农行楼盘按揭准入政策

农行楼盘按揭准入政策附件：中国农业银行个人购房贷款按揭楼盘准入政策一、区域划分在个人购房贷款按揭楼盘准入中实行分区域管理：I类区域，包括北京、天津、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、青岛、宁波、厦门、深圳等分行。Ⅱ类区域，包括河北、安徽、江西、湖北、湖南、广西、四川、陕西、重庆、大连等分行。Ⅲ类区域，包括山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、河南、海南、贵州、云南、.、甘肃、青海、宁夏、.、..等分行。二、个人住房贷款按揭楼盘准入政策（一）不单独履行准入审批流程的按揭楼盘。Ⅰ、Ⅱ类区域对符合以下全部条件的住房按揭楼盘可以不单独履行准入审批流程，可仅由首笔贷款有权审批行在调查、审查、审批首笔贷款的同时调查、审查、审批该楼盘是否符合准入条件（主要是五证及是否符合免准入要求），并在相关意见中注明。能与开发商签订按揭合作协议的，可与开发商签订协议。不能签订协议的，开发商应在抵押借款合同担保人的位置签字盖章为借款人承担阶段性担保。1、拟购住房所处楼座已主体封顶；2、借款人信用评级在A+级及以上；3、借款人不为开发商及其母子公司、销售代理商、承建商等关联企业员工。（二）单独履行准入审批流程的按揭楼盘。1、一级支行负责准入审批。除容积率低于1.0的住宅楼盘外，以下情况可由一级支行负责准入审批：（1）总、分行级房地产优质客户开发的楼盘。（2）我行或同业已发放住房开发贷款的楼盘。（3）同一开发商分期开发的楼盘，前期楼盘已进行按揭合作，并且楼盘运行情况良好的后续楼盘。由一级支行负责准入审批的，各行准入审批后应将按揭楼盘向上一级行个人信贷业务客户部门备案，备案内容包括但不限于开发商及合作楼盘的名称和在CMS系统中的编号、调查报告、审批意见等内容。2、二级分行及以上负责准入审批。对不属于一级支行负责准入审批的楼盘，原则上省域行可由二级分行负责楼盘准入审批，一级分行认为有必要的可由一级分行审批；直辖市分行和直属分行由一级分行负责楼盘准入审批。（三）其他政策。各行应审慎介入集资建房楼盘，介入楼盘应符合国家相关规定，并由一级分行负责准入审批。对于当地集资建房存在无法取得房地产权利证书或无法办理抵押登记手续等情况的，一级分行须制定集资建房贷款操作规程，报总行批准后实施。三、个人商业用房按揭楼盘准入政策（一）基本概念。商业用房主要分为以下几种业态：１、临街商业用房。临街商业用房是指门面朝向繁华市政街道、可独立经营的商业用房。该类楼盘，尤其是大中城市、经济强县（市）成熟商业城区的临街商业用房是我行个人商业用房贷款支持的重点。2、住宅底商。住宅底商是指位于住宅楼首层或二层的临街商业用房。该类业态应作为营销同一小区个人住房贷款的辅助性手段。3、大型整体商业用房。大型整体商业用房是指内部划分为若干可独立经营的铺位的整体商用物业，如批发市场、专业市场、综合百货商场等。各行应重点支持原有成熟商业项目基础上的改扩建项目。（大型整体商业用房中属于临街商业用房的部分，适用临街商业用房准入政策。）4、写字楼。写字楼即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员、业务技术人员等办公的业务用房。由于分散出售的写字楼档次相对较低，经营收入较不稳定，变现难度较大，各行应审慎准入此类楼盘。5、商住两用房。商住两用房是指土地规划用途为商业、综合等非住宅用途，但户型设计、销售定位、配套设施等符合居住功能的物业形式。基于部分地区逐步规范限制以商业立项、改建住宅项目的建设和销售，各行应审慎准入此类楼盘。当地政府明确禁售此类项目的，禁止准入。6、产权式物业。产权式物业是指开发商将整体物业分割成独立产权出售给投资者，投资者只拥有物业的所有权，而以固定回报让渡使用权或经营权，将物业委托开发商或品牌经营商统一经营，按约定获得租金收益的物业形式。开发商承诺提前返租金以减少首付款的形式也属于产权式物业。产权式住宅按商业用房楼盘准入政策执行。产权式物业所涉法律关系极为复杂，银行信贷风险与收益极不匹配，禁止介入。（二）总体政策。1、产权式物业一律不予受理和准入。2、地下一层及以下的个人商业用房（配套车位除外）一律不予受理和准入。3、由分行负责准入审批的商业按揭楼盘，I类区域行须将按揭合作额度超过2亿元的楼盘向总行（住房金融与个人信贷部）备案，II、III类区域行须将按揭合作额度超过1亿元的楼盘向总行（住房金融与个人信贷部）备案。4、Ⅲ类区域省会城市行适用Ⅱ类区域各业态准入政策。5、各一级分行应针对不同类型的开发商、物业、区域等制定差异化的按揭保证金管理要求。根据合作项目具体情况，可适当延长开发商承担阶段性担保的期限。