房地产开发全流程

第一部分：房地产开发流程第一章：房地产开发总流程注：1工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上13层考虑，多层按6层考虑。主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑）2项目从拿地到交房入住的总周期为：高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天3本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加《全流程》获取土地信息市场调研、投资分析招标/拍卖取得土地使用权签订土地出让合同、办理土地证方案设计申领项目建议书建设用地规划许可证施工图设计工程施工阶段竣工验收备案申领入户许可证物业接管办理初始登记交房入住建设工程规划许可证施工许可证90天70天40天30天高层780天、小高层580、多层340天25天40天20天15天第二章：房地产项目开发全流程一房地产开发全流程（表格样本）发展中心/开发部设计管理工程管理成本控制招标采购策划营销计划管理物业管理说明：目的：项目初级计划概念设计招标/拍卖取得土地使用权投资估算项目及产品定位开发设想提供建设项目选址意见书方案设计任务书建筑方案设计审查意见书土地拆迁拉围墙、地质勘探营销策划成本测算方案设计地勘、文堪单位招标编制项目运营计划初稿设计单位招标建设用地规划许可证建筑初步设计审查意见通知书国土使用证初步设计任务书初步设计、景观方案设计编制项目工程计划目标成本制定项目工程招标计划编制项目运营计划完成销售部选址销售部选址销售部设计销售部施工管理销售指标确定施工图审查备案建筑工程规划许可证施工许可证建筑施工图设计基础施工图三通一平甲供（指）材招标方案施工图审查备案监理单位确定总包单位确定销售推广方案销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准）项目班子配置项目初级计划完成施工图设计、景观设计基础工程施工销售培训确定分包单位基础工程验收主体结构施工砌体工程施工主体结构验收门窗、栏杆、精装修一般装修工程外墙保温、防水景观道路室外配套管网外架拆除设计变更装修材料的选样及封样成本施工过程控制计划签证变更审核隐蔽工程收方开放产权测量预售许可证定价开盘招标工作阶段性总结招标评价进度款审核成本过程控制总结回顾分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评）施工过程提前介入销售管理（强销期、持续期、尾盘）业主开放日项目施工阶段运营管理（计划、控制、调整、考核）运营管理总结、考核物业检查及接管过程招标采购招标工作总结招标评价向物业移交交房准备（交房方案、交房附图）交房交房后的整改竣工备案综合竣工验收竣工结算竣工结算物业管理商业经营为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程适用范围：本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控定义：《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程工作程序：详见《工作流程说明》支持性文件：无相关记录：无二房地产开发全流程（网络计划样本）（一）工作类别制定目标成本投资估算成本测算、编制工程计划甲供（指）才招标方案三通一平设计单位招标地勘、文堪单位招标拉围墙、地质勘探工程招标计划监理、总承包单位确定临建搭设工程类施工图设计（有关全套可概念设计方案设计初步设计、景观方案设计部门口头确定）完成景观设计完成技术类行性调查结束项目选址方案设计审查建设用地规划建筑初步设计审查施工图审建筑工程形签订土地协议意见书意见书许可证意见通知书查备案规划许可证施工许可证发展类成报按实际时间告土地拆迁国土使用证售楼部选址销售目标销售准备（售房附图道产品定位营销策划售楼部设计售楼部施工确定销售方案推广具合同配置标准）营销类0时间（网络计划样本）（二）工作类别施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等）126543118131817714129211015191620222426282523294427技术类预售许可证发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作发展类成本阶段性成本施工过程中计划控制、工程进度款审核、施工过程中的招标采购控制总结保温、防水门窗外架室外管网土方工程施工桩基工程基础工程五层结顶主体封顶砌体工程装修工程栏杆拆除配套工程工程类水、电、智能化等安装工程业主产权测量销售培训开放1定价开盘销售管理（强销期、持续期）营销类0时间（网络计划样本）（三）工作类别分项验收（消防、人防、综合竣工验收规划、档案、环评竣工备案发展类成本控制工作总结竣工结算根据物业景观道路工程资料准备移交物业反馈整改配合交房交房后整改工程类交房准备（交房物业验收方案、交房附图）交房业主投诉处理进入物业管理程序物业类业主开放2销售收尾、配合交房工作营销类0时间说明：为了更加直观的了解房地产开发的整个程序，清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系，特制定了该网络关系图。该网络30313335364037483432383941424346474549505154565255536260636658675761596465关系图是以流程形式表现的，没有标注时间节点。时间关系在各有关中心文件的编辑中再行详细阐述三房地产开发全流程说明步骤是否为重点控制点工作重点描述时限重要输入重要输出流程编号责权事项编号相关表格模板1发展中心/开发部已经对目标地块签订土地出让协议，且在营销策划中心的配合下编制完毕并通过审核审批的《可行性研究报告》、通过计委审查后并立项《可行性研究报告》2ZD营销策划中心（与代理商合作）做市场调查分析、进行产品定位，发展中心/开发部提供定位所需的前期有关资料。出具《项目定位策划报告》，并按责权体系审核审批通过《可行性研究报告》《项目定位策划报告》3设计管理中心根据《项目定位策划报告》给设计院下达《概念设计任务书》进行概念设计，确定项目的楼体分配、容积率、绿化面积等，并通过有关部门的研究、讨论，按责权体系审核、审批。