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目录第一章前期物业管理服务整体设想与方案.......................................................................21.1项目整体分析.....................................................................................................21.2项目管理服务的模式和特点.............................................................................61.3项目管理服务的设想与方案...........................................................................14第二章前期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作的方案、计划..................262.1管理机制...........................................................................................................262.2人员管理...........................................................................................................392.3人员培训...........................................................................................................45第三章前期物业管理服务的各项规章、制度、措施.....................................................503.1公众服务管理规章制度...................................................................................503.2档案管理规章制度...........................................................................................723.3公建配套管理规章制度...................................................................................763.4公共资产管理规章制度...................................................................................823.5房屋、设施、设备管理规章制度...................................................................86第四章前期物业管理服务的其他方案、设想.....................................................1074.1前期介入方案.................................................................................................1074.2便民服务措施..................................................................................................1134.3代收代交费用收取具体管理方案..................................................................1174.4节能减排、低碳环保、增收节支方案..........................................................1184.5物业管理优秀项目的创建..............................................................................1214.6社区文化活动..................................................................................................126第一章前期物业管理服务整体设想与方案1.1项目整体分析XX是中国发展最快的城市，也是经济发达的城市，是长三角经济圈重要的经济中心之一，苏南地区的工业中心。XXGDP长期居全国前六、江苏省第一。XX城市发展规划以主城为中核，东进、北拓、南优、西育全面发展。中核古城指保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力，将古城区与高新区相合，形成新的主城，以商业、文化、旅游、服务中心为主；东进沪西指东部为XX中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为XX新的城市中心，与古城区、高新区形成的中核相呼应；北拓平相指北部是XX中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。目前地产大鳄储备用地聚集，未来发展将以房产发展为主，带动片区经济和人口的导入；南优松吴指吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域优化环境，建设成宜居城市；西育太湖指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。