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信托、银行贷款融资可行性研究调查报告（报告完成日期：【XX】年【XX】月【XX】日）【国民-[尽职调查报告]1声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《XX管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日调查人部门经理签字：年月日（请填写下面标注为黄色部分的内容，谢谢！）特别说明：所填写的数据和信息必须真实、有效。【国民-[尽职调查报告]2目录1项目背景与交易结构概述41.1项目背景41.2交易结构概述102融资人资信情况112.1融资公司基本情况112.2融资公司经营情况132.3融资人财务状况132.4融资人银行贷款及对外担保情况03项目概况和建设情况03.1项目基本情况03.2项目建设条件23.3项目建设实施进度23.4项目的设计、施工、监理情况24项目市场情况34.1项目投资环境34.2项目分析及市场情况134.3项目租售情况预测245项目财务效益评估265.1房地产项目总投资预测265.2项目资金来源情况285.3项目损益预测285.4项目有关财务效益指标296信托方案与风险防范措施30【国民-[尽职调查报告]36.1交易结构安排及信托计划摘要307意见及建议318项目资料31【国民-[尽职调查报告]41项目背景与交易结构概述1.1项目背景1．城市基本概况钦州市位于我国广西壮族自治区南部，在北部湾的贺信圈内，是广西主要的地级市之一，也是我国对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市之一。钦州资源条件良好。距钦州市区约28公里的钦州港是一个天然的深水良港，早在80多年前孙中山先生在《建国方略》中就把钦州港规划为“我国南方第二大港”。钦州港水深，潮差大，有60多公里深水岸线可以建设码头，非常适宜建设大港口。钦州港目前已建成千吨级和1-5万吨级码头泊位公14个，在建5-7万吨级码头泊位4个，10万吨级航道正在建设，10万吨级以上码头泊位正在抓紧做前期工作。2009年，钦州港全年货物吞吐量达2200万吨。据中央新闻媒体透露，国家正拟把钦州港列为我国的第五个保税港口，有关前期工作正紧锣密鼓地开展。近年来，钦州大力推进大工业建设。目前已经投产的工业大项目有：100万吨沥青厂、10万吨木薯酒精厂、80万吨大豆加工项目和四个铁合金厂等；已经启动和正在建设的项目有：240万千瓦燃煤电厂、60万吨纸30万吨浆的金桂林浆纸一体化工程、60万吨大洋粮油加工项目和中石油年加工1000万吨苏丹原油项目。这些工业项目落户钦州将极大地提升钦州的经济实力。钦州大旅游初露端倪。三年来，钦州先后成功开发了三娘湾、八寨沟、五皇岭等一批具有浓郁山海特色的旅游景点，构建了山海特色鲜明的旅游新格局，使钦州一跃成为广西又一充满生机与活力的旅游新景区。特别是三娘湾旅游景区，自开发以来，吸引了越来越多的国内外游客，已成为我国旅游景观的新亮点。如今，钦州正在三娘湾旅游区筹建北部湾海洋大学。据我国城市竞争力研究会对全国281个参评城市的投资环境进行评比排位，钦州市位居第30名，在广西14个地级市中名列第二。随着我国-东盟自由贸易区加快建设和环北部湾经济圈的加速发展，为钦州快速发展创造了极为有利的条件。钦州在发展战略上，依托南面是通往世界的大海、北面有高速公路与南宁、柳州、广州等城市相通的有利条件，以及我国与东盟十国共同构建“一轴两翼”区域经济合作新格局的发展战略，努力把钦州构建成为国际性港口物流中心和我国—东盟自由贸易重要的国际物流枢纽。同时积极发展现代工业和旅游业，坚持【国民-[尽职调查报告]5发展和环境保护与治理相结合，不断改善投资环境，极大地提高了对外来投资和置业的吸引力。钦州市城乡市场广阔，房地产开发建设有很大的潜在优势。2.