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物业管理师培训1第一章物业管理概述【历年分值】2010年单选题：6×1=6分多选题：2×2=4分共计10分2011年单选题：5×1=5分多选题：2×2=4分共计9分2012年单选题：5×1=5分多选题：2×2=4分共计9分【大纲要求】（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。（二）考试基本要求掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。【内容精讲】根据《中华人民共和国物权法》和《国务院关于修改物业管理条例的决定》（中华人民共和国国务院令第504号）的有关规定，将教材中的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主规约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。第一节物业管理的概念（2010年3分、2011年5分、2012年2分）一、物业管理的概念（2010年1分、2011年2分）——重点《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二条明确规定：物业管理——是指业主通过选聘物业服务企业（——物业管理的方式），由业主和物业服务企业按照物业服务合同（——物业管理活动产生的契约基础）约定，（1）对房屋及配套的设施设备和相关场地（——物业管理的对象）进行维修、养护、管理，（2）维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（1）（2）——物业管理的内容（一）对《条例》所称物业管理定义的理解（2010年1分）1、物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动物业管理师培训2对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业服务企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。当然，这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束。就业主自行管理而言，作为建筑物的所有权人，业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现，对此，《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）等法律、法规已有规定。就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是委托服务合同关系，应当按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）等相关法律、法规的规定来执行。《条例》之所以就业主通过选聘物业服务企业实施建筑物管理单独立法，是基于这种方式的特殊性。必须说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业服务企业来对物业实施管理，是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。2．物业管理活动的基础是物业服务合同物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成，交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。3．物业管理的内容是（1）对物业进行维修、养护、管理，（2）对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护（2010年考点）物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。除此之外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合物业管理师培训3同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。【2010年真题】2．关于物业管理的说法，正确的是（B）。A．物业管理的直接责任主体是物业服务企业——业主B．物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地C．物业管理的内容是维修、养护、管理——物业管理的内容是（1）对物业进行维修、养护、管理，（2）对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动——等价有偿服务【例题】下列关于物业管理的表述中，不正确的是（B）。A．物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动B．对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业服务企业来进行管理——《条例》并不强制……C．物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的D．物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定【解析】B不正确，《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。（二）《条例》调整的范围——重点1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动从《条例》出台前各地立法情况来看，主要规范的是居住物业（住宅物业）的物业管理活动；对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动，没有专门的法律规定，实践中多是参照居住物业的有关规定执行。在《条例》制定过程中，有一种意见认为居住物业和非居住物业差别甚大，业主对物业服务的要求也不一样，应当分别立法，而《条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言，因此《条例》应当更名为居住物业条例或者在《条例》中增加专门针对非居住物业的内容。经深入的调研和充分的讨论，这种意见没有被采纳。因为虽然住宅物业和非住宅物业在①物业形态、②业主的组成、③业主对服务的需求、④物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同（——以下选项中对住宅物业和非住宅物业无明显不同的是？），无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定（1）住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选物业管理师培训4择物业服务企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求（第二十四条）；同时《条例》第五十四条规定（2）住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。（——以下规定只适用于住宅物业的是？）2．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。在《条例》起草过程中，曾几易名称。究其原因，除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外，城市和乡村之争是另外一个原因。有意见认为，物业管理在我国尚处于起步阶段，目前阶段的物业管理，基本限于城市之内，因此，应当制定城市物业管理条例。另一种意见则认为，虽然从全国情况来看，物业管理确实主要存在于城市，但不可否认的是，在一些比较发达的乡村，物业管理活动已经存在。尤其是在沿海一些经济比较发达的地区，城乡差别已经逐步缩小。同时，并非只有城市才会出现物业管理的需求，对乡村也存在，在广东一些城市的城中村居住区和新农村住宅区都已经实施了物业管理，效果较好。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高，乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。如果《条例》只规范城市物业管理活动，那么乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。【例题】下列关于《物业管理条例》调整的范围的表述中，正确的是（AD）A．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动B．《条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定C．《条例》所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业D．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村E．《条例》的适用范围，只适用城市，不适用乡村【解析】《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。所以C是错误的。（三）物业管理的市场化特征（2011年2分）——掌握4个标题——重点1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变房地产是人类赖以生存的基本物质资料，无论生活或是生产经营，都不能与之分离。随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。特别是近代建筑科学技术的进步，为节约社会物质资物业管理师培训5源和改善人类生活条件，不断创造出丰富的建筑形式。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务全额承担应由全体业主共同履行的义务。至此，几千年来由业主自管自修房屋的管理方式，在当前的物业形态和房屋产权形式下已经无法延续。在共有产权状态下，任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，否则就会构成对其他业主权利的侵害。解决共有房屋维修养护等各方面事宜的方式只有一条途径，就是业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定对共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。3．物业管理活动应当遵循市场原则业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业服务企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业服务企业实施，由物业服务企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护，并维护全体业主的共同权益。上述物业管理方式的转化，必须通过市场原则来实现，也就是由业主通过市场选聘物业服务企业，并和物业服务企业在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，签订物业管理服务合同，然后各自享有并履行合同约定的权利和义务。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：（2011年考点）一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违物业管理师培训6约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。【2011年真题】61．将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于强调（AD）。A．业主在市场活动中的自主权B．尊重和维护业主的财产权利C．物业服务企业的社会责任D．物业管理活动必须纳入市场秩序E．物业管理在社会经济中的地位与作用【例题】物业管理活动的前提条件是（C）。A．社会化分工原则B．专业原则C．市场原则D．标准化原则将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。我国物业管理活动，是在传统包修包养的行政管房基础上逐步开展的，无论业主或物业服务企业，市