房地产法 第二章

第二章房地产交易法律制度第一节房地产交易概述一、房地产交易的概念及形式二、房地产交易的特性及原则三、房地产市场四、房地产交易所房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经济活动的总称。可分为地产交易和房产交易两类。地产交易地产交易地产交易房产交易一、房地产交易的概念及形式（一）地产交易•迄今在我国仍仅限于城镇国有土地使用权的出让、转让和抵押等形式。•国家采用国有土地的有偿出让和行政划拨方式向房地产流通领域提供国有土地使用权。•（二）房产交易房产交易的形式主要有房产买卖、租赁、抵押和信托等方式。其中，房地产转让、抵押与租赁由《城市房地产管理法》作出了明文规定。其第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。二、房地产交易的特性及原则（一）房地产交易的特性（二）房地产交易的原则（一）房地产交易的特性就其行为性质而言，房地产交易与普通商品房交易均为平等主体之间的民事法律行为。但是，与普通商品交易相比，房地产交易更具有鲜明的特性。房地产交易的特性1.标的物位置固定性2.标的物自身具有无法改变的天然矛盾性3.房地产交易标的额大、专业性强4.房地产市场在整体上是供给稀缺的市场5.房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性1.标的物位置固定性•一般的商品交换，其标的物通常要发生空间的移动，即商品要从出让者手中转移到受让者手中，所有权等权利的转移与商品自身的转移结合紧密。房地产交易则不同，它的标的物房产与地产是不动产，不能移动或者一旦移动将导致物的性质与用途的改变，乃至经济价值的减少或丧失，因此，无论是交易中或交易后，房地产均不发生空间移动，交易双方运用所有权和使用权证书及合同进行交易。•这种特性可能影响第三者对房地产权益人身份的判断：证书作为一纸文凭是否合法有效不易辨别。因此，各国房地产法多采用公示登记制度管理房地产权利的变动。2.标的物自身具有无法改变的天然矛盾性房地产交易的对象为房产与地产，通常情况下房产与地产是紧密结合的，单独交易地产的情况较少。这也存在着房与地之间的关系的定性问题。根据我国现行土地房屋权利体系，法律同时承认土地所有权、土地使用权、地上建筑物及附着物的所有权三种物权。而房与地在自然属性上的结合却是非常紧密的，房必须建筑在土地上，而土地的使用多数情况下体现为建房。这就产生了房产所有权与土地使用权之间的矛盾。•如果上述权利分属不同的权利主体，则建筑物就丧失了地基的合法使用权，土地使用权人就可以要求地上建筑物所有者拆除其房产以保证自身的权利。而我国采用了土地使用权与房产所有权“连动措施”，即二者必须一起转让与抵押，但是，国内大部分地区仍实行房产地产交易分别登记制度，手续复杂。3.房地产交易标的额大、专业性强•房地产价格昂贵、持久耐用，消费者在交易时往往持谨慎态度，而房地产价格却不仅取决于取得土地使用权和建造房屋的成本，还受区位因素、供求状况．支付能力、社会因素等诸多因素影响，使房地产估价既极具有重要性又具有很强的专业性。•《城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”4.房地产市场在整体上是供给稀缺的市场•房地产市场在广义上讲是房地产商品流通全过程各种交换关系的总和。土地是不可再生资源，房产受土地稀缺性的限制，其供给弹性较小。但是，随着经济的发展，房地产的需求弹性却比较大、一方面城市经济的发展带来建筑地段地租地价的增长，致使土地使用权的价格上扬带动房地产价格呈向上波动趋势。•在通货膨胀条件下，房地产具有保值功能，刺激了房地产需求；另一方面，房地产是人们生产．生活、工作的基本物质条件，人们对房地产的需求会随着经济发展呈现选择性，也决定了房地产需求具有较大的弹性。上述供需矛盾随着开发建设资金相对不足而更加突出，供给稀缺是房地产市场的重要特征。•房地产市场的这一特征决定了房地产交易前景广阔，为保障房地产交易健康发展，在宏观上要运用法律加强调控，使房地产市场规范化、有序化运行，防止国家收益的流失；在微观上要适当放开。5.房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性•《城市房地产管理法》第四十二条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”•第四十三条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”•上述规定说明，在房地产交易中，以出让方式取得的土地使用权无论采取怎样的交易均必须继承原出让确定的权利义务关系。若做重大变更，必须取得原出让方及土地管理机关的同意。返回（二）房地产交易的原则房地产交易的这些特性决定了房地产交易中必须遵守下列特定原则：1.及时登记原则2.房地一体原则3.效益不可损原则4.土地出让合同设定的权利和义务随土地使用权同时转移原则1.及时登记原则房地产转让与抵押必须依法办理法定登记手续，房屋的租赁必须向房产管理部门登记备案。2.房地一体原则房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让和抵押。3.效益不可损原则即不得损害土地及房产经济效益原则。4.土地出让合同设定的权利和义务随土地使用权同时转移原则国家和土地使用者的关系不会因房地产权利的多次转移而受影响，无论土地使用权转移到谁的手中，国家作为土地所有者均可直接与其发生关系。返回三、房地产市场房地产市场的概念有广义与狭义之分广义的房地产市场是房地产商品流通全过程中各种交换关系的总和，具体包括房屋所有权的买卖、租赁、抵押．典当、交换等活动；土地使用权的有偿出让、转让．出租等活动；以及中间商、代理商、金融信用、广告信息等中介服活动：狭义的房地产交易市场指固定的房地产交易所。