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万科企业股份公司财务分析第一篇万科公司简介1万科公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月,1988年进入住宅行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务,是目前中国昀大的专业住宅开发企业。2006年业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市。2006年公司完成新开工面积500.6万平方米,竣工面积327.5万平方米,实现销售收入212.3亿元,结算收入176.7亿元,净利润21.5亿元,纳税24.2亿元。2007年1至9月份,公司累计实现销售面积441.6万平米,销售收入367.9亿元,实现结算面积153.1万平方米,结算收入139.2亿元。截至三季度末,公司累计实现营业收入141.7亿元,净利润19.2亿元。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,2006年末总市值为672.3亿元(目前市值约为2100亿元),排名深交所上市公司第一位。上市16年来,万科主营业务收入复合增长率为28.3%,净利润复合增长率为34.1%,是上市后持续盈利增长年限昀长的中国企业。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球昀佳小企业”;多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的昀佳公司治理、昀佳投资者关系等奖项。1第二篇房地产行业分析1房地产的类型及特点所有的房地产都是由建筑地块、地上房屋建筑以及与此房屋建筑有关的基础建筑所构成。特定的建筑地块与其定着物的结合能够增加房地产的价值,而不是二者的简单组合。由于构成房地产复合概念的房屋建筑自身有不同的用途类型,从而构成了不同功能与类型的房地产。在西方国家,房地产通常被分为住宅、多用途建筑、工业厂房和仓库、政府机构用房、旅馆、公用设施、写字楼、商业用房、文体娱乐设施、会议及展览设施十大类;而我国一般将房地产区分为住宅房地产和非住宅房地产,非住宅房地产又分为商业房地产、工业房地产和特殊房地产。近几年来在我国各类房地产开发项目中,住宅房地产投资比重平均在60%以上,并且住宅地产是与人们生活昀为相关的。本文分析的重点是住宅房地产。房地产行业的特点。(1)发展具有周期性。在房地产的开发和经营中,它属于固定资产投资领域,是基础建设行业,极大地受到国家宏观经济政策的影响。因此像国民经济一样,房地产业的发展也表现出较强的周期性。(2)具有很强的关联性。房地产业和其他许多经济的行业之间都有着密切的关系,表现出很强的产业关联性,昀明显的是钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业,它们都与房地产业密切相关。统计数据表明,在这些项目的年产量中,钢材占25%,水泥占75%,木材占40%,玻璃占70%和塑料制品占25%都投入到了房地产的开发建设中。(3)发展具有地域性。位置的固定性,房地产是不动产,其被固定在一个特定的位置不能移动,因此它会受周围环境的影响。房地产不可移动性一个结果就是房地产只是一个区域性的市场,或者说,它不存在工业产成品和农产品那样的全国性市场。如果一个地区的经济发展状况良好,相应地该地区居民收入水平就会较高,该地区的市场需求也就因此增大,故而房地产价格较高。(4)外部性。由于房地产与周围环境不可分割地联系在一起,所以其价值和利用常常受周围房地产利用及环境变动的影响,这又被称为相互影响性或溢出效应。交通是否便捷,水、电、气、排污是否顺畅,学校、医院、邮电、消防等设施以及治安状况等等,都直接影响着房地产的价值。(5)投资与消费的双重性。虽然房地产已成为西方社会重要的投资品,如美国的私人投资就有50%左右用于房地产投资。2我国房地产的发展态势与总体分析2.1目前我国房地产的发展前景国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将成为持久的消费热点,2006年我国人均GDP已达到2042美元,已由温饱迈入小康社会,住宅消费将成为目前今后相当长时间内的主要消费热点,住宅行业相应进入了高速增长阶段。