房地产宏观调控与信贷风险分析(冯科)

房地产宏观调控与信贷风险分析冯科第一部分：宏观经济与房地产2009年以及2010年的预测宏观经济与房地产的关系：主仆关系美国GDP与房地产的表现美国GDP与房地产业增加值走势图020000400006000080000100000120000194719501953195619591962196519681971197419771980198319861989199219951998200102000400060008000100001200014000房地产业增加值（亿美元）GDP（亿美元）中国GDP与房地产的趋势中国GDP与房地产业增加值走势图02000040000600008000010000012000014000016000018000020000019781980198219841986198819901992199419961998200020022004050010001500200025003000350040004500房地产业增加值（亿元）GDP（亿元）工业增加值与住宅销售面积2007年后趋同性加强货币政策与房地产销售：降低利息导致房地产销售剧增房地产的产业链条很长：47个子行业，4000个关联行业属于经济启动的引擎策略规划土地征购规划设计建设管理市场营销后端服务咨询单位设计单位施工单位中介代理物业公司政府土地转让者购房者房地产开发商金融机构钢铁水泥有色金属新材料建筑业金融业商业信息服务交通家用电器家具IT产品汽车服务业原能材料源电力燃气房地产高IMF：对发达国家看低，对新兴国家看中国贸易增长的预测投资，出口，消费用投资替代出口下滑消费与财富结构密切相关城市居民47：89农村居民53：11经济为火，政策是柴：谁来替代国家投资的下滑财政收入锐减怎么办？财政支出的压力在第四季度危机加税为哪般？税收支出的刚性与税收增长的刚性征收弹性民营企业的三次危机国庆阅兵的政治经济学思考中国产业升级方向：金融？房地产？发达国家2:22:76中国：11：50：39产业升级：产业资本向金融资本转变信贷余额维持高位中长期贷款增加，票据融资减少：基础设施与房地产第二部分从全球金融危机的视角看房地产与金融今天讨论的几个问题一、次债危机是如何发演变的，它还可能持续多长时间，对中国的影响有多大？二、应对危机，中国政府的应对策略是否得当？中国经济的增长前景如何？三、发动地产与股市泡沫掩盖工业泡沫、等待世界经济复苏？经济增长的因素与国际贸易资本，技术，信息，土地，劳动力重商主义与贸易战争贵金属本位下的货币制度纸币本位下的货币制度全球经济失衡与金融危机美国的发展道路与中美经济关系:世界经济循环图:贸易利益与经济战争(两次大战)双重夹击下的中国经济资本流动从新兴国家向发达国家经济学教科书的传统概念：资本流动（capitalflow）应是从发达国家向发展中国家；过去5-6年的实际:从新兴国家向发达国家。2007年美国净流入资本9200亿美元；其中从新兴国家：3610亿美元；占39%，其中：中国21%，巴西8.4%，俄国2.8%...外国投资者持有美国证券的资产构成（2007年6月30日，美国财政部报告。单位10亿美元）国家合计股权长期国债长期机构债长期企业债短期债券日本119722055322911976中国922294673762823英国921421432840524开曼群岛740279235234738中东30813979301744所有国家97723130196513052737635经济增长的极限:资本,劳动与技术进步信用链条的蔓延与传递经济增长的极限:资本,劳动与技术进步信用链条的蔓延与传递全球金融资金规模(万亿美圆):经济脱媒(15-20倍)中国金融落后的幸运:大约只有2-3倍欧美金融机构总资产与持有CDS:股份制VS有限合伙制经济失衡加剧结构失衡问题突出固定资产增长很快的同时有效需要不足经济增长并不能带来充分就业通货膨胀与通货紧缩的威胁同时存在内外经济失衡分税制导致房价扭曲中国反衰退的政策很及时问题是将大量有毒资产带到未来中国政府调