钦州城市战略区位价值解读（1）中国新地缘政治的前沿阵地钦州地处港澳经济圈与内陆经济圈、国内经济圈与东南亚经济圈的结合点，南临北部湾、毗邻粤港澳、背靠大西南，面向大东盟，钦州将是未来中国经济增长极和地缘政治的重要平台。（2）．北部湾经济圈的重点城市，中国第六个保税港区，未来区域经济增长极钦州具有独特的区位优势和便利的交通条件，地处广西沿海中心位置，面向东南亚，背靠大西南，毗邻粤港澳，集沿海沿江近边优势于一体，为东南亚与大西南两个幅射扇面的轴心，是大西南地区最便捷的出海通道，在西部大开发和我国-东盟自由贸易区中具有“承东启西”和“桥头堡”的战略地位。国家一类口岸，客轮直通海南省，货轮直达港澳、东南亚、欧美等国家和地区。钦州市具有“一市联五南”（大西南、东南亚、越南、南宁、海南）之称。钦州市区距广西首府南宁市仅119公里，距北海市和防城港市分别为99公里和63公里，是我国少有的集沿海沿江优势于一体的沿边经济开发区。目前有多条铁路和高等级（高【国民-[尽职调查报告]6速）公路在这里交汇。南宁-防城、钦州-北海、黎塘-钦州、钦州-钦州港等铁路在钦州市区交汇；南宁-北海、南宁-防城、钦州-灵山、钦州-犀牛脚等9条高等级公路横贯钦州市；钦州距离南宁机场和北海机场均为高速路100公里左右的路程，到南宁、北海、中越边界（东兴）都是一个小时的路程，可以说，正处于北部湾“一小时经济圈”的中心地带。铁路：南北铁路(南宁—北海)、南防铁路(南宁—防城)、黎钦铁路(黎塘—钦州)等在钦州交汇，钦州至钦州港铁路、勒沟铁路专用线和鹰岭铁路专用线已建成。公路：南北高速公路、钦防高速公路、南北二级公路等在钦交汇，贯通整个西南、华南公路网，形成了以高等级公路为主的公路网络。港口：钦州港设有国家一类口岸，已建成万吨级以上泊位10个和3万吨航道，可进出3～5万吨船舶，在建的10万吨级深水航道即将竣工投产。2006年钦州港吞吐能力达1476万吨。钦州海岸线长520.8公里。钦州港是天然良港，其三面环陆，南部向海，港池宽阔，避风条件好，航道水深，可挖性好，潮差大，回淤少，腹地广，拥有86.08公里长的码头岸线，其中深水岸线长54.09公里，规划建设9个港区、12个作业区，可建1－30万吨级码头200多个，建成后可形成亿吨以上的吞吐能力。【国民-[尽职调查报告]72010年2月23日,从钦州市交通局得到的信息，南宁经钦州至北海至防城港高速公路今年扩建，由现在的6车道拓宽至8车道，并争取用2年时间完成，形成南宁到沿海三市1小时以内。南宁经钦州至北海至防城港高速公路拓宽工程，由南宁至北海、钦州至防城港高速公路构成，全长245公里，其中钦州段长94公里。分别于1997年10月~1998年12月间陆续建成通车，建设宽度为双向6车道。大幅提高了运输能力和运输效率，方便群众出行，为加快中国-东盟自由贸易区建设和泛珠三角区域合作、促进广西北部湾经济区发展、充分发挥广西作为西南出海通道的作用提供基础支撑条件。2008年5月26日，国务院正式批准设立广西钦州保税港区，这是继上海洋山、天津东疆、大连大窑湾、海南洋浦、宁波梅山之后的全国第六个保税港区，也是我国中西部地区唯一的保税港区。广西钦州保税港区的功能定位：广西钦州保税港区是广西北部湾经济区开放开发的核心平台；是中国—东盟合作以及面向国际开放开发的区域性国际航运中心、物流中心和出口加工基地。国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，标志着广西北部湾经济区开放开发上升为国家发展战略，进入新的发展阶段。钦州保税港区获得国家批复，给我市实现加快发展、科学发展和率先发展带来千载难逢的历史性机遇。钦州被确定为全国加工贸易梯度转移重点承接地。广西钦州保税港区是全国第六个保税港区，也是我国中西部地区唯一的保税港区。选址于广西北部湾经济区【国民-[尽职调查报告]8钦州市钦州港大榄坪作业区，规划面积10平方公里。规划分为码头作业、保税物流、出口加工、综合服务等4大功能区块。