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物业设备管理标准标准篇目录1.0前言……………………………………………………………(2)2.0术语3.0物业设备运行管理………………………………………………(8)3.1设备运行的环境要求的概…………………………………………(8)3.1.1设备运行的环境的标准含义……………………………………(8)3.1.2供配电系统设备房环境要求……………………………………(8)3.1.2.1高低压配电房…………………………………………………(8)3.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室(含配电专用管井)……………(8)3.1.2.3备用发电机组机房……………………………………………(9)3.1.3中央空调系统设备间……………………………………………(9)3.1.3.1中央空调系统主机房………………………..…………………(9)3.1.3.2新风机房及风柜房…………………………………………(10)3.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房………………………………(10)4.1.3.4排风机房………………………………………………………(10)3.1.3.5露天的加压送风机及排烟风机………………………………(10)3.1.4给排水系统设备间……………………………………………(11)3.1.4.1生活水泵房…………………………………………………(11)3.1.4.2减压阀房……………………………………………………(11)3.1.4.3水表房………………………………………………………(11)3.1.4.4楼层管井房…………………………………………………(12)3.1.4.5排污泵房……………………………………………………(12)3.1.5消防系统设备间………………………………………………(12)3.1.5.1消防中心……………………………………………………(12)3.1.5.2气体灭火设备间……………………………………………(13)3.1.5.3楼层设备间…………………………………………………(13)3.1.5.4消防水泵房…………………………………………………(14)3.1.5.5室外消防栓等设备…………………………………………(14)3.1.6电梯设备间……………………………………………………(15)3.1.6.1电梯机房……………………………………………………(15)3.1.6.2轿厢…………………………………………………………(15)3.1.7通信设备机房…………………………………………………(16)3.1.7.1通信总机房…………………………………………………(16)3.1.7.2通信管井房…………………………………………………(17)3.1.8楼宇自控(BA)系统及CCTV保安监控系统设备间…………(18)3.1.8.1控制中心机房………………………………………………(18)3.1.8.2楼层设备房…………………………………………………(18)3.2设备运行管理……………………………………………………(19)3.2.1运行管理的概念………………………………………………(19)3.2.2.1系统标识:………………………………………………………(19)3.2.2.2高低压配电运行记录要求…………………………………(20)3.2.2.3设备完好标准………………………………………………(21)3.4运行情况分析……………………………………………………(21)3.2.3中央空调系统…………………………………………………(22)3.2.3.1系统标识………………………..……………………………(22)3.2.3.2、中央空调系统运行记录要求…………………………………(22)3.2.3.2.1、运行技术参数………………………………………………(22)3.2.3.2.2、运行状态记录………………………………………………(23)3.2.3.2.3、交接班记录…………………………………………………(23)3.2.3.3、系统运行情况分析……………………………………………(23)3.2.4给排水系统……………………………………………………(24)3.2.4.1系统标识……………………………………………………(24)3.2.4.2系统巡检记录要求…………………………………………(24)3.2.4.3系统运行情况分析…………………………………………(25)3.2.5消防系统………………………………………………………(25)3.2.5.1系统标识……………………………………………………(25)3.2.5.2消防中心记录要求…………………………………………(26)3.2.5.3系统运行情况分析…………………………………………(27)3.2.6电梯及提升设备……………………………………………(28)3.2.6.1系统标识:…………………………………………………(28)3.2.6.2运行情况分析………………………………………………(29)3.2.7通信系统………………………………………………………(30)3.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统………………………(30)3.2.8.1系统标识……………………………………………………(30)3.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求…………(30)3.2.8.3运行情况分析………………………………………………(32)4.0系统保养…………………………………………………………(34)4.1系统保养的概念………………………………………………(34)4.2供配电系统保养项目……………………………………………(34)4.2.1月度维护保养项目……………………………………………(34)4.2.2季度维护保养项目……………………………………………(34)4.2.3半年维护保养项目……………………………………………(35)4.2.4年度维护保养项目……………………………………………(35)4.3消防系统保养项目………………………………………………(36)4.3.1月度维护保养项目……………………………………………(36)4.3.2季度维护保养项目……………………………………………(37)4.3.3半年维护保养项目……………………………………………(37)4.3.4年度维护保养项目……………………………………………(38)4.4中控维护保养项目……………………….…………………(39)4.4.1月度维护保养项目……………………………………………(39)4.4.2季度维护保养项目………………………………………………(39)4.4.3半年维护保养项目………………………………………………(39)4.4.4年度维护保养……………………………………………………(40)4.5空调系统维修保养项目……………………………………………(40)4.5.1月度维护保养项目………………………………………………(40)4.5.2季度维护保养项目………………………………………………(41)4.5.3半年维护保养项目………………………………………………(42)4.5.4年度维护保养项目………………………………………………(42)4.6给排水系统保养项目………………………………………………(43)4.6.1月度维护保养项目………………………………………………(43)4.6.2季度维护保养项目………………………………………………(43)4.6.3半年维护保养项目………………………………………………(43)4.6.4年度维护保养项目………………………………………………(44)4.7土、木工维护保养项目……………………………………………(44)4.7.1月度维护保养项目………………………………………………(44)4.7.2季度维护保养项目………………………………………………(44)4.7.3半年维护保养项目………………………………………………(45)4.7.4年度维护保养项目………………………………………………(45)1.0术语:1.1.技术责任:在专业分工确定后,从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解;⑴责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的,对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的,因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。⑵对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。⑶对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。⑷对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。1.2系统保养:系统是指按照一定的关系组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”等。按上述系统的全部组成,从始端到末端,按一定的设定周期及不同专业的技术要求,对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为,而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。1.3.运行管理:运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求,通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。1.4.保养的工艺要求:在实施物业设备系统保养的过程中,对每一个保养环节的具体操作要求。1.5.维修:维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除,恢复系统运行。1.6.检修:是特指一些设备设施在一定的运行周期内,有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。1.7.监测:通过人工或仪表等技术手段,对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。1.8.检测:通过应用技术的手段和对应的仪表,对设备固有的技术参数进行测量,以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。1.9.预测:通过对设备系统的大量数据的占有和分析,推断未来的时间段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。1.10.技术协调:当出现有多专业系统交叉的问题时,组织有关专业工程师进行技术讨论,解决相关问题的过程。2.0物业设备的运行管理2.1设备运行的环境标准要求2.1.1设备运行的环境要求的概念高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后,必须具备一个适合的工作环境,从物业设备长寿运行的基本要求出发,为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。2.1.2供配电系统设备房环境要求2.1.2.1高低压配电房门:外开,门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶,门内侧装有防火自动垂帘(或其他防火隔断措施)。防火门及金属门应保持完好,防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识:“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。墙身:刷白,无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。天花:刷白,无漏水痕迹,无蜘蛛网。地板:可根据实际情况选以下一种处理方法;A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.铺防潮、防滑地砖或作地面漆。C.用阻燃夹板作地板。上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。2.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室(含配电专用管井)墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。2.1.2.3备用发电机组机房地面应做好防尘处理,发电机台架应高于地面,在距离台架20CM处应有黄色的警戒线,发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟,其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间,门外侧应有明显的警示牌:“严
本文标题:物业设备设施管理标准_基础篇
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