房地产企业涉税疑点解析与风险防范

中国注册税务师、会计师主要内容2011年1月26日新国八条指出，调整完善相关税收政策，加强税收征管。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。国家继续对房地产业高压调控！在2011年全国税务稽查工作要点中，国家税务总局再次把“房地产业、建筑安装业”列为税收专项检查项目。销量下滑、融资难、稽查严，房地产企业如履薄冰。房地产企业再次要经历税务机关暴风雨式的检查。为帮助房地产企业真正做到依法纳税、合理筹划、有效应对税务机关的稽查，而不是通过“外表筹划，实质偷税”来应对过重的房地产税负，我们特举办《房地产企业涉税疑点解析与风险防范》讲座。本讲座分4大模块，对房地产开发企业涉及的8大税种进行全面解读和分析，整个课程系统性强，全面覆盖房地产企业开发全过程的涉税问题。一、涉税政策提示1、2011年房地产税收调控政策要点整理2、房地产开发各环节税收政策汇集3、合作开发房地产项目涉税政策二、涉税疑点解析1、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(上）2、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(下）3、房地产开发企业“以房换地”涉税问题解析4、房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题5、同一项目分次开发，土增税是否分别清算6、正确把握土地增值税清算时税金的分摊7、土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧8、人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？9、土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？10、股东以公司名义，开发房产如何纳税？11、土地作价投资，如何确定成本？12、首付一成促销，购房人白捡“馅饼”？13、不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析三、涉税账务处理1、房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的四种处理技巧2、建筑企业总分包工程的三种会计处理技巧3、房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析4、房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理5、售后返租的税务处理及经典案例分析6、集体土地集资建房的税务处理7、房地产企业拆迁还房的账务与税务处理8、城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析9、清算后转让房产，土地增值税扣除项目如何确定10、土地增值税清算后收到的补退房差如何处理11、房地产开发企业代收费用的涉税处理12、建筑企业预收账款的财税处理及案例分析13、房地产企业所得税汇算不同于项目清算14、以房地产投资入股的涉税处理15、房企地下车位出租一次性收费的涉税分析16、房地产企业业务促销中礼品赠送的涉税问题17、代建工程帐务及税务处理18、土地增值税政策深度解析及清算技巧四、风险防范1、房地产企业税收漏洞警示及实务梳理2、房地产企业各环节常见涉税风险提示3、房地产企业三种特殊资金的财税处理风险探视4、解读房地产企业财务报表并进行相关税收风险分析５、房产非常规租赁条款涉税风险分析6、代建房屋纳税风险不可忽视7、建筑安装行业的涉税风险控制策略8、房企未按时进行土地增值税清算存隐患9、卖“楼花”不转权属纳税风险多10、非违法避税的违法风险11、控制税金成本防范税务风险一、涉税政策提示案例1：2011年房地产税收调控政策要点整理用“划然长啸，草木震动，山鸣谷应，风起水涌”形容2011年对于房地产业接二连三的调控政策并不为过，其针对性之强，力度之大是近年来罕见的。从2010年4月17日出台的“国十条”到2011年1月26日新国八条，还包括各部委密集出台的一系列政策文件以及各城市陆续出台的落实国家二次调控的实施细则，分别就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。尽管调控中全国的商品房价依旧在上涨，但是从调控手段中我们依然可以把握政策的方向，特别是房地产市场的税收调控手段可见一斑。案例1：2011年房地产税收调控政策要点整理.rtf案例2：房地产开发各环节税收政策汇集某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税?案例2：房地产开发各环节税收政策汇集.rtf案例3：合作开发房地产项目涉税政策如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。案例3：合作开发房地产项目涉税政策.rtf二、涉税疑点解析案例4：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(上）江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。请进行有关的税务处理分析。案例4：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(上）.rtf案例5：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(下）A房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元；2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税？