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第五章房地产交易法律制度第一节房地产交易概述一、房地产交易的概念及形式1.定义：房地产交易，是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。二、房地产交易的特征1.标的物位置固定性2.标的物自身具有的无法改变的天然矛盾性3.房地产交易标的额大、专业性强4.房地产市场在整体上是供给稀缺的市场5.房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性三、房地产转让、抵押的一般原则1．房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让。房地产转让的基本特征是权属的转移。它要求的是房地产权属的全部转移，而不是房地产权属的分别转让。因此，从法律关系上来说，房地产转让时，房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权，或者土地使用权与该土地范围内的房屋所有权，必须同时转让。2．房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押。由于抵押权的实现方式主要是抵押人通过拍卖抵押物取得价款来受偿的，所以实际上涉及房地产的买卖问题。房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。三、房地产市场1.土地使用权出让市场2.房地产开发经营市场3.房地产交易市场四、房地产交易所及交易管理机构1.房地产交易所进行房地产交易的固定场所，我国各大城市均建立房地产交易所，使得房地产交易场所固定化。2.房地产交易管理机构（1）建设部及国土资源部（2）地方各级房地产管理机构第二节房地产转让法律制度一、房地产转让的概念房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。理解：1.主体：房地产权利人；2.客体：房屋所有权及所占土地使用权；3.加以的形式：买卖、赠与、交换、继承等；4.权利发生转移。二、房地产转让行为的有效要件1.主体具有合法资格；2.客体符合法律要求；3.形式要件；4.意思表示要件；5.不得违反政策、法律和社会公德三、房地产转让合同（一）合同的订立过程要约，承诺2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。（二）商品房买卖合同的主要内容1．双方当事人的姓名或者名称、住所；2．房地产权属证书名称和编号；3．房地产坐落位置、面积、四至界限；4．土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；5．房地产的用途或使用性质；6．成交价格及支付方式；7．房地产交付使用的时间；8．违约责任；9．合同的履行、变更和解除；10.双方约定的其他事项。面积误差面积误差比等于实际面积减去约定面积的绝对值再去除以约定面积房屋实际面积（测绘大队测绘为准）大于合同约定面积面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按约定价格补足，面积误差比超出3%的部分价款由出卖人承担，所有权归买受人。房屋实际面积（测绘大队测绘为准）小于合同约定面积面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%的部分价款由出卖人双倍返还买受人。违约责任出卖人承担违约责任的情形：质量问题；面积误差；迟延办证；逾期交房。合同履行包括房屋转让合同的履行，也包括原土地使用权出让合同的履行房地产转让后土地使用年限不得高于出让合同约定的年限的剩余年限；不得改变出让合同约定的土地用途。合同的解除法定解除（1）土地使用权年限届满；（2）土地使用权因国家提前收回；（3）土地使用权因土地灭失而消灭；（4）土地使用权因国家强制收回而灭失。（5）主体质量不合格；（6）一房二卖；（7）办证不能；（8）迟延交房。四、房地产转让的程序(领会)房地产转让，应当按照下列程序办理：1．签约。房地产转让当事人签订书面转让合I司，明确相互间权利义务关系；2．申请。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；3．审查。房地产管理部门对当事人提供的有关文件进行审查．并在15日内作出是否受理申请的书面答复；4．查勘与评估。房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘与评估；5．交纳税费。经过房地产管理部门审查、查勘与评估之后，房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；6．登记发证。房地产转让当事人交纳有关税费之后，房地产管理部门核发证书。第三节商品房预售法律制度一、商品房预售的概念房屋预售，亦称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为，又称“卖楼花”。二、预售条件。房屋预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资额的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)房屋预售实行许可证制度。未取得预售许可证时，双方签订的预售合同无效。司法解释规定：如果起诉前取得预售许可证的，可以认定合同有效---合同的补正。三、商品房预售程序。房屋预售一般应经过以下步骤：(1)预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；(2)预售人办理预售登记，领取预售许可证；(3)预售人同预购人签订商品房预售合同；(4)预售合同登记备案；(5)房屋交付后，办理产权登记。四、商品房预售的再转让（一）概念商品房预售合同签订以后，购买人将尚未竣工的预售房屋再行转让给他人的行为，又称为“卖楼花”。目前我国法律没有明确规定。（二）预售商品房再转让的性质合同转让行为1.预售合同的债权转让预购人按照合同约定全部支付了价款2.预售合同的债权、债务一并转让（三）预售商品房再转让的条件1.