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行业下行周期确立——9月房地产数据点评长城证券有限责任公司GREATWALLSECURITIESCO.LTD投资评级:中性(维持)行业表现1M3M6MYTD房地产-9.5%-18.1%-23.5%-20.1%上证指数-1.7%-13.5%-20.0%-17.9%相关报告双去化进程下的结构性机会——房地产行业2011年四季度策略报告(2011.9.21)下半年拐点将至——上半年房地产数据点评(2011.7.13)静观其变——2011年下半年房地产投资策略(2011.6.17)保障房给力,商品房存忧——5月房地产数据点评(2011.6.14)去库存时代到来——房地产行业2011年一季报点评(2011.5.10)意味深长的加息——4月5日央行加息点评(2011.4.6)050001000015000200002500030000-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%成交金额房地产(申万)上证综合指数事件:国家统计局公布9月全国房地产开发投资情况点评:房地产开发投资同比增速下滑,若扣除保障房投资,我们测算商品房开发投资实际增速已经回落至17%左右。考虑到保障房开工近乎完成,后期房地产投资增速的降幅可能会更加明显一些。预计全年房地产开发投资增速为23.4%~25.3%,投资额为5.96~6.05万亿元。新开工面积同比、环比均有所回落,以保障房每套60平米计,1~9月保障房新开工面积约3.12亿平米,将占全部房屋新开工面积的40%。扣除保障房后,商品房新开工面积实际同比增速仅在0.4%左右。商品住宅销售面积、销售额同比增速均回落,鉴于10年楼市呈现“金九银十”的良好销售形势,而今年同期表现低迷,并将可能在年内保持销售不畅的状态,预计11年全年商品房销售面积个位数增长;9月单月,商品房销售均价同比虽增长9.1%,但环比继7、8月连续两月上涨后,下跌0.8%。开发资金来源方面,国内贷款占比创历史新低,自筹占比创历史新高,其他资金(定金、预付款及个人按揭贷款)接近09年6月以来的最低点。充分反映了目前开发商面临的融资困境、资金紧张、以及销售受阻。房地产开发景气指数逼近临界点。9月房地产开发景气指数连续4个月下降后,降至100.41,创两年以来的新低,并已逼近临界点,表明开发企业对于后市明显缺乏信心,市场预期已处于由乐观转为悲观的拐点。维持行业“中性”评级,建议谨慎。(1)房地产行业几乎所有的数据都在往下走,我们在年中提出下半年行业将出现下行拐点,目前的数据显示行业下行周期基本已确立;(2)当行业景气度向下时,板块只会有超跌反弹的机会而无趋势性行情;(3)调控政策虽处于观察期,但年内转向的可能性亦不大;信贷持续紧缩雪上加霜,有效需求不足仍然是当前和未来较长一段时间制约楼市成交的重要因素;(4)推动板块持续性行情的催化剂有两个:要么是因房价大幅下跌而转向的政策推动;要么是房价平稳或适度调整的前提下基于销售超预期复苏而带来的业绩驱动,我们认为年内实现上述两种情形的可能性并不大。(5)虽然无奈,但也只能继续“静观其变”,维持行业“中性”评级,建议谨慎,防御性配置龙头股万科、保利、招地。风险提示:楼市硬着陆独立声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道,分析逻辑基于本人的职业理解,通过合理判断并得出结论,力求客观、公正,结论不受任何第三方的授意、影响,特此声明。证券研究报告房地产行业动态点评报告日期:2011年10月18日分析师刘昆(86-755)83516214liuk@cgws.com执业证书编号:S1070209040312联系人苏绪盛(86-21)61683503suxs@cgws.com从业证书编号:S10701110100212长城证券有限责任公司GREATWALLSECURITIESCO.,LTD动态点评事件:国家统计局公布9月全国房地产开发投资情况点评:1.房地产开发投资同比增速下滑,考虑到保障房开工近乎完成,后期房地产投资增速的降幅可能会更加明显一些。预计全年房地产开发投资增速为23.4%~25.3%,投资额为5.96~6.05万亿元。1~9月份,全国房地产开发投资44225亿元,同比增长32%,较1~8月下滑1.2个百分点。其中,住宅投资31788亿元,增长35.2%,高于整个房地产开发投资增速。考虑到全国保障房开工已接近全年计划,保障房投资额预计也已接近1.3万亿元,使得房地产投资增速下滑微弱。鉴于去年1~9月保障房新开工520万套,若扣除保障房投资,我们测算商品房开发投资实际增速已经回落至17%左右,没有保障房的拉动,后期房地产投资增速的降幅或将更加明显一些。我们预计全年房地产开发投资增速为23.4%~25.3%,投资额为5.96~6.05万亿元。表1:房地产开发投资额敏感性测算保障房投资商品房投资增速12%13%14%15%16%130005865959067594745988260290135005915959567599746038260790140005965960067604746088261290数据来源:WIND,长城证券研究所表2:房地产开发投资增速敏感性测算保障房投资商品房投资增速12%13%14%15%16%1300021.5%22.4%23.2%24.1%24.9%1350022.6%23.4%24.3%25.1%25.9%1400023.6%24.4%25.3%26.1%27.0%数据来源:WIND,长城证券研究所2.新开工面积同比、环比均有所回落,1~9月保障房新开工占比约4成,扣除保障房后,商品房新开工面积实际同比增速在0.4%左右。1~9月,房屋新开工面积147775万平方米,同比增长23.7%,较1~8月增速回落2.1个百分点。从单月数据来看,房屋新开工面积,9月环比下降4.9%,较8月下降11.2个百分点。以保障房每套60平米计,1~9月保障房新开工面积约3.12亿平米,将占全部房屋新开工面积的40%。若扣除保障房影响,商品房新开工面积实际同比增速在0.4%左右。