第六章住房消费与房地产制度

第六章住房消费与房地产制度2010.5内容提要住宅与住宅消费住宅消费结构与供给结构住房消费的过滤效应买房与租房的选择房地产产权制度房地产开发制度房地产转让制度住房制度房地产税收制度第一节住宅与住宅消费一、住宅的功能（一）住宅的生活资料功能最基本的功能就是满足居住需要的生活资料功能•满足人们最基本的生存需要•满足人们居住生活的享受需求（二）住宅的发展资料功能住宅不仅是生活资料，而且也是重要的发展资料。随着社会的发展，人们要不断地提高和发展自己，这就要持续地学习文化科学知识，以新的知识技能武装自己，提高文化素质、道德素质和身体素质，以获得人的全面发展。而适宜的住宅是实现这一要求不可或缺的物质条件第一节住宅与住宅消费（三）住宅的社交功能住宅为社交活动的成功创造了良好的环境条件（四）住宅的资产功能住宅具有双重属性，既是生活资料，又是一种资产（不动产）•住宅是家庭或个人的资产•住宅也是投资增值的资产（五）住宅的文化艺术功能第一节住宅与住宅消费二、住宅消费的性质和特点（一）住宅消费的性质1、住宅消费的属性2、住宅消费的实质3、住宅消费的形式和范围（二）住宅消费的特点1、住房的商品性2、住房的社会保障性第一节住宅与住宅消费三、住宅消费与住房制度的关系住宅消费与住房制度之间存在着密切的联系，一方面，住宅消费的性质和特点是制定科学的住房制度的主要客观依据；另一方面，完备的住房制度又是住宅消费顺利实现的可靠保证。正确认识住房消费的性质，对于透彻理解中国原有城镇住房制度的弊端和改革的必要性，有着深刻的指导意义从理论上正确把握住房消费的属性、实质、范围和形式，对于建立符合客观规律的新的城镇住房制度，也具有重大的指导作用第一节住宅与住宅消费完备的住房制度又是促进住宅消费顺利实现的基本保证完备的住房制度有利于扩大住宅开发投资规模，促进住宅建设，增加住宅的供应量，从而提高居民的居住水平和居住质量可以调动职工购买商品房的积极性，树立“自住凭其力”的观念，增强购房支付能力，扩大住宅消费建立多层次的住房供应体系，也有助于不同收入层次的群体顺利实现住房消费第二节住宅消费结构与供给结构一、住宅消费结构的内涵和构成住宅市场消费需求结构是指人们根据其不同的支付能力和实际需要，对住房消费产生的各个档次的需求结构，即在住宅市场需求总量中，各种不同层次的住宅消费需求构成住宅消费需求结构可以从不同角度进行分类第二节住宅消费结构与供给结构按房屋本身的品质档次结构分类•高档房•中高档房•中档房•中低档房住房价位结构分类•高价位住房•中高价位住房•中价位住房•中低价位住房第二节住宅消费结构与供给结构按住房每套面积结构分类•大户型•中户型•小户型按住房区域分布结构分类•市中心区•次中心区•近郊地区•远郊地区第二节住宅消费结构与供给结构二、决定住宅市场消费需求结构的主要因素分析现实的住房消费需求，包括：主动型或改善性住房消费需求被动型或引致性住房需求投资性购房需求外地及境外人士购房需求第二节住宅消费结构与供给结构三、住宅消费结构与供给结构的关系住房消费结构与供给结构之间存在着相互制约、相互促进的关系。一般来说，住房市场的消费需求结构制约供给结构，供给结构必须与消费需求结构相适应；而住房供给结构是否合理，也会制约消费结构的实现程度第二节住宅消费结构与供给结构（一）住房供给的档次结构合理度标准1、住房的品质档次结构要与居民的收入结构相适应2、每套住房的面积结构要与居民家庭的支付能力和实际需要相适应3、住房的区域分布结构要与相应的基础设施配套条件相适应第二节住宅消费结构与供给结构（二）住房供给的价位结构合理度标准1、住房供应的价位结构要与购房者的可承受能力相适应2、中低价位住房的供应量与中低收入群体以及旧区改造中运迁居民的需要量相适应3、住房价格的涨幅要与居民收入增长的幅度相适应第二节住宅消费结构与供给结构（三）住房供给结构超前性的合理度标准1、住房供给结构的超前度要与居民收入结构的演进度相适应2、住房供应的品质结构、面积结构的超前度要与住房消费需求的发展方向相适应3、住房供给的区域结构的超前度要与居住郊区化发展相适应第三节住房消费的过滤效应一、搬迁成本、收入增长与居住选择住房消费的特点之一是高昂的搬迁成本（运输费，社交，消费模式改变的人文成本）搬家的条件：搬家收益大于搬家成本。