房地产市场在内部结构上可分为三级市场（一）房地产一级市场一级市场是土地使用权投入市场，也称土地使用权出让市场，即国家以上地所有者身份，依照城市规划与土地管理法的规定，统一规划，统一征地，将土地使用权出让给经营者与使用者。国家对一级市场实行垄断经营，并通过垄断经营达到对房地产市场的宏观调控一级市场要在城市总体规划指导下，尽量通过招标、拍卖等方式进行，减少协议出让；（二）房地产二级市场土地使用权出让后的房地产开发经营市场，房地产经营者(即开发公司)按照城市总体现划和工程建设规则要求．对土地进行初步开发(新区开发)及再次开发(旧区改造)，然后将开发的房地产出售给用地、用房单位或个人，这是经营者与消费者之间的交易；（三）房地产三级市场三级市场即房地产投入使用之后的交易市场，表现为房地产使用者之间的交易，因其目的主要为调剂房产的需求，故又称为房地产调剂市场，这三个向场，一级市场是基础市场、龙头市场，是二级市场与三级市场的导向市场。目前，我国房地产交易市场的策略是垄断一级市场，放开搞活二、三级市场根据房地产市场的上述分类，我国城市房地产市场的运作也可以划分为三个阶段•第一阶段是：•土地使用权出让阶段，即一级市场阶段，活动发生在地产市场上由政府通过拍卖、招标和协议等方式，向房地产开发商提供国有土地使用权。第二阶段是：•取得土地使用权的房地产开发商着手进行开发经营，房地产市场运行即进入第二阶段：二级市场阶段。在这个市场阶段，房地产开发商首先要进行筹集资金活动，主要途径有利用土地使用权进行抵押贷款、发行股票或债券求得公众集资以及搞好商品房预售即卖楼花。通过上述手段，汇同自有资金，房地产开发商在筹集资金的同时及之后进行勘察设计．建筑招标、投标、开工兴建直至竣工验收一系列活动、完成房地产开发业务，将巳竣工房屋投向市场，这时房地产运作主体由开发商活动转为销售商及买受者之间的活动，并通常有金融机构与律师行业的介入。第三阶段是：•取得房地产产权的买受方可以即时或经过一段约定时间(以优惠价格购买的公房通常须经一段时间方可上市出售)进行第三阶段房地产交易，即调剂阶段的房地产交易，或称为第三级房地产交易。这一阶段房地产交易主要方式有再转让、抵押、相赁。返回四、房地产交易所•房地产交易所是狭义的房地产交易市场，是进行房地产交易的固定场所。随着我国房地产交易的蓬勃发展，全国各大中城市纷纷设立房地产交易所，使得房地产交易场所固定化，从而使房地产交易活功改变了过去私下成交的流动状态，将房地产交易活动吸引到长年固定的场所，给买卖双方信任感和可靠感，强化了房地产交易的管理，提高了房地产交易的质量。房地产交易所的活动有如下特点：l.交易场所固定化固定化的交易所配备必要的专业人员，稳定地提供信息资料、组织房源，提供各种服务，结束了过去的有“市”无“场”状态，降低了隐形交易的数量，保障了国家税收、减少了私下交易而导致的纠纷。2.交易活动公开化以往的房地产交易活动中，流动交易致使房地产交易管理很难进行，一些不法中间人居间牟利，交易活动带有很大投机性，房地产交易流转程序难以做到房地产交易公平、合理。房地产交易所应运而生，实行价格公开。案例分析一•甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？•A.乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权•B.乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权•C.乙、丙、丁都有优先购买权；•D.丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权•《民法通则》第78条规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。（转让时必须征的全体共有人同意或多数决）但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。共同共有人，在共同关系存续期间不得要求分割。•《合同法》第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《合同法》第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（C）第二节商品房预售一、商品房预售的概念二、商品房预售的条件三、商品房预售合同四、商品房预售程序五、预售商品房的再转让商品房预售指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。一、商品房预售的概念其涵义如下：1．预售房屋买卖行为的标的物是订约时尚在施工中的商品房2．楼花本身可以自由转让3．商品房预售领域具有较强的国家干须性1．预售房屋买卖行为的标的物是订约时尚在施工中的商品房与现房交易相比，预售商品房买卖合同签订之时，其标的物尚未完全完成，买卖双方通过在合同中约定房屋的未来支付日期的方法，使承购人获得了房屋建成之后取得所有权的期待权。这意味着承购人一旦买到楼花就必定会取得房屋所有权，房屋开发商也只能把房屋交给楼花持有者，从这一点可以将楼花预售行为看做是附期限的交易行为一般而言，从房地产开发商售楼花到楼宇的正式竣工交付之时尚有一段较长的时间，房地产业的行情处在变动状态．买楼花时的房价与正式竣工时的房价之间可能形成差价，该差价促使承购人愿意进入房地产市场将楼花再行出卖，获取利益。转让楼花的实质是把承购人获得的期待权出让。2．楼花本身可以自由转让3.商品房预售领域具有较强的国家干须性由于在楼花的买卖中，承购人付出价款之后得到的只是一种对未来房屋所有权的期待，买方当事人处在不利的地位上，为了保护广大购房者的权益，国家对商品房预售行为有较为严格的限制，如对房屋预售的条件、程序及预售款用途等方面均做有特别规定。返回二、商品房预售的条件商品房预售虽然是一种比较可行的