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房地产业基金拉网彭希彦2005.11.28•近日，北京华远地产经纪公司总经理胡小申向经济观察报证实：售价达3-4万元人民币/平方米的北京公馆将部分出售给海外基金。•继上海后，北京房地产业成了海外基金的重镇。北京公馆仅仅是近期被基金相中的楼盘之一，远洋新干线、瞰都等楼盘都有部分楼宇被基金收购。中国房地产处于银根紧缩的年代，银行可作为的空间被被急剧压缩，海外基金来势凶猛地膨胀起来，形形色色的基金拉开了一张巨网，与开发商们展开了多种层次的合作。实例•房地产开发商香港人李智超（化名）刚刚与香港南丰集团旗下的一支基金签署了合作协议。他介入的项目是一处位于北京顺义区马坡的烂尾别墅，试图对其进行改造，使其以高端别墅的姿态重新入市。•与基金合作的条件十分苛刻：将部分成型别墅作价２亿元由基金买断，李可以在１８个月内“赎回”这些别墅，代价是本金以及２３％的利息，同时基金还要参与项目未来收益的分成。强势的基金•目前，与基金合作的开发商们可以获得不同的融资利率，但没有低于１５％的，通常都是在此基础上拔高。强势的基金使得开发商们的话语权被大大压缩。•原因：１、银行贷款的大门难以撼动，其他金融工具不成熟；２、国内开发商没有集体进行获取新的融资渠道的博弈，却在不断就调控相互争论和反驳；３、基金需要规避风险。海外基金进入中国时，仍然认为中国房地产市场蕴含巨大风险，他们要用各种手段确保万无一失。为何风险巨大仍要进入•美联储２年前把利息降到战后的历史低点，全球贸易与经济复苏后，美国的大批游资充斥亚洲市场；•虽然美元现在正处于加息周期，而且以往加息对于房地产业的影响立竿见影，但此次仍无法撼动游资，因为无论商业地产还是住宅地产，回报都非常高，已经超过了利率浮动的幅度。为何风险巨大仍要进入•中国经济持续增长，房地产业相比５年前，规模和成熟度都大大进步，特别去年以来，REITs在全球范围大行其道，无论公募私募，发行都很流畅。例如，目前新加坡淡马锡和其他基金正在积极着手把中国的物业打成包，由REITs进行必要的变现，把近几年在中国房地产业布局的成果货币化。现状和未来•荷兰ING的一位资深基金管理者说：目前中国的基金鱼龙混杂，其中不乏缺乏房地产专业管理经验者。眼下这些基金还是以融资合作为主，但在未来，收购并长期经营物业一定是基金的主流。Thanks!