（3）中国东盟自由贸易区,愈发凸显钦州在中国东盟自由贸易区中的核心地位世界最大的自由贸易区——中国－东盟自由贸易区，定于２０１０年１月１日正式全面启动。这一自由贸易区将拥有１９亿人口、接近６万亿美元年国内生产总值和４.５万亿美元的年贸易总额。中国—东盟自贸区的启动，标志着中国与东盟之间的经济联系上升到新的历史水平，必将为中国和东盟各国的贸易发展和经济合作增添新的动力，对促进世界贸易发展和世界经济复苏也将发挥积极作用。2010年1月1日，中国-东盟自贸区正式启动，中国与东盟约7000种产品(即90%的贸易产品)将享受零关税待遇，19亿消费者将在这个共同市场里获益。2010年1月1日起，中国和东盟6个老成员(文莱、菲律宾、印尼、马来西亚、泰国和新加坡)之间将有超过90%的产品实行零关税，中国对东盟平均关税将从9.8%降到0.1%；东盟6个老成员对中国的平均关税将从12.8%降低到0.6%。东盟4个新成员(越南、老挝、柬埔寨和缅甸)将在2015年实现90%零关税的目标。【国民-[尽职调查报告]92010年1月7、8日东盟自由贸易区论坛在南宁举行，期间钦州保税港区、南宁保税物流中心也由国家海关总署揭牌。南宁——钦州区位经济价值可以得到了实现。中国－东盟自贸区的建成有利于我国产品出口和企业“走出去”战略的实施，自贸区建成后，我国能够以较低的成本，将一些处于产业链末端的劳动密集型产业转移到一些欠发达的东盟国家，在满足这些国家需要的同时，实现自身的产业升级，在国际区域范围内进行产业结构调整。我国与东盟多领域、多层次的交流合作，在为东盟人民带来多样文化韵味和乐趣的同时，也为亚洲经济增添了新的增长点。以往曾经迫于经济和文化的压力不得不追随西方的亚洲，开始在寻找自我和融入世界的博弈中重新描绘自己的模样。中国东盟自贸区的正式启动，标志着双方关系的另一次实质性提升。根据已经被中国东盟关系所启动的东亚合作的发展历程来看，完全可以预期，整个亚太国际格局会随着中国东盟自贸区而进一步整合与调整。东盟会再次成为世界大国竞相拉拢与角逐的对象。中国东盟自贸区的启动将引发亚太国际关系的新格局。3.城市价值启示：◆外来人口增加，拉动城市消费力，扩张城市需求，拉动房地产业租赁、置业、办公、度假等市场需求，为【国民-[尽职调查报告]10钦州房地产行业的供给增量提供了市场可行性基础。◆随着中国东盟博览会商机的不断涌现，在南宁进行的大区域性商业经营活动逐渐频繁，作为以南宁为中心的城市群中的一员，商务交流来往、商品展示交易等行为的区域辐射对钦州市的商业地产、商铺价值提升创造了空间。◆由于中国东盟博览会展现出的良好商机，众多外来商家看好钦州市的投资前景，外地资本于是纷纷进入钦州，很明显的体现之一便是外来房地产开发商的涌入逐年增加。◆中国-东盟博览会的举办为钦州的城市发展带来了大量资金，在解决城市部分就业问题的同时，在经济增长提速的带动下，城市居民同样获得了更高的收入，这是近几年居民生活水平提高的主要原因，也是居民因此而获得更高的消费能力的源泉。有了更高收入的居民才有更高的城市消费力，也才有房地产发展的最直接动力。所以，中国-东盟博览会在南宁的永久举办是包括南北钦防地区经济发展很好的机遇，同样也是钦州房地产发展很好的机遇。◆服务行业是经济支柱的第三产业，钦州有得天独厚的旅游资源，中国-东盟博览会的举办促进人群的商务、旅游等服务需求，刺激商品房和商业地产的供应。随◆着钦州市“大港口、大工业、大旅游”三大目标及城市化的大步推进，市民购房意愿、购买力不断增强，同时外来人口进入钦州市购房者呈显著上升趋势，带动房地产市场需求的旺盛。1.2交易结构概述1.2.1简要描述本项目的信托结构融资方式：【贷款】/【股权投资】融资总成本/年：22%.年融资人要求信托资金到位时间：2010年7月份信托期限：【】年公司收入：保管人保管费：受益人的预期收益：项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：【国民-[尽职调查报告]111.2.2项目现状项目由XX房地产开发有限公司开发,坐落于钦州市X号。XX