XX工业园区发展规划以轴向布局为主，区域功能分割清楚，脉络清晰。功能划分以商业用地居其核心，两边为生活居住用地，再外围为工业用地。环金鸡湖22公里全部是开放式公共地带，宽阔的绿化带和道路之外，才是低密度的住宅或娱乐设施，并通过绿地系统和步行系统连为一体。交通网络由两条绕过金鸡湖、横贯东西的主干道，以及其他相距1.5至3公里的南北干道所构成。生活配套借鉴新加坡经验,所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心、分中心和中心商城。XX城市生活广场由新加坡城市发展（中国）携手建屋集团共同开发，是XX首个绿色XX城市广场，与XX“细致内敛”的气质相称。1.1.1项目概况XX城市生活广场位于XX工业园区，东起XX街，西至XX街，南起XX路，北至XX路。项目占地面积为XX平方米，总建筑面积为XX平方米，总计容建筑面积XX平方米，容积率为XX，建筑密度为XX%，绿化率XX%。建筑类型包括高端舒适、能满足国际租赁客户需求的酒店式公寓（40年产权）和高层住宅（70年产权）；具有真正的绿色建筑理念的超甲级办公楼；特色主题式且具备高端商务接待与会议功能的五星级酒店；时尚活力、特色鲜明兼具零售功能及娱乐休闲功能的大型高端商业。其中，商业、办公楼、酒店开发商持有，酒店式公寓（40年产权）和高层住宅（70年产权）销售。XX城市生活广场的商业XX平米，面积占比XX%，主体X层，局部X层，位于项目B区裙楼，产权开发商持有；办公楼XX平米，面积占比10.93%，位于B区T2塔楼低区7－21楼，共15层，产权开发商持有；酒店XX平米，面积占比XX%，位于B区T2塔楼1－5层及23－35层，产权开发商持有，聘请专业酒店公司管理；酒店式公寓XX平米，面积占比XX%，位于A区T3塔楼，产权销售，共41层XX户；高层住宅XX平米，面积占比XX%，位于A区T1和B区T2塔楼，T1为30层，T2为28层，产权销售，共XX户。地下总建筑面积为XX平米。其中：机动车车库XX平米，非机动车车库XX平米，配电房XX平米，水泵房XX平米，消防排烟风机房XX平米，消防泵房XX平米，中央空调机房XX平米，电信网络机房XX平米，垃圾房XX平米，仓库用房XX平米（四栋塔楼为剪力墙结构，地下空间不适合做停车位，功能定为库房用房）。配套用房建筑XX平米(物业用房XX平米，居委会XX平米)。避难区XX平米，地下梯、井道XX平米。地面停车位XX个，地下停车位XX个（含机械车位XX个）。绿化XX平米，公共水景观XX平米。从以上分析可看出，XX城市生活广场为高度集约的街区建筑群HOPSA——集酒店(Hotel)、办公楼(Office)、生态公园广场(Park)、商业购物中心(Shopping)、城市超级寓所(Apartment)为一体的多功能、现代化、综合性城市综合体，将之前分割零散的不同建筑在此有机重组，并赋予它们新的意义；对每个怀有理想的城市而言，它是“从城市进化到都市”的必需品，成功的城市综合体，将成为城市的象征和图腾。巴黎拉·德方斯广场如此，纽约洛克菲勒中心如此，东京六本木新城如此，未来的XX城市生活广场亦如此。它们浓缩着时代的记忆，它们与城市融为一体，共同前进。XX城市生活广场项目分两批交付，一批已于2016年陆续交付，交付面积XX平米。其中：高层住宅XX平米，酒店式公寓X平米，物业用房XX平米，避难区XX平米，地下室XX平米，地下梯XX平米，地面梯间XX平米。二批将于为2018年陆续交付，交付面积XX平米。其中高层住宅XX平米，酒店XX平米，办公楼XX平米，商业XX平米，物业用房XX平米，居委会XX平米，地面梯间XX平米，避难区XX平米，地下室XX平米）。根据招标文件的要求，本项目物业服务要求达到五星级标准，XX物业管理服务示范标杆。1.1.2项目业态及客户分析1.1.2.1项目定位“彰显身份、标榜个性的新城市生活中心。”XX城市广场坐落于XX园区内，距离XX仅XX米，囊括了多种业态，高端舒适、能满足国际租赁客户需求的住宅公寓；具有真正的绿色建筑理念的中高端写字楼物业；特色主题式且具备高端商务接待与会议功能的高星级酒店；时尚活力、特色鲜明兼具零售功能及娱乐休闲功能的目的型商业。XX城市广场建筑立面以现代风格为主，采用玻璃幕墙展现时代特色。本项目规划定位于XX工业园区的核心地标建筑，依托“新都市主义理念”，力争打造为服务于区域的集住宅、酒店、公寓、商业为一体的XX城市广场，并力争融入周边总体环境，展示环境设计的深层内涵，强调高端区域的环境的软体品质，追求时尚的生活艺术，倡导现代生活方式，形成特有的区域文化。1.1.2.2商业及客户分析目前本项目周边商业有圆融星座、圆融时代广场，以久光百货为主力店，业态以中高端零售、中高端餐饮为主，辅以部分休闲娱乐业态，日常人流量较少，区域商业氛围已具雏形；餐饮娱乐商业较多，档次较高；社区商业以邻里中心为主，可满足日常生活需要；湖东商圈缺少中大型超市及中端商业业态。本项目所在区域新光三越、诚品书店、晋合广场等多个商业项目已开业运营，商业的聚集效应将逐步形成，未来区域将发展为集高档百货、中高端休闲、文化娱乐为一体的综合城市商业群；区域目前未来可见商业规划以中高端百货购物为主，此类市场未来竞争将较为激烈。XX城市生活广场的商业56609.32平米，定位时尚活力、特色鲜明兼具零售功能及娱乐休闲功能，未来将成为“永不落幕的时尚舞台、XX购物中心行业的领跑者”，本项目倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。代表中西合璧、引领潮流、富于品味的生活观念，符合人们追求高品质生活的价值取向。本项目商业体量适中，未来建议采用主力店＋次主力店＋专门店的业态组合形式，集零售、休闲、娱乐功能于一体，吸引各年龄段高端消费群体。1.1.2.3办公楼及客户分析XX城市生活广场所在区域未来将发展成为XX城市新中心CBD核心区域。本项目办公楼开发商持有，位于T2低区，总体量31927.08平米，定位绿色生态美学办公，释放工作想象力；低能耗高科技空间，驱动效益与效率；国际化企业形象管理体系，打造名企必备的品质办公…自然科技表里如一，开创XX生态商务新纪元。本项目未来客户主要集中在全球500强企业、国内上市公司、高端科技技术研发企业、外资