案例5：房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解(下）.rtf案例6：房地产开发企业“以房换地”涉税问题解析某市房地产开发企业(甲企业)2010年8月份与乙企业签订一份经济适用房开发协议，协议规定甲企业出资金，乙企业出地，甲企业在乙企业拥有的土地上建造居民住宅楼9栋，建成后四栋住宅楼，其建筑面积总计20000平方米，建筑成本2700万元，归乙企业所有，其余5栋楼的房屋所有权归甲企业所有。甲企业与乙企业发生了“以房换地”行为，甲企业（房地产开发企业）换出房屋营业额的确定分析如下：案例6：房地产开发企业“以房换地”涉税问题解析.rtf案例7：房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积达不到规模，要缴纳“人防费”，达到规定的，必须建造（人防工程）。实质开发权是房地产，费用成本属于全体业主（成本由全体业主分分摊了）。所有权属于“人防办”。开发商无权买。所以——不能办理产权：买时——是否开发票？开什么发票？．．．．．．案例7：地下（人防工程）车位的税务难题.rtf案例8：同一项目分次开发土增税是否分别清算某房地产开发公司现有一块土地,分三期进行房地产开发。主管税务机关要求按三次进行清算。但是此次开发区发改委的批文是按一个项目立项,只是人为分为三部分开发(分三次办理规划等相关手续)。请问分三次清算是否合理?假设按税务机关要求清算后,能否合并缴纳土地增值税?......案例8：同一项目分次开发土增税是否分别清算.rtf案例9：正确把握土地增值税清算时税金的分摊仔细对比两种计算方法不难发现，争议的焦点主要在于清算时企业缴纳的与房地产转让相关的税金的扣除方式。第一种意见认为在计算土地增值税时，缴纳的与房地产转让相关税金应当全部计入已售部分的土地增值税扣除，因为该部分税金是已售部分形成的，和清算收入存在配比比例，这种配比关系本身就是一种分摊方式。......案例9：正确把握土地增值税清算时税金的分摊.rtf案例10：土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。案例10：土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧.rtf22010-12-5第一：钓鱼第一：钓鱼第二：钓到鱼第二：钓到鱼第三：钓到大鱼第三：钓到大鱼案例11：人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？1、无产权的地下室如何判断是否为人防设施？2、如果是人防设施的地下室（无产权）是否可以作为配套设施在土地增值税前扣除，取得的地下室销售收入是否并入土地增值税收入？3、如果是非人防性质的地下室（无产权），部分由开发商将其随住宅销售，部分由物业公司收取租金，土地增值税清算时如何处理？人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？......案例11：人防设施清算时能否作为配套设施税前扣除？.rtf案例12：土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？A企业采取通过银行委托贷款方式，贷款给房地产公司B公司人民币1000万元，涉及贷款利息50万元，银行手续费3万元，请问房地产公司B公司在进行土地增值税清算时，其发生的利息及银行手续费支出可否作为房地产开发费用的扣除项目？委托贷款是否属于银行贷款？......案例12：土地增值税清算时如何扣除委托贷款利息支出？.rtf案例13:股东以公司名义开发房产如何纳税唐氏房地产开发公司有两个自然人股东，股东A占公司55%的股份，股东B占45%的股份，法定代表人为A。公司开发项目累计账面实现未分配利润5500万元。2010年A、B两个股东分别以唐氏房地产公司的名义对外独自开发项目，A股东开发乙项目，B股东开发丙项目。乙项目、丙项目分别独立核算，且A股东以公司名义开发的乙项目，......案例13：股东以公司名义开发房产如何纳税.rtf案例14：土地作价投资如何确定成本蓝晶房地产公司2005年通过招拍挂取得土地一宗，并取得土地出让金票据，金额5000万元。受资金限制，蓝晶公司决定与他人合作开发。蓝晶公司以该宗土地作价6000万元，与A公司成立天晶房地产合资公司，共同开发该宗土地。截至目前，该宗土地所规划开发项目销售完毕，天晶公司面临土地增值税清算。在确定土地增值税扣除项目时，税务人员认为该宗土地应以原始价值5000万元作为土地清算成本，天晶公司认为该宗土地是由投资方作价投资来的，应以6000万元计入土地使用权成本。很显然，土地成本相差1000万元将直接影响清算税额的多少，天晶公司到底该如何处理？案例14：土地作价投资如何确定成本.rtf案例15：首付一成促销购房人白捡“馅饼”？按照现行政策规定，个人贷款购买商品住房，首付款比例为30%及以上，贷款购买第二套住房，首付款比例更是高达60%。然而，为了能多卖房子，部分开发商采用了“低首付”来吸引顾客，有的首付款比例甚至低至一成。这种促销方法，对于一次拿不出首付款的购房人看似利好，但却属违规操作，存在一定风险。另外，在实际操作中，开发商往往会在价格上做文章，比如先调价再打折，这种刻意的安排往往就会造成买卖双方的税负增加。案例15：首付一成促销购房人白捡“馅饼”？(.rtf案例16:不转移权属的“楼花”买卖的税务处理及案例分析“楼花”一词最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工阶段（完工25%以上）就推向市场销售。预售商品房也称楼花、期楼。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。对于房地产企业发生不转