论房地产市场 之主体权利与义务

论房地产市场之主体权利与义务班级：道桥085学号：05108521姓名：张晓博1房地产供给主体即指房地产交易中的房地产让渡方，向房地产市场提供交易对象的供给者。按提供的交易对象的差异供给主体又分为两类：（1）房地产所有者。这类市场主体，一般来说向市场提供的交易对象是所有权，在某些特定情况下，也向市场提供经营使用权、租赁权、抵押权等。在土地国有制或集体所有制条件下，国家或集体经济组织作为土地所有者成为土地市场供给主体，在土地私有制条件下，土地私有者成为供给主体。（2）房地产经营使用者。这类市场主体向市场提供的交易对象是土地的使用权。在某些特定情况下，这类市场主体向房地产市场也提供土地使用权的租赁权、抵押权等。2、房地产的需求主体房地产交易中的受让方，即指通过交易所得房地产所有权、使用权（及其租赁权、抵押权等）的受让者。需求主体按其需求房地产的目的的不同，分为两类：（1）房地产使用者。包括各类企业、事业单位和个人。他们从交易中取得房地产所有权、使用权或其租赁权等，是为了满足生产经营或个人生活的需要，使用者是房地产市场的最主要需求主体。（2）房地产经营者。包括各类房地产开发经营和个人。经营者在房地产交易中获得房地产所有权和经营使用权，不是为自身使用，而是为了投资开发、经营、出租出卖后从中获利。3、房地产经营主体2在房地产市场上直接从事房地产商品化经营的经济组织。如各类房地产开发企业。经营主体开展活动的全过程，包括相互联系、互为条件的二个环节：一是从市场上获得房地产作为经营活动的基本条件；二是将开发、建设好的房地产提供给市场出售或出租，以获得相应的收益。从经营活动的全过程来看，虽然经营主体也是需求主体和供给主体，但由于他们的业务活动主要在经营方面，他们并不是房地产的最终使用者和最初供给者。因而他们有别于单纯的供给主体和需求主体。为强调其特殊的经营职能，有必要将其作为房地产市场的独立主体。其中最为基础的就是土地关系,一切权利与义务都是围绕土地所有权而建立的.一、土地权利关系内容特征I、土地所有权方面首先，所有权形式单一。我国土地只能公有，所有者主体只能是国家或集体而没有私人土地所有者。改革开放后，我国允生产资料私人所有，但土地这种生产资料还不允许私人所有。其次，土地所有投不能交易。我国土地所有权不能转让、租赁、抵押.不但国有土地所有权不能交易，就是集体土地所有权也不能交易。国家与集体之间不能以土地有权相交易，集体与集体、集体与个人也不能土地所有权作交易。再次集体所有土地的所有权不完整。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。但我国集体土地所有者，无论是乡(镇)、村委会，还3是其他集体经济组织都不能自行处分其斩拥有土地，不能出让其土地所有权，更不能便土妊灭失。集体土地的使用投也要受到国冢土地管理权的严格限制，包括土地的出让、抵押分配再分配等，都必须受国家工地管瑾的法律和政策的约束。2、土地使用投方面(1)国有土地使用权。国有土地便用投实施的方式，是划拨与出让周肘并存。对行政事业莹位、基础设施、国家扶持项目等用地，可用划拨方式取得土地使用投，而其他建设项目用地必须通过出让方式取得。划拨方式取得的土地使用权原则上不能进入市场交易，即单纯的土地划拨使用权不能转让、徂赁、抵押不具备完整的物权特征。但另方面，土地划拨使用投又具有某种所有权的特征。使用权与所有权的区别应是:使用权的有偿性和有期限性为特征。如果是录久性的无偿使用，就使这种使用投在事实上与所有权很相近。目前，我国土地划拨使用权是没有期限的，也基本是无偿的，企业单位交纳的土地使用税，还不能理解为土地使用的报酬。以出让方式取得的土地使用权，具有完整的物权特征，可以交易，即可以转让、租赁、抵押，也就是被法律赋予这种权利以商品的性质。它的取得是有偿的必须交纳出让金．对它的享有是有期限的，是4O—70年不等。土地使用权出让中，出让者与受让者是一种平等、自愿的关系，也是互利、有偿的经济关系，但另方面，出让者与受让者也有不平等的方面：出让者是政府，拥有对土地使用进行管理的职能和权利，它与受让方又是管理与被管理的关系。而且国有土地使用权的4出让市场是由国家垄断的，这也使受t方不能与出讧方处于完全平等的地位。2)集体土地使用投。集体土地便用权实现的方式是承包制和划给制，以承包经营制为基本形式。这种工地使用承包必须通过台同形式来确保双方的关系。但这砷合同双方的权利义务同一般经济合同双方的权利义务关系不完全相同。承包者，^体农户的承包是洼律确保的。