签订转让合同2.依照《合同法》关于合同转让的规定《合同法》80条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。《合同法》84条规定：债权人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。3.须发生在有勾人取得房屋所有权之前4.预售合同须合法有效第四节房地产抵押法律制度一、房地产抵押的概念和特征1.概念：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。2.特征：标的复杂性；要式抵押；时间限制二、房地产抵押的设定条件1.抵押权设定的形式要件房地产抵押合同2.房地产抵押权设定的限制条件抵押人的条件:自然人要求:必须是完全民事行为能力人;必须是房地产的所有权人或使用权人。法人要求：营业执照；法定代表人身份证明；必须是房地产的所有权人或使用权人。抵押权人的条件：抵押权人一般指债权人抵押物的条件：作为抵押物的财产必须是抵押人（包括债务人或第三人）拥有所有权或使用权的房地产。不得设定抵押的房地产：1.土地所有权；2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；3．用于教育、医疗、市政等公共福利事业或公益事业的房地产；4．权属有争议的房地产；5．被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6．依法不得抵押的其他房地产。三、房地产抵押权的效力（一）对内效力1.房地产抵押权担保的债权范围（1）主债权；（2）利息；（3）迟延利息；（4）违约金；（5）损害赔偿金；（6）实现抵押权的费用。2.房地产抵押权所涉及的物的范围（1）房地产自身；（2）新增房屋；（3）在建房屋；（4）附属物；（5）从权利；（6）孳息。（二）对外效力1.房地产抵押权对用益物权的影响2.房地产抵押权对其他抵押权的影响当一个房地产上设有数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的按照债权比例受偿。（三）影响抵押权效力的情形房地产管理部门的行政处罚权优于房地产抵押权四、房地产抵押人和抵押权人的权利和义务（一）房地产抵押人的权利和义务1.房地产抵押人的权利（1）占有、使用、收益和处分房地产的权利；（2）在同一房地产上设定数个抵押权的权利。2.房地产抵押人的义务（1）保持房地产完整的义务；（2）保证房地产抵押权的实现；(3)当抵押房屋灭失时，提供其他财产作为抵押的义务。（二）房地产抵押权人的权利和义务1.房地产抵押权人的权利（1）排除妨害的权利；（2）物上代位权；（3）追偿权；（4）优先受偿权；（5）处分抵押权的权利。2.房地产抵押权人的义务（1）不得干涉房地产抵押人正当地对房地产行使占有、使用、收益和处分的权利；（2）在债务人清偿债务后，抵押权人负有尽快解除房地产抵押，并到登记机关办理注销登记的义务；（3）抵押权实现后，抵押权人负有将清偿其债权所余价款归还抵押人的义务。五、房地产抵押权的实现1.房地产抵押权实现的条件房地产抵押权实现以债务人不能履行债务为条件2.流质抵押条款的禁止《物权法》186条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。各国一般都禁止流质契约，目的在于防止债务人因一时急于借款，便以高价的抵押物作为小额债权的担保，因不能履行到期债务而丧失抵押物的所有权，达到保护抵押人，防止抵押权人乘人之危、牟取暴利的目的。甲乙签订的抵押条款是否为流质条款？甲向乙借款15万元，乙要求甲以价值高于15万元三间平房作抵押，约定：1999年9月，甲若不能还清借款，则将三间平房作价15万元冲抵债务，由乙取得房屋所有权，并办理了抵押登记。甲到期未能偿还债务，乙起诉甲，要求甲以三间平房抵债。我来断案《物权法》186条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。甲乙签订的条款属于流质条款，无效。六、房地产抵押权的消灭1.因主债务履行而消灭；2.因房地产抵押权的实现而消灭；3.因抵押的房地产灭失而且无替代物而消灭；4.因抵押的房地产归抵押权人所有而消灭。第五节房屋租赁法律制度一、房屋租赁的概念和特征1.概念：房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2.特征：（1）出租人对房屋必须有处分权；（2）房屋的所有权与占有权分离；（3）双务、有偿、要式民事法律行为；（4）租期最长20年（5）出租标的物具有特定性。二、限制租赁的房屋《城市房屋租赁管理办法》采用禁止性方式，规定下列房屋不得出租：1．未依法取得房屋所有权证的；2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3．共有房屋未取得共有人同意的；4．权属有争议的；5．属于违法建筑的；6．不符合安全标准的；7．已抵押，未经抵押权人同意的；8．不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9．有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、租赁合同1.概念：是指出租人与承租人就房屋租赁事宜明确相互权利和义务关系的协议。2.租赁合同的主要条款租赁合同的主要条款包括：1．当事人姓名或名称及住所；2．房屋的坐落、面积、装修及设施状况；3．租赁用途；4．租赁期限；5．租金及支付方式；6．房屋修缮责任；7．转租的约定；8．变更和解除合同的条件；9．违约责任；10．当事人约定的其他条款。3.租赁合同的登记备案性质:行政管理手段四、租赁双方的权利和义务（一）出租人的权利1.依照合同约定向承租人收取租金；2.对承租人用房情况进行监督；3.法定解约权（1）将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用；（2）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（3）拖欠租金累计6个月以上的；（4）利用承租房屋进行违法活动的；（5）故意损坏承租房屋的；（6）法律、法规规定其他可以收回的。4