目前我国的城镇人口人均住房平均面积为17.44平方米(有官方数据约为27平方米)。22006年我国的城市化人口约为5.6亿人,城镇化水平约为43%,假设2010年我国人口达到13.7亿,未来几年内按市镇人口占总人口比例年均增加0.7个百分点的保守估计来计算,则2010年城镇人口达到6.3267亿人,比2006年净增7267万人,如果按照年均增加0.9百分点的乐观估计来计算,则2010年城市人口达到6.4637亿人,比2006年净增加9037万人。由此可以看出,从2006年到2010年可能增加7267万人到9037万人。以三个人购买一套住房计算,将增加2555万套到3013万套。以每套70平方米计算,共计169540万平方来到210840平方米。以每平方米2500元保守计算,约为47547.5亿元的市场。根据“纳瑟姆”曲线所昭示的城市化水平的增长存在“平稳-加速-再平稳”的规律,城市化水平在30%以下,是发展势头较为缓慢的准备阶段,城市化在30%-65%或70%之间,是发展势头极为迅猛的高速阶段,城市化超过70%之后,是发展势头再次趋于平缓的成熟阶段。我国1996年城镇人口比重为30.48%,处于“纳瑟姆”曲线的第一个拐点,目前约为43%左右,城市化步入高速发展期,预计,这个加速增长期将持续到2018年,届时中国城镇人口将占总人口的70.9%,从而可能会出现第二个拐点。3房地产业的竞争分析3.1潜在进入者进入障碍我国房地产行业存在着的较高进入障碍,主要表现在以下方面:一是土地资源壁垒。作为一个房地产企业,如果不能获得房地产开发所需的土地这一核心资源的话,即使房地产企业在一个地区设立起来了,也不能认为真正进入了这个地区的市场。我国自开展城市土地有偿出让制度以来,大多采用协议出让土地的方式。协议出让方式是由出让方和受让方就特定地块通过协商谈判而有偿转让土地使用权。在此方式下,由于土地使用权的取得不是通过开发商间的相互竞争来决定,而是由政府与开发商双方私下协商确定,昀终谁能获得土地使用权在很大程度上取决于开发商的寻租能力和政府的主观偏好。在这种情况下,一些真正有实力的开发商可能因为拿不到土地而陷入无地可开发的窘境,而一些实力有限的开发商则更是难以拿到士地;相反,一些有政府背景或是善于寻租的开发商则可能圈占大量的土地并成为土地批发商。虽然,这种协议出让方式在2004年前后实行土地公开拍卖制度后予以中止,但由于一些地方前几年土地圈占量很大,直到现在,一些大的开发商以前圈占的土地还没有开发完,也就是说旧的土地出让制度的影响在一些地方仍在起作用。而即使是实行公开拍卖制度后,由于土地资源的固定性、稀缺性和不可再生性,某一开发商获得了某一地块的开发权后,也就意味着排除了其它开发商对该地块的开发权。由于土地供给量有限,市场中只有有限的开发商在进行开发。此外即使是目前基本是实行土地的公开拍卖,但政府与开发区通过秘密协商,以及政府为某些开发商量身定做某些招标条件,将市场中的其他的开发商排除在外,这些都是业内公开秘密。二是行政管理壁垒。在开发一个项目之前,房地产商必须取得5个证书:“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。而要取得这5个证书就需要当地政府的入区批文、基建立项批文、土地出让合同、土地划拨文件、土地征用批文、规划定点图、建设用地核定表、土地出让金交纳证明、3地籍测量成果表、土地登记审批表、土地登记申请书、法人委托书、建设项目收费通知单、建设工程报建表、城建费用统征交纳书、建设工程施工图设计审查意见书、建筑节能登记审批表、工程监理合同书、中标通知书、施工合同、施工组织设计申报书、工程质量监督申报书等等。为了办好这5个证,总共要盖20多个章,涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门,每一次往往都要烧香拜佛。由于政府管理的越位,导致过度干预房地产市场,加上政府审批的繁杂和效率的低下,官员在审批中的寻租,形成了行政性进入壁垒。三是资金壁垒目前地方政府土地出让喜欢成片出让,拍卖价从20、30亿到50、60亿不等,而且目前的土地出让金交完后,才能获得土地的开发权,如此巨额的资金支付要求将大量中小企业排除在外。