养老地产及其投资收益与风险分析

1第七章养老地产及其投资收益与风险分析养老地产的根本是提供养老设施，为国家和社会养老服务提高产品。其发展和前景很大程度上取决于养老服务市场的大小和国家的扶持力度。国家已经在养老服务上做了准备和政策支持。2000年，国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利院社会化意见的通知》，鼓励社会资本投资养老院，这一行业从此与市场接轨1；2012年7月24日，《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》下发，进一步鼓励民间资本参与养老产业发展；之后国务院又在政策上以意见的形式于2013年9月13日对养老服务业进行扶持，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》2中便指出我国养老服务也在过去十年得到了快速发展，不管是从医疗保健还是后续赡养上，并逐渐形成了以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，使得老年消费市场得到初步建立，但意见又同时指出养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出，但就赡养服务而所需要的硬件设施便不是很完善。基于该现状，《意见》提出到2020年，能够建成一系列符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和60%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，服务能力大幅增强，并在此目标上给予一定的政策支持，从分别从土地税收以及开放民间资本等方面予以鼓励3。1）土地：要求将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。2）税收：对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。3）手续：支持社会力量举办养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低门槛，简化手续、规范程序、公开信息，且对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应。4）鼓励境外资本投资养老服务业。1黄思瑜、古美仪，资本市场掘金养老服务业，盈利模式亟待破冰，搜狐证券，2014/02/17国务院，国务院关于加快发展养老服务业的若干意见[D]，2013/09/13，张英，刘成，养老地产发展步入快车道[D]，国金证券-2013/09/152鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。鼓励民间资本进入，以对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造。2014年2月11日，民政部、国家标准化管理委员会、商务部、国家质检总局、全国老龄办等五部门日前联合出台指导意见，要求各地进一步加强养老服务标准化建设，积极营造安全、便利、诚信的养老服务消费环境。并在2020年基本建成涵盖养老服务基础通用标准，机构、居家、社区养老服务标准、管理标准和支撑保障标准。养老地产将会是房地产行业的蓝海和新的盈利增长点，因此我们需要对进入养老地产这一大市场的可行性做出深度分析。第一节养老地产之国内外对比分析养老地产实现了品质地产和优良保健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。在国内，从居住时间长短上来看，养老地产项目又可以分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式。“候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投资。异地养老服务中心模式主要指以季节为周期在不同养老公寓之间进行更换。该模式特点在于满足老年人旅游养老、度假养老、回原籍养老的多重需求。度假式养老基地的实质在于以养老文化为核心推行休闲度假服务。该养老模式的最大好处在于可以将老年人养老需求与全家互动活动、定期度假或学术交流等相结合。一、养老地产发展背景人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。人口老龄化有两个含义：一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家3或地区的人口处于老龄化社会4。而从我国老年人退休金总额看，2010年达到8383亿元，2020年将达2.8万亿元，到2030年将达7.3万亿元。目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000亿元，老年群体已经成为一支重要的消费大军5。我们通过Wind资讯，统计出三个主要的老龄化人口指标：中国的人口结构即65岁及以上的人口占总人口的比例、我国人口自然增长率、以及总抚养比重中老年人口抚养比这三个指标去衡量我国老龄化人口的发展趋势。从中我们可以看出人口老龄化从2001年开始占比逐渐增大，同时人口自然增长率不断下降，且抚养比居高不下，使得我国在老龄化服务这一块具有很大的发展前景。图7-1：人口结构、我国人口自然增长率、老年人口抚养比（%）数据来源:Wind资讯
