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第1页共4页集团运营中心制度、流程、指引1号龙湖集团项目启动会管理办法（2014版）1目的：明确项目启动会目的及原则，规范项目启动会准备、成果审批及变更审批动作，使项目启动会成为项目操作的基本法，切实保障集团在大规模开发情况下的项目品质和周转速度。2适用范围：各地区公司。3基本原则：3.1内外一致：项目总图、规划指标、立面、配套等对项目收益可能产生重大影响的方案，原则上应在启动会前与政府相关部门达成一致，否则不应召开启动会（外部一致性）；项目启动会成果审批通过后，即成为项目操作基本法，项目团队应严格执行（内部一致性）。3.2承上启下：项目启动会中的关键运营指标（利润、利润率、经营性现金流平衡时间、开盘、交房节点等）原则上应达成投委会承诺的指标值。年度或半年预算原则上依据项目启动会成果进行分解，并满足启动会成果中的关键指标要求。3.3分级决策：项目启动会在集团层面分二次召开：第一阶段启动会确定项目运营关键指标、运营节奏、产品定位、产品方案、示范区定位等，由集团和地区共同进行决策，是项目运营中最重要的一次决策会；第二阶段启动会主要解决项目专业决策和运营推演问题，以地区公司为主，集团进行支持。在第一阶段启动会前，会召开项目定位会，主要研讨项目整体定位及方向，包括市场定位、产品总图、业态及主力户型等。4启动会准备及成果审批：4.1上会条件：4.1.1定位会完成后，方能召开第一阶段启动会。4.1.2地区公司将项目第一、第二阶段启动会资料提交集团运营中心，集团各职能中心负责人3天内给予明确意见同意上会，由集团运营中心确定具体上会时间。4.1.3原则上，第一阶段启动会项目关键运营指标（利润、利润率、经营性现金流平衡时间、开盘、交房节点等）不应低于投委会指标，如低于投委会指标，须由集团CEO提议方能上会。4.2定位会4.2.1内容包括三部分内容：（1）客户与市场定位，包括市场调研与客户访谈内容及结论、单价、套总价、首次开盘去化速度等（2）产品方案，包括总图、主要业态、主力户型等（3）关键财务指标，包括项目毛利率、净利润及拿地后发生的重大成本变化情况。项目定位会以客户与市场定位和产品方案为主，关键财务指标是产品方案选择的决策参考。4.2.2时间住宅与销售型商业项目土地获取后20天内完成上会。持有商业项目土地获取后30天内完成上会。综合业态项目，按首期上会的业态来确定。4.2.3参会人员：集团：CEO、运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、公司品牌及营销部总经理、商业地产部总经理（如涉及自持商业）、运营中心负责人、客研中心负责人、住宅研发中心负责人、商业研发中心负责人（如涉及自持商业）、会计中心负责人、成本管理中心负责人（如拿地后发生重大成本变化）。地区：总经理、运营负责人、研发负责人、营销负责人、成本负责人、项目总监、地区商业总经理（如涉及自持商业）第2页共4页集团运营中心制度、流程、指引1号4.2.4会议成果：《项目定位会纪要》4.3第一阶段启动会：4.3.1内容包括：（1）项目定位会结论及运营关键指标、（2）营销策略、（3）产品方案、（4）工程管理、（5）体验区方案。一阶段启动会重点关注指标：序号指标定义参考值备注1首次开盘去化率首次开盘起30日内签约额/累计供货值≥60%2年度累计去化率年度累计签约额/年度累计可售货值≥70%3回款签约比年度累计回款额/年度累计签约额≥80%根据开盘时点可做适当调整4可售比地上可售建筑面积/总建筑面积与竞品横向对比5赠送比例赠送面积/可售面积与竞品横向对比6体形系数建筑外表面积/建筑体积参照《集团住宅产品配置及成本限额标准》并与当地竞品做横向对比7窗地比门窗洞口面积/建筑面积8单车位面积（总车位面积+行车道+为车库服务设备房+坡道）/车位数9车库层高10钢筋含量11混凝土含量4.3.2时间项目类型住宅项目首期持有商业项目首期后期项目成果完成审批时间取得土地后45日内取得土地后60日内开工前4个月取得土地：指集团获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地日或土地收购协议签署日。