6、除本政策规定由一级分行及以下负责商业按揭楼盘准入审批的情形外，其他由总行负责准入审批。（三）临街商业用房准入政策。Ⅰ类区域的省域行可根据二级分行管理水平、商业物业市场状况等因素，决定由二级分行负责临街商业用房楼盘准入审批的范围及额度。Ⅱ、Ⅲ类区域的省域行，以下情况可由二级分行负责准入审批：1、对我行发放商业用房开发贷款支持，由总行级房地产优质客户开发的临街商业用房楼盘。2、对我行未发放商用房开发贷款支持，由总行级房地产优质客户在一、二级分行所在城市城区开发的临街商业用房楼盘，Ⅱ、Ⅲ类区域按揭合作额度分别不超过2亿元、1.5亿元。3、对我行发放商业用房开发贷款支持，但非由总行级房地产优质客户开发的临街商业用房楼盘，Ⅱ、Ⅲ类区域按揭合作额度分别不超过2亿元、1.5亿元，且不超过我行商业用房开发贷款已发放额度。除上述之外的情况以及直辖市分行和直属分行由一级分行负责准入审批临街商业用房楼盘。（四）大型整体商业用房准入政策。Ⅰ类区域的省域行可根据二级分行管理水平、商业物业市场状况等因素，确定由二级分行负责大型整体商业用房楼盘准入审批的范围及额度。Ⅰ类区域的直辖市分行和直属分行由一级分行负责准入审批。Ⅱ、Ⅲ类区域原则上只受理第一层和第二层独立铺位按揭贷款，有充足理由需受理上述规定层数之外的楼层时，其他楼层累计办理的按揭贷款的房屋面积不得超过我行在该楼盘办理的商业用房按揭贷款总面积的30%。Ⅱ、Ⅲ类区域，以下情况可由一级分行负责准入审批：1、对我行发放商业用房开发贷款支持，由总行级房地产优质客户开发的大型整体商业用房楼盘。2、对我行未发放商用房开发贷款支持，由总行级房地产优质客户在一、二级分行所在城市城区开发的大型整体商业用房楼盘，Ⅱ、Ⅲ类区域按揭合作额度分别不超过2亿元、1.5亿元。3、对我行发放商业用房开发贷款支持，但非由总行级房地产优质客户开发的大型整体商业用房楼盘，Ⅱ、Ⅲ类区域按揭合作额度分别不超过2亿元、1.5亿元，且不超过我行商业用房开发贷款已发放额度。（五）写字楼准入政策。以下情况，可由一级分行负责准入审批：1、Ⅰ类区域，上海、江苏、浙江、广东、宁波、厦门等六家分行，所有写字楼项目均由一级分行负责准入审批；其他分行仅可准入审批总行级房地产优质客户开发的楼盘或我行商业用房开发贷款支持的楼盘。2、Ⅱ、Ⅲ类区域，分行可准入审批总行级房地产优质客户开发的楼盘或我行商业用房开发贷款支持的楼盘，且Ⅱ、Ⅲ类区域按揭合作额度分别不超过1亿元和5000万元；对我行商业用房开发贷款支持、非由总行级房地产优质客户开发的写字楼项目，按揭合作额度同时不超过我行商业用房开发贷款已发放额度。（六）商住两用房准入政策。以下情况，可由一级分行负责准入审批：1、Ⅰ类区域，一级分行所在城市城区的楼盘由一级分行负责准入审批；除此之外，仅可准入审批总、分行级房地产优质客户开发的楼盘或我行商业用房开发贷款支持的楼盘。2、Ⅱ、Ⅲ类区域分行可准入审批总、分行级房地产优质客户开发的楼盘或我行商业用房开发贷款支持的楼盘，且Ⅱ、Ⅲ类区域按揭合作额度分别不超过1亿元和5000万元；对我行商业用房开发贷款支持、非由总行级房地产优质客户开发的商住两用房项目，按揭合作额度同时不超过我行商业用房开发贷款已发放额度。（七）住宅底商准入政策。1、对总、分行级优质房地产客户开发的或我行商品房开发贷款支持的楼盘，住宅底商可由一级支行负责准入审批。2、对其他楼盘，住房按揭楼盘由一级支行负责准入审批的，住宅底商由二级分行负责准入审批；住房按揭楼盘由二级分行及以上负责准入审批的，住宅底商由住房按揭楼盘有权审批行一并准入审批。此种情况下，个人商业用房贷款与个人住房贷款按揭合作额度比例及实际投放金额比例均不得超过1:3。（八）特殊政策。1、对综合百货商场进行准入审批时，除符合第二款“总体政策”及第三款“大型整体商业用房准入政策”外，原则上还要求该楼盘至少与一家国际或国内著名品牌卖场、超市等签订正式的商铺出售协议或长期租约，并且面积不低于综合百货商场总面积的40%。2、对我行商品房开发贷款支持或总行级房地产优质客户开发的住宅底商，贷款发放前工程形象进度可比照住房贷款有关要求执行。对总行级房地产优质客户开发的其他商业用房，在不违背当地监管机构要求的前提下，贷款发放前工程形象进度可参照主流同业标准执行。3、对大连万达集团股份有限公司、中国保利集团公司（包括保利房地产（集团）股份有限公司）、万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司、华润置地有限公司、招商局地产控股股份有限公司、中粮地产（集团）股份有限公司、深圳华侨城房地产有限公司等八家总行级房地产优质客户（包括其控股50％及以上的子公司）开发的商业楼盘，在符合第二款“总体政策1-5项”的前提下，除可由二级分行及以下准入审批的情形外，无论合作额度多少，均由一级分行负责准入审批，无须上报总行。