《二地管理法》第十四条第一款规定：农民的土地承包经营权受法律保护。即集体土地所有者必须确保每个农民承包土地，这是不容协商的。同时，土地使用承包条件也是由国雾有关政蓑和法令确定的,同样不能由双方协商。虽然法律把土地所有权规定给村个体，但这种土地所有者的权力很弱；相反土地使用权却很强。集体土地使用权的承包者一般具有以下特征一是私有化，按全部人口平均：二是分散，每个农户互相独立地在各自使用；三是固定，不得转让。《土地管理法》第一四条第二款规定：对个别经营者之间承包的土地进行调整的，必须经村民会议2/3成员或看2／3以上村民代表的同意。三、房地产权利主体的特征房地产撅利主体的多重型、不确定性、模糊性，也是我国房地产权利关系的一个显著特征。1、土地权利主体。首先．国有土地主体，国有土地所有权主体是国家，把国家所有称为全民所有，是原社会主义国家较一致的作法(前南斯拉夫除外)。与此不同，日本、新西兰等国把国家土地所有权为5中央政府所有；我国国有土地所有权是多重的，不容易确定。在《土地管理法》第二条第二款中拥定：全民所有，即国家所有土地的所有权，由国务皖代表国雾行使”是说，全民所有，不等于每个公民直接所有，不能由每个公民直接行使所有权，而要由国家行使新有板但国家是个抽象的蠕念，左实践中，必须由某些具体机或负责人行生主体权乳。在新掘《土地管理法》中明确规定只有国务院能代表国家分配土地所有权，做为地万政府的省、地‘市都不能代表国家。但这只是原则，而在具体买践中．在土地昕有权买际运作丰，不可能事事由务院直接掌捏。《城市房地产管理法》第十四条规定土地使用梗甘让台同由市、县八民政愿土地管理觇门与二地使用者签订。也就是说由方、县级=地管理酊门代表国家行使土地昕有权。新《土地管理去》第四十五条规定，征地日务院、省圾西府审批。第十四条规定，农地转为建设用地的审批中，国务院、省、市、县四级政府都有审批叹。此外，还有些部]也有影响甚至决定土地使用的叹刷。例如，规划部]，如果建设用地不符合规划要求，不被规划觇门批准，也不能实现土地使用权。再有，各系统、各部门都有自己管辖的土地使用范围，如铁路、农垦、水利等部门。前几年多头批地的现象很普遍，致使土地资源浪费、资金流失，就是土地权利主体不规范的结果。集权土地权利主体也具有多重责任不确定性。乡村、其它经济组织都是集体土地所有者，以村所有为基本形式。园法律不够规范，在村集体里、村委会、村民代表等都可能成为实际主权。62、公有房屋产权主体的多重型和不确定性。国有房产主体是国家．从原则上说，这种公房的产权只能由家统一行使，任何单位和个人都无权行使。各单位只能在国家授权范虽内对国有公房行使占有、使用、收益处分的权利。是国家根据各种不同的房屋，把占有、使用、收益、处分权利分别划分结不同级别和不同部门的机制，这就使国有公房屋主体多重化。1985年，建设部和国家统计局在进行全国城镇房屋普查时，根据房屋所有权和管理形式的不同，设定了产别指标，分别有公产、代管产、托管产、拨用产、全民单位自管产，集体单位自管产等，各种与房屋产权管理相关的单位。这些重位虽然不是完全独立的产报主体，但都有定的所有撅主体职能。房产主管部门和用房单位，到底是产权主体，还是管理者对此很难简单回答。从权属登记方面说，它们是产权主体，但在房屋的转让、租赁、抵押等方面．房产主管机构和用房单位不是独立产权主体。深入研讨我国房地产的权利关系，对发展我国房地产市场无疑具有积极的意义.《物业管理条例》同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定等6项。(4)投票权根据业主的物业面积、住宅套数等确定同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、7县政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。(5)业主可以委托代理人参加业主大会会议业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主委员会是业主大会的执行机构业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。(6)开发商应当在销售物业之前，制定业主临时公约开发商应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。开发商制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。8