3.2买主的力量房地产行业所面对买主基本是分散的个体,买主由于考虑工作场所、城市交通状况等因素,其在一城市买房的范围是有限的(当然存在着一些人到工作外的城市买房,更多是出于投资的考虑)。此外年青人的结婚买房等都是比较刚性的。相对房地产商来说,买方的议价能力很弱。3.3供应商的力量目前国内的房地产商是虚拟经济体,从项目的设计到建成后的物业管理都“外包”给专业的公司来管理完成。由于建筑市场是充分竞争性的市场所以相对房地产商来说,供应商居于弱势地位。房地产商通过集团统一购买以及行业联合购买等,增加协价能力。3.4竞争强度房地产行业是一个寡头垄断市场。虽然从单个企业来看不是,作为国内的龙头企业万科的市场占有率不超过1%。但从一个区域来看,房地产企业的市场占有率就比较高了。首先,由于土地位置的固定性,所以与其它一般的商品不同,房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,同时,由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品,而一个区域的居民又不太愿意到区域外去买房子,他们往往会将购房目标锁定在某一区域内,这样,只要开发商不到另外一个区域去开发房地产,某个地区的房地产商与其它地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。这个区域可以是一个市,但更可能是市中更小的一个区域。而对其它产业而言,生产者的产品是可以移动的(能从一地转移到另一地),这样卖者就能在更大范围内展开竞争。例如,生产彩电的四川长虹集团不仅要同广东的TCL集团等国内众多企业展开竞争,而且在开放条件下,还要同世界各地的电视机厂商展开竞争。由于房地产市场的区域性,一个房地产商就只同本区域的房地产商存在竞争关系,这样一来,当我们研究某一区域的房地产市场时,就只要考虑本区域市场内的房地产商,而不需要把它放到更大的市场中如放在全国全省甚至全市的市场的框架中来研究。因而,当涉及到某个区域市场时,在此市场的厂商的数量就比我们研究全国市场时要少得多。再进一步,在一个区域房地产市场中,有实力的厂商更少,因此,如果从一个区域性市场来考虑,几个有实力的厂商的市场占有率4是很高的。为了更好地说明这一问题,我们来看一下北京的房地产市场。北京市有上千家开发商,因此,在很多人看来,北京的住宅市场是竞争性的市场。但实际上同全国各地情况类似,北京市的住宅市场就是区域寡头垄断的市场。首先,北京市虽然注册的房地产开发企业有上千家,但实际上每年真正进行开发的只有一百家左右(包括郊区的开发企业),因为注册的企业中有相当一部分处于非营业状态(停业、筹建、撤销),而即便是营业中的开发商也不是每年都在进行开发。这一百家企业开发的房地产项目分散在广袤的北京大地上,项目之间的距离较远。其次,房地产表现出相邻竞争态势。在北京北三环的房地产项目不仅不能与在南三环的项目进行竞争,而且也不能与在上海等外地的项目竞争,更无法与国外的竞争。实际上,尽管北京市住宅市场有如此之多的企业,但实际上每一家企业开发的项目只与邻近的项目进行竞争,而与其它的并不构成很直接的竞争关系,在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下,只在少数企业间产生竞争,住宅的市场结构就是寡头垄断。根据这一结论,我们回过头来看一看2004年“中国房地产百强企业研究”成果,在北京这个市场,作为行业龙头的万科企业股份有限公司和上海陆家嘴(集团)有限公司,在全国销售额和销售面积的市场占有率不足1%,但同属于中国房地产百强企业的几家开发商在北京开发的项目的销售额和销售面积却占北京市场份额的41%和30.8%,而如果放在北京某一区域内这一数字会更大。因此,房地产市场区域性的特点,使得我们不能从全国的范围和角度来分析一个房地产市场、而应该从一个区域来分析房地产市场。这就使得我们从全国、一个地区甚至一个城市来研究房地产市场集中度失去了意义。3.5替代品房地产商提供的产品住房是人们的生活必需品,其价格的弹性系数低。从狭义的意义说,住房市
本文标题:万科企业股份公司财务分析
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