控经济的决心和能力分析中央投资四万亿地方政府预算比例地方政府比例中国经济增长能持续多久：平均7.2%可望持续到２０３０最近10年年增长10%，最后两年5.4%即可２００１－２０１０８－９％２０１１－２０２０７－８％２０２１－２０３０６－７％2009年中国成为世界制造业第一大国GlobalManufacturingOutput(%ShareofValueAdded)051015202530352000200520082009201020152025Source:GlobalInsightChinaUS中国的城市化进程:只完成了47%还有30%-50%的空间中国的城市化率低于大多数国家人口红利支撑经济增长第三部分房地产调控与信贷风险分析从机构的视角金融机构混业经营的演进过程我国上市银行非利息收入占比世界范围的利差水平存款市场份额与网点美国的利差情况金融深化与国民投资升级间接融资向直接融资转变金融资产从银行流向证券升值与地产的国际经验：正相关住宅价格指数与汇率的相关性-0.4-0.200.20.40.60.8韩国新家坡澳大利亚泰国英国　日本（商业）美国系列1升值与地产：日本的经验升值与地产：美国的经验升值与地产：英国的经验升值与地产：韩国的经验汇率波动与地价波动的关系升值与地产：中日比较核心城市在升值中的表现（日本）早稻田大学熊部教授的观点竹下登与宫泽日本人对土地的感情被动的金融创新：REITS救银行钢珠游戏：谁能告诉我什么时候是最佳退出时机?中国的策略：在贸易摩擦和升值之间艰难平衡升值背景下房地产金融风险释放：泡沫破裂与金融危机及其危害破坏宏观经济稳定经济非均衡增长降低资源配置效率地下经济繁荣加剧贫富分化破坏金融体系引起经济衰退正面作用------房地产行业对其他行业的带动效应0.0350.040.045行政机关及其他行业纺织业金属制造业食品制造及烟草加工业电子及通信设备制造业造纸印刷及文教用品制造业带动效应熨平经济波动防止金融危机房地产调控的目的维护社会公平：不容回避的现实诺斯认为，人类社会形成过程中，形成三种不同的社会秩序：原始社会秩序，有限准入秩序、开放准入秩序。我国房地产业业已经发展到了一个新阶段，表现出房地产的有限准入制度，即社会的精英阶层如何分配权利和租金。房地产的垄断性容易导致价格歧视房地产具有垄断性的特征，这是因为土地的特殊性。土地是不可再生资源，在一个地方建了房子就不能在同一个地方再建第二栋房子，这是它垄断性、排他性的具体表现。同时，在每一片土地上每个房子都是个性化的不一样的，比如，楼层、朝向、远眺的景观等等属性都不可能是一模一样。因此，每一个房产也都具备垄断性、排他性的特点。所以说，土地的价值不是决定于它的地租，而是决定于它上面的产品的类型和价格。由于房屋所具有的垄断性和个性化特征，所以，房地产商就很容易对购房者实行价格歧视（PriceDiscrimination），这在房地产行业是普遍存在的现象。而所谓的价格歧视，实质上是一种价格差异，指商品或服务的提供者在向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之间实行不同的销售价格。价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断企业通过差别价格来获取超额利润的一种强权作法，对买主来说是极不公平的。我们可以举个例子来说明这种现象，比如某房地产商开发了一个楼盘，有300套住房，实行内部认购、登记，第一拨500人登记，愿意以5000元每平方米的价格购买，接着又来了第二拨500人，愿意以7000元每平方米的价格购买……依此类推，最后房地产商就会把房子卖给愿意出最高价格的购房者。房地产开发形成的外部不经济导致大城市居民生活质量下降房地产开发形成的外部不经济导致大城市居民生活质量下降外部性是指一个经济行为主体在自己的生产和消费活动中对另一个经济行为主体产生的一种的影响。如果是有利的影响，就叫正的外部性，或者叫外部经济性；如果是不利的影响，就叫负的外部性，或者叫外部不经济性。