搬家收益：新住房获得更高的住房服务与价格比的机会。第三节住房消费的过滤效应b3I收入预算线1I收入预算线2s)(2m住宅消费2I收入预算线bcfed3s1s其它商品消费的居住选择搬家成本和收入增长时图13两点启示第一，家庭收入的小幅增长不太可能引起住房消费的变化。由于搬家成本高昂，大多数家庭宁愿忍受所住住宅的缺陷。只有当收入变化高出搬家成本很多时，家庭才选择搬迁。第二，当一个家庭搬迁时，住房消费往往有一个很大的变化。只有当对所住房子的不满意度达到令其不在乎搬迁成本时，家庭才会选择搬迁。第三节住房消费的过滤效应二、住宅市场的过滤消费模型低收入家庭住旧房子，高收入家庭住新房子。（现实）过滤效应（Lowry,Sweeney,Ohls研究发现)1.住房过滤的含义住宅市场的过滤消费模型描述存量住房的市场特征，描述住房市场各个分市场之间交互作用以及住宅如何从一个分市场转至另一分市场。过滤过程的两个基本特征一是住房提供的服务渐少。随着时间的推移，由于有形的物质老化，功能方面的衰退和式样过时，导致住房所提供的服务量减少。二是住房的居住者的收入渐低。随着住房的老化，所能提供的服务量降低，旧住房将淘汰给对住房要求较低的家庭居住，尤其是收入较低的家庭。第三节住房消费的过滤效应2.过滤模型的两个前提假设a.改造老房子比建造新房子成本高，于是高收入家庭腾出旧房子。b.高收入家庭腾空的旧房子数量足够多，导致其出售价格低于低收入家庭买新房子的成本。第三节住房消费的过滤效应I面积HJ年购买新房预算线2004年预算线1998年旧房更新预算线2004质量高收入家庭)(aU第三节住房消费的过滤效应低收入家庭)(b质量U面积LN年购买新房预算线2004年预算线1998住房的过滤效应图23MH第四节买房与租房的选择一、租房成本和买房成本1.租房成本租房成本是承租人付给出租人的租金。若假设出租人的经济利润为零，则年租金等于运营成本。不考虑税收时，出租人负担以下三项成本：（1）资金成本（贷款利息，机会成本）（2）贬值；（3）养护成本第四节买房与租房的选择出租住房的年拥有成本为：Cr=V(ir+dr+mr-gr)Ir：购房贷款利息率，dr：住房贬值率，mr：养护成本率，gr：升值收益率2.买房（自住房）成本Co=V(io+do+mo-go)第四节买房与租房的选择二、租房和买房的差异如果租赁房的年度成本等于产权房的年度成本，那么对家庭来说，租房和买房是无差异的。事实上，出租房的年度成本高于买房的年度成本，其原因：存在承租人外部性；作为投资品的出租房贷款利率高；出租房维修成本较高。偏向租房的家庭低收入家庭流动居住家庭不愿花时间对房屋进行维修，养护的家庭动态比较方法1.现值法输入每种方法的现金流（成本），使用适当的贴现率计算现值PV；比较现值的计算结果，选择现值较低的方式。2.内部收益率法IRR法是计算租赁和购买两种方式现金流的IRR,然后使用承租人的机会成本来比较这一比率。IRR是现金流差额的NPV等于零时的贴现率IRR分析方法步骤：步骤1：计算租赁和购买两种方式的税前现金流.步骤2：将两种方式的定期现金流相减得到现金流差额。计算持有期内现金流差额的IRR。IRR分析方法IRR分析方法步骤3：将IRR计算结果与承租人的机会成本比较：如果IRR机会成本，则采用购买方式如果IRR机会成本，则采用租赁方式如果IRR=机会成本，则考虑其它非成本因素租赁与购买的比较租赁的优点：财务的灵活性，租赁是100%融资，过时风险低，成本稳定，空间的灵活性，不必考虑物业管理。租赁的缺点：不能享受物业增值，经营性控制权受限制，无法享用所有权税收利益，违约罚金。