4.3.3参会人员：集团：CEO、运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、工程部总经理、公司品牌及营销部总经理、集团商业地产部总经理（如涉及自持商业）、会计中心负责人、营销中心负责人、运营中心负责人、客研中心负责人、成本管理中心负责人、工程质量中心负责人、住宅研发中心负责人、商业研发中心负责人（如涉及自持商业）、体验中心负责人、物业技术中心负责人、投资事务中心负责人、商业研策及招商中心负责人（如涉及自持商业）。地区：总经理、PMO团队、项目团队4.3.4启动会成果审批启动会成果在集团项目全景计划系统内提交审批。审批流程项目总监发起—地区公司运营负责人审核—地区公司总经理审批—集团运营中心负责人、会计中心负责人、成本管理中心负责人、住宅/商业研发中心负责人、营销中心负责人审核—运营及投资第3页共4页集团运营中心制度、流程、指引1号发展部总经理、研发及成本部总经理、工程部总经理、公司品牌及营销部总经理、集团商业地产部总经理（如涉及自持商业）审核—集团CEO审批。抄送：集团董事长、集团各职能总经理，集团运营中心、成本管理中心、住宅/商业研发中心、工程质量中心、商业研策与招商中心、营销中心、体验中心、物业技术中心、会计中心、投融资中心负责人，地区公司总经理、运营负责人、地区公司各职能负责人、该项目团队成员。4.4第二阶段启动会4.4.1内容包括项目（1）产品方案、（2）精装方案、（3）景观方案、（4）工程管理、（5）成本管理、（6）验收与客户风险梳理、（7）物业管理（含物业费定价方案）。4.4.2时间项目类型住宅项目首期商业项目首期后期项目成果完成审批时间取得土地后90日内取得土地后120日内开工前2个月取得土地：指集团获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地日或土地收购协议签署日。4.4.3参会人员集团：运营中心负责人、住宅/商业研发中心负责人、工程质量中心负责人、精装中心负责人、成本管理中心负责人、景观中心负责人、客户服务中心负责人、物业技术中心负责人、商业研策及招商中心负责人（如涉及自持商业）地区：总经理、PMO团队、项目团队CEO、集团运营及投资发展部总经理、研发及成本部总经理、工程部总经理、商业地产部总经理参加全部自持商业项目第二阶段启动会，住宅项目视项目重要程度参加。4.4.4启动会成果审批启动会成果在集团项目全景计划系统内提交审批。审批流程项目总监发起—地区公司运营负责人、集团运营中心经理、运营中心负责人审核—地区公司总经理审核抄送：地区公司总经理、运营负责人、地区公司各职能负责人、该项目团队成员、集团运营中心、成本管理中心、住宅/商业研发中心、工程质量中心、物业技术中心、商业研策及招商中心（如涉及自持商业）负责人。5管理要求5.1开发周期超过3年或建筑面积超过30万平米的项目可分期召开启动会。5.2启动会回顾机制：项目一次上会范围开发周期超3年或建筑面积超30万平米的，项目首次开盘6个月内，对启动会内容做重点回顾，回顾内容、流程及参加人员同第一阶段启动会。5.3项目启动会成果审批完成后，出现以下任何一种情形即视为启动会成果变更，须进行变更申请:（1）主要业态发生颠覆性改变；（2）总图、户型发生较大变化；（3）结算时间调整跨半年度；（4）毛利率较启动会版减少≥3%。变更后的启动会成果于项目全景计划系统提交，审批流程同第一阶段启动会成果。6启动会奖罚措施6.1对应4.3.2条规定，项目未按时完成启动会成果审批，每拖延一个月给予★★★处罚。6.2对应4.4.2条规定，项目未按时完成启动会成果审批，每拖延一个月给予★处罚。6.3项目未完成启动会成果审批，而提前开工的（包括体验区），给予★★★处罚。6.4对应5.2、5.3条规定，启动会成果未按时进行回顾或变更未及时提交变更申请的，每次给予★处罚。第4页共4页集团运营中心制度、流程、指引1号7责任部门：本办法由集团运营及投资发展部运营中心负责制定与解释。8生效日期：本办法自签批日起生效。集团运营及投资发展部运营中心2014年02月