科斯（Coase,1996）认为造成外部性的原因是：第一，缺乏明确界定的产权；第二，存在交易费用。因此在交易费用为零时，产权的明确界定便是实现资源最优配置的充分条件。相应，房地产外部性也分为房地产外部经济与外部不经济。从房地产的外部经济来看，房地产的开发建设可以改善城市景观，并能够带动邻近地区地价升值。可以说，房地产的正外部性提升了整个社会福利。但是，随着城市的不断开发建设，以及城市积聚效应引起的大量劳动力的涌入，使得城市道路、住宅不断拥挤，公共绿地不断减少，生活质量不断下降。这种负的外部性对于大城市居民而言尤为突出。此外，还有可能存在新型建筑材料应用造成光污染和空气污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干扰等外部不经济现象。可以看出，我们在享受房地产开发带来正的外部性的同时，负的外部性的作用以及影响范围正在扩大，从而导致大城市居民生活质量日益下降。房地产具有公共产品属性公共产品具有两个很显著的特征，一个是非竞争性特征，表明社会对于该类物品或服务是普遍需要的，而另一个非排斥性特征则表明了收费是困难的，仅靠市场机制远远无法提供最优的规模。房屋部分具有这种公共品的特性，是人们生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。房屋不像食品这种必需品，因为食品具有很强的替代性，大米和小麦可以相互替代，咖啡和茶叶可以相互替代，但是房屋没有这个特性，所以说房屋是人们日常生活中不具有替代性的必需品。这是房屋一个显著的特点，而经济适用房、廉租房这种带有福利性补贴的住房更接近公共品，一般的商品房则接近私人产品。在住房商品化、市场化改革之后，政府在经济适用房和廉租房建设上似乎没有太多作为。这是住房商品化改革过程中所带来的短板，当然这有它的历史因素。当时实行住房商品化改革，假如住房商品化与经济适用房和廉租房建设一齐起步，那么住房商品化、市场化改革就不可能取得成功，因为大家都依赖廉价的住房。现在住房市场化发展到了一个阶段，房价高企问题突出，是到了该回过头来反思廉租房这种福利性住房的时候了。总的来说，04年以来我国房地产调控的目标有三控制房地产投资过热，调整供求关系。抑制房价的过快上涨，促进整个社会和谐发展抑制房地产市场的投资性前期调控处于无效状态房价继续上涨房地产投资过热具体而言抑制投资多于抑制需求调控投资过热甚于关注住宅公平管住土地但没有管住钱住房改革以来稳定有购买力的需求为首要政策但并不为学界和业界所察觉总体的调控路线图正面作用------房地产行业对其他行业的带动效应00.050.1社会服务业金属冶炼及压延加工业机械工业农业电器机械及器材制造业带动效应升值与地产：高度正相关房地产信贷比的国际比较房地产信贷余额占总信贷余额比重(%)0204060加拿大法国德国日本挪威葡萄牙西班牙瑞士英国香港中国房地产信贷余额占总信贷余额比重(%)数据显示：个人全部开发商全部四大银行房地产贷款不良比率比较单位：（%）051015202530工商银行农业银行中国银行建设银行四大银行平均数全部房地产贷款不良比率开发商贷款不良比率个人住房贷款不良比率全部贷款不良比率横向比较:东亚与东南亚0204060韩国印尼马来西亚菲律宾泰国香港房地产信贷余额占总信贷余额比重不良贷款率证券信贷比偏低意味着银行存在过度支持各国证券信贷比01234美国韩国日本德国中国各国证券信贷比美国证券化比率超过20%P808/25/2019房地产的问题和对策中国城镇居民家庭财产构成经营性资产12%耐用消费品5%房产48%金融资产35%17%36%41%6%自有资金银行贷款销售回款其它房贷占比过重容易导致金融危机0500010000150002000025000199819992000200120022003200420052006.1-9050100150200250个人住房贷款余额（亿元）个人消费贷款余额（亿元）个人住房贷款余额增长率（％）个人消费贷款余额增长率（％）建设银行建设银行建行行业分布贷款五级分类房地产信贷及资产证券化占