招标采购中心组织确定后的设计单位《概念设计任务书》概念设计成果4成本管理中心根据概念设计成果组织编制《项目投资估算表》，对整个项目成本、利润进行初步分析《项目投资估算表》5ZD发展中心/开发部负责沟通规划部门办理《项目选址意见书》计委审查进行项目立项国土资源局通过土地利用总体规划和土地供应方式审查建委办理《投资开发项目建设条件意见书》环保部门办理生产性项目环保意见书文化局、地震局园林局、水利局对工程相关专业内容范围进行审查《项目选址意见书》6设计管理中心根据审批审核通过的《概念设计成果》进行分析，给设计院下达《方案设计任务书》，并负责监督完成《方案设计》《方案设计任务书》《方案设计》7在方案设计过程中，发展中心/开发部与土地所属相关单位协调进行地上附属物拆迁工作8发展中心/开发部负责通过规划局的《方案设计》审查、取得《方案设计审查意见书》9ZD规划局办理《建设用地规划许可证》、确定建设工程规划设计条件人防办完成人防工程建设布局审查国土资源局完成土地预审完成公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对工程相关专业内容范围进行审查10成本管理中心根据方案设计做《成本测算》，招标采购中心负责完成地勘、《成本测算书》文堪单位的招标工作《地勘（文堪）中标单位确认书》11设计管理中心负责督促设计单位完成初步设计、景观方案设计初步设计景观方案设计12项目部（项目公司）在发展中心/开发部的沟通协调下拉围墙、组织地质勘探、文物勘探13ZD发展中心/开发部协调、沟通国土资源局办理《国有土地使用证》《国有土地使用证》14建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求内容进行审查，核发《建筑初步设计审查意见通知书》规划部门对初步设计的规划要求进行审查公安消防支队对初步设计的消防设施进行审查公安交警支队对初步设计的交通条件进行审查完成国土资源局土地预审市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关内容进行审查《建筑初步设计审查意见通知书》15设计管理中心根据初步设计审查意见督促设计单位完成施工图设计16发展中心/开发部沟通协调建委办理施工图设计审查备案《建筑初步设计审查意见通知书》建委对施工图设计文件进行政策性审查，并根据地产商意见核发技术性审查委托通知书建委根据施工图设计审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》17在此阶段成本管理中心完成制定目标成本计划、编制工程招标计划、工程管理中心编制工程计划制定目标成本计划编制工程计划编制工程招标计划18ZD发展中心/开发部沟通协调，负责办理完成《建筑工程规划许可证》，规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在缴纳有关规费后核发《建设工程规划许可证》副本公安消防支队进行消防设计审查人防办进行人防设计审查建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局等相关部门按职责划分对相关专业的相关内容进行审查《建筑工程规划许可证》副本19在完成18项同时，招标采购中心制定甲指（供）材招标方案，组织完成监理单位、主体施工单位的招标工作（异地项目公司以项目公司为主，总公司招标采购中心全程跟踪监督并提供资源服务）甲指（供）材招标方案《监理单位中标确认书》《（主体）施工单位中标确认书》20ZD发展中心/开发部与建委沟通协调，建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》办理施工报建登记完成对工程进行发包、确定施工队伍《建筑工程施工许可证》21项目部（项目公司）在证件办理期间完成三通一平、临建搭设等基础工作施工单位办理完成质检、安监部门的报检工作22设计管理中心组织监督完成《景观设计施工图》《景观设计施工图》23营销策划中心在《建设用地规划许可证》办理期间完成《营销策划方案》、临时售楼部的选址、设计、施工24营销策划中心在建筑初步设计审查期间完成销售目标的计划确定25营销策划中心在《施工许可证》办理完成前做好《销售方案推广》，做好销售准备工作（售房附图、销售道具、销售合同、配置标准等）26设计管理中心组织甲方有关人员、设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审《图纸会审纪要》27ZD工程开工：项目部（项目公司）组织施工单位正式开始建筑工程施工，监理单位下达《开工令》办理完成开工前各类证件完成施工图纸会审施工单位的《施工组织设计》按责权体系审查、审批通过施工单位做好开工准备28招标采购中心组织指定有关主要材料（如：水泥、钢材、防水卷材等）《甲指（供）材料确认单》29设计管理中心负责项目工程全过程的技术监控和技术指导工作，负责审核、审查设计变更、技术核定、施工方案等内容《设计变更单》《技术核定单》特殊工种《施工方案》30土方工程施工（暂按有地下室（-1）高层住宅考虑）挖土深度按设计桩基顶标高、保证有效桩长为准（具体以施工方案为准）31桩基施工在第一层土挖完后开始，整个桩基施工阶段包括：打试桩、打正式桩、第二次土方开挖、破绽将头、桩基试验、土壤检测等过程32基础工程施工桩基试验通过后，开始基础工程施工，原则上是以±0.00为分界点，正负零以下（含地下室）在进度计划编制时均划入基础工程，《基础结构工程验收》记录在基础工程完成（含检验资料）后及时报检、做好《基础结构工程验收》33营销策划中心负责组织完成销售培训，完成产权测量定价34成本管理中心完成桩基施工单位、土方施工单位的结算工作，做好合同节点造价统计工作，在施工过程中审核节点造价付款审核结算依据资料《（桩基）工程结算单》《（土方）工程结算单》35ZD五层结顶36ZD发展中心/开发部与房地产管理部门沟通协调办理预售登记，由房地产管理部门核发《商品房预售许可证》提供资料（证明材料）：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期公司的《营业执照》和《资质等级证书》工程施工