3长城证券有限责任公司GREATWALLSECURITIESCO.,LTD动态点评表3:商品房新开工面积同比增长敏感性测算全国房屋保障房新开工商品房新开工面积新开工套数面积(60平米/套)新开工面积11年1-9月同比2010年1~9月11944152031200882412011年1~9月14777598659160886150.42%数据来源:国家统计局、长城证券研究所3.商品住宅销售面积、销售额同比增速均回落,预计11年全年商品房销售面积个位数增长;9月单月,商品房销售均价同比虽增长9.1%,但环比继7、8月连续两月上涨后,下跌0.8%。1~9月份,全国商品房销售面积71289万平方米,同比增长12.9%,增速较1~8月回落0.7;商品房销售额39312亿元,同比增长23.2%,增速较1~8月回落2.7个百分点。鉴于10年楼市呈现“金九银十”的良好销售形势,而今年同期表现低迷,并将可能在年内保持销售不畅的状态,我们预计全年商品房销售面积同比增速可能将回落至个位数增长。9月商品房销售均价5514元/平方米,同比虽增长9.1%,但环比继7、8月连续两月上涨后,下跌0.8%。4.开发资金来源方面,国内贷款占比创历史新低,自筹占比创历史新高,其他资金(定金、预付款及个人按揭贷款)接近09年6月以来的最低点。1~9月开发资金合计61947亿元,同比增长22.7%,较1~8月下降0.7个百分点。其中,国内贷款9749亿元,占比15.7%,较1~8月下降0.5个百分点;自筹资金22535亿元,占比41.2%,上升0.5个百分点,创历史新高;其他资金(定金、预付款及个人按揭贷款)25985亿元,占比41.9%,下降0.1个百分点,接近09年6月以来的最低点。充分反映了目前开发商面临的融资困境、资金紧张、以及销售受阻。图1:开发资金来源各项占比数据来源:WIND,长城证券研究所5.房地产开发景气指数逼近临界点。9月房地产开发景气指数连续4个月下降后,降至100.41,创两年以来的新低,并已逼近临界点,表明开发企业对于后市明显缺乏信心,市场预期已处于由乐观转为悲观的拐点。0%20%40%60%80%100%国内贷款占比利用外资占比自筹资金占比其他资金占比4长城证券有限责任公司GREATWALLSECURITIESCO.,LTD动态点评图2:国房景气指数走势数据来源:WIND,长城证券研究所6.维持行业“中性”评级,建议谨慎。维持行业“中性”评级,建议谨慎。(1)房地产行业几乎所有的数据都在往下走,我们在年中提出下半年行业将出现下行拐点,目前的数据显示行业下行周期基本已确立;(2)当行业景气度向下时,板块只会有超跌反弹的机会而无趋势性行情;(3)调控政策虽处于观察期,但年内转向的可能性亦不大;信贷持续紧缩雪上加霜,有效需求不足仍然是当前和未来较长一段时间制约楼市成交的重要因素;(4)推动板块持续性行情的催化剂有两个:要么是因房价大幅下跌而转向的政策推动;要么是房价平稳或适度调整的前提下基于销售超预期复苏而带来的业绩驱动,我们认为年内实现上述两种情形的可能性并不大。(5)虽然无奈,但也只能继续“静观其变”,维持行业“中性”评级,建议谨慎,防御性配置龙头股万科、保利、招地。8890929496981001021041061085长城证券有限责任公司GREATWALLSECURITIESCO.,LTD动态点评)期(2010.5.10-5.17))研究员介绍:刘昆:管理学硕士,六年证券研究工作经验,2006年加入长城证券,任房地产行业研究员。苏绪盛:经济学硕士,2010年加入长城证券,任房地产行业研究员。研究员承诺:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力,在执业过程中恪守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则,独立、客观地出具本报告。本报告反映了本人的研究观点,不曾因,不因,也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接接收到任何形式的报酬。长城证券销售交易部深圳联系人刘璇:从业资格证书编号:S1070108071121,0755-83516231,13760273833,liux@cgws.com北京联系人杨洁:从业资格证书编号:S0630110060053,010-88366060-8865,13911393598,yangj@cgws.com上海联系人谢彦蔚:从业资格证书编号:S1070111030008,021-61680314,18602109861,xieyw@cgws.com长城证券研究所投资评级标准:6长城证券有限责任公司GREATWALLSECURITIESCO.,LTD动态点评)期(2010.5.10-5.17))免责声明长城证券有限责任公司(以下简称长城证券)具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格。本报告由长城证券向其机构或个人客户(以下简称客户)提供,除非另有说明,所有本报告的版权属于长城证券。未经长城证券事先书面授权许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布,亦不得作为诉讼、仲裁、传媒及任何单位或个人引用的证明或依据,不得用于未经允许的其它任何用途。如引用、刊发,需注明出处为长城证券研究所,且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息,但本公司不保证信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用,并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向他人作出邀请。在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。长城证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易,或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。长城证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系,并无需事先或在获得业务关系后通知客户。长城证券版权所
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