租赁与购买的比较购买的优点：物业持有期或出售时可享受税收减免，有权拥有折旧值，支配权。购买的缺点：初始资金的支出大，融资易受金融市场的影响，所有权风险，负债限制，缺乏灵活性。第五节房地产产权制度制度是规范人的行为、约束人们之间相互关系的规则集合，是“游戏规则”。房地产制度是约束人们之间房地产关系的规则集合，具体包括各种房地产法律、规范、政策。（1）产权的概念（2）我国房地产产权类型（3）房地产产权登记第五节房地产产权制度（1）产权的概念产权：是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。也可认为是财产权，即存在或设定在一切客体之中或之上的完全权力。产权与所有权的关系：二者既有联系又有区别，所有权是产权的基础，产权是由所有权派生出来的。所有权是产权主体形成的前提，离开所有权的产权是不存在的。所有权是一个归属问题，指的是所有者可以处置归自己所有的财产的权力，产权则是指人们有否利用自己的财产采取某种行动并造成相应后果的权力。即使这种行为不被允许，所有权仍存在。第五节房地产产权制度（2）房地产产权类型①土地所有权：指特定土地的所有权人在法律的范围内，对特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能。土地所有权中的部分权力可在不丧失所有权的情况下，从中分离予以让与。特征：土地所有权主体的确定性和单一性土地所有者可以根据需要分离、分割其归属权以外的土地产权土地所有权产生的社会经济原因是土地资源的有用性和稀缺性。②土地使用权：指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的权利。指非农业建设用地的土地所有权，又称“基地使用权”。第五节房地产产权制度③地役权：包括：为了土地的便利使用而使用他人土地的权利；为自己土地通行方便而在他人土地上修造道路的物权（积极邻地利用权）；为自己土地眺望方便而限制他人土地建立建筑物的物权（消极邻地利用权）；双方约定而产生地役权。④相邻关系：相邻近的建筑物及土地所有者或使用者之间，在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。和地役权不同之处：a、由法律直接规定而非双方约定；b、不需进行产权登记。第五节房地产产权制度⑤不动产抵押权：债权人对于债务人或第三人提供的，作为债务担保的不动产，于债务人不履行债务时，就其卖得价有优先受偿的权利。⑥房屋所有权：指房屋所有者对其所有的房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。⑦不动产租赁权：指土地所有权人及使用权人、房屋所有权人，出租给承租人并收取租金的权利。⑧典权：指支付典价，占有他人不动产为使用收益的权利。（典权人、出典人、典物、典价）⑨按揭权（住房按揭权）：金融机构、住房开发公司、购楼者三方共同参加的买卖楼宇的融资业务活动，本质是为售楼者与购楼者之间的买卖活动，金融机构提供的住房抵押贷款。⑩不动产共有：是指两个或两个以上的权利主体，共同享有同一个不动产所有权的法律状态。第五节房地产产权制度（3）房地产产权登记①房地产产权登记的种类：总登记、土地使用权设定登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。②房地产产权登记程序：主要程序有登记申请、权属审核、注册登记、颁发产权证书。房地产产权证书包括：《房地产权证》、《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》及《集体土地使用权证》、《房屋共有权证》或《房地产共有权证》、《房屋他项权证》或《房地产他项权证》等。第六节房地产开发制度房地产开发制度包括房地产开发用地制度和房地产开发管理制度。房地产开发管理制度主要是指开发规划管理、建设管理以及房屋拆迁管理等。（1）国有土地使用权出让（2）国有