19511956196119661971197619811986199119962001200620111951人口结构:占总人口比例:65岁及以上自然增长率总抚养比:老年人口抚养比66991212151518182121242427274人口老龄化.=09Jj2rQgp71iMABIezzbyy5RZ6MI6pvA2ywPcbgh0cnrg6ffbdp0JMxvpd_fw2Vf5财经网，养老产业概念股获利好[D]，2014/02/10图7-2：中国65岁以上老人占比（数据来源：世界银行，Wind资讯）1.二十一世纪中国人口老龄化发展趋势21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。从2001年2100年，中国的人口老龄化发展趋势可以划分为三个阶段：第一阶段，从2001年到2020年是快速老龄化阶段。这一阶段，中国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度，人口老龄化进程明显加快。到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。第二阶段，从2021年到2050年是加速老龄化阶段。伴随着20世纪60年代到70年代中期的新中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人。同时，由于总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与0-14岁少儿人口数量相等。到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。第三阶段，从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化的平台期。52.与其他国家相比，中国的人口老龄化的主要特征（1）老年人口规模巨大。2004年底，中国60岁及以上老年人口为1.43亿，2014年将达到2亿，2026年将达到3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值，之后一直维持在3-4亿的规模。根据联合国预测，21世纪上半叶，中国一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一。21世纪下半叶，中国也还是仅次于印度的第二老年人口大国。（2）老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了45年以上的时间，其中，法国130年，瑞典85年，澳大利亚和美国79年左右。中国只用27年就可以完成这个历程，并且在今后一个很长的时期内都保持着很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。（3）地区发展不平衡。中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区，以最早进入人口老年型行列的上海（1979年）和最迟进入人口老年型行列的宁夏（2012年）比较，时间跨度长达33年。（4）城乡倒置显著。发达国家人口老龄化的历程表明，城市人口老龄化水平一般高于农村，中国的情况则不同。目前，农村的老龄化水平高于城镇1.24个百分点，这种城乡倒置的状况将一直持续到2040年。到21世纪后半叶，城镇的老龄化水平才将超过农村，并逐渐拉开差距。这是中国人口老龄化不同于发达国家的重要特征之一。（5）女性老年人口数量多于男性。目前，老年人口中女性比男性多出464万人，2049年将达到峰值，多出2645万人。21世纪下半叶，多出的女性老年人口基本稳定在1700-1900万人。需要指出的是，多出的女性老年人口中50-70%都是80岁及以上年龄段的高龄女性人口。（6）老龄化超前于现代化。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。发达国家进入老龄社会时人均国内生产总值一般都在五千到一万美元以上，而中国目前人均国内生产总值才刚刚超过一千美元，仍属于中等偏低收入国家行列，应对人口老龄化的经济实力还比较薄弱。63.人口老龄化对养老地产市场的巨大影响老龄化不同的特征在实现养老地产的普及发展中，都需要得到一定的考虑。比如城乡倒置明显，则需要根据不同的收入水平，在针对城镇人口和农村人口的养老地产建设中，进行不同的收益成本分析，寻找符合需求的建造模式。尤其是养老地产建设的选址，一定要结合区域的经济发展潜力以及人口增长速度和密度，同时还要估算老龄化服务的需求增长力，这样才不会让养老地产陷入赔本赚吆喝的恶性循环中。各国养老地产一般伴随老龄化的到来开始发展，但加速发展往往伴随着政府或保险政策等因素的推动。美国1980年代抵押贷款违约保险的发展推动了私人资本大量涌入养老地产领域；英国有政府开支支持的出租式庇护住宅是养老地产的重要力量；日本2000年《护理保险制度》吸引了大量私人企业进入养老地产这一领域6。据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求的多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。二、养老地产在各国的经验1.美国的养老地产与发达国家和地区不同，养老地产在中国的发展仍面临着市场环境和政策性障碍。研究美国等地的养老地产的发展历史，可以为中国养老地产的发展提供借鉴和参考价值，其中之一就是美国的持续照料退休社区（ContinuingCareRetirementCommunity，简称CCRC）。6李品科，孙建平，梁荣，2013，房地产行业深度专题系列之十，养老地产和以房养老：养老地产市场大，以房养老影响微小，国泰君安，7CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。CCRC是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相