写字楼节能管理工作手册

节能管理工作手册目录第一章、前言第二章、节能工作组的工作宗旨第三章、节能工作组的管理组织架构与分第四章、节能工作组的主要管理工作内容第五章、一般节能管理第六章、专业节能管理第七章、合理化建议第八章、节能的奖励惩罚机制附件：附图6.1.1：《中央空调系统节能控制要点》附表5.2.1：《补水系统巡视记录表》附表5.2.2：《水系统水质处理记录表》附表5.2.3：《冷却水系统用水量记录单》附表5.2.4：《一期写字楼景观水表数据记录单》附表5.2.5：《一期写字楼绿化水表数据记录单》附表5.2.6：《一期写字楼自来水总水表数据记录单》附表5.2.7：《热力站总进水表数据记录单》附表5.2.8：《1#楼高位水箱数据记录单》附表5.2.9：《2#楼高位水箱数据记录单》附表5.2.10：《B2、B3水泵房及商场消防稳压水箱数据记录单》附表6.1.1：《一期写字楼冷冻主机节能开关程序管理表》附表6.1.2：《一期写字楼设备检修记录表》附表6.1.3：《一期写字楼室外温度记录表》附表6.1.4：《一期写字楼每日室温记录表》附表6.1.5：《水质分析报告单》4页5页6页7页8页13页26页27页28页29页30页31页32页33页34页35页36页37页38页39页40页41页42页44页附表6.1.6：《空调（新风）机组计划维护保养记录表》附表6.1.7：《风机盘管计划维护保养记录表》附表6.1.8：《空调机组日常巡视记录表（底商部分）》附表6.1.9：《新风机组日常巡视记录表（全部）》附表6.1.10：《热力站热量计运行数据记录单》45页46页47页48页49页第一章、前言我国正处在经济社会发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，工业化、城镇化进程加快，能源需求将大幅度上升。本世纪前20年，要实现党的十六大提出的国内生产总值“翻两番”的宏伟目标，能源相对短缺，全国各行业均须大力提倡节约能源。国家政府历来重视节能工作，早在上世纪80年代初，就制定了“开发与节约并重，近期把节约放在优先地位”的方针。1984年国家计委、国家经委和国家科委共同组织编制了《节能技术政策大纲》；1998年1月1日《中华人民共和国节约能源法》正式颁布实施；2004年6月国务院常务会议原则通过《能源中长期发展规划纲要（2004－2020）草案》；同年11月国家发展和改革委员会发布《节能中长期专项规划》，重点规划了2010年前节能的目标和发展重点。2006年9月国务院发布了《国务院关于加强节能工作的决定》。目前，我国新建建筑年竣工面积约20亿m2，其中高耗能建筑的比例高达95%以上。国家要求，“十一五”期间，新建建筑严格执行节能50%的设计标准，开展既有居住和公共建筑节能改造，现有建筑实施节能运行。2020年，我国建筑节能目标是，总体建筑节能效果接近或达到发达国家当前水平。北京市政府十分重视节能工作，2001年7月发布了北京市人民政府第80号令《北京市建筑节能管理规定》；2006年7月北京市政府正式施行了《北京市建设节约型城市节能监察办法》要求全市各行业为建设节约型城市节约能源，为北京市的可持续发展做贡献。在新的形势下，落实节能管理工作的要求，是十分必要的。物业管理公司作为大型公用建筑的直接管理者，责任重大，任重道远。搞好华贸中心写字楼的节能工作，一方面是响应国家和北京市政府的要求，另一方面也是降低企业支出，提高企业经济效益的重要工作。第二章、节能工作组的工作宗旨号召本公司全体员工及本写字楼的全体客户贯彻国家和北京市政府有关节能的方针政策，提高全体员工和客户的节能意识。优化设备设施的运行管理，做好设备设施的维修维护，节电节水节约能源，减少环境污染，为北京市的可持续发展建设做出贡献。第三章、节能工作组的管理组织架构与分工为了搞好华贸中心写字楼的节能工作，特成立“华贸中心写字楼节能工作组”。1.组织架构组长：张平安副组长：邹应龙张海峰张文利陈杰张萍组员：李艳斌王晓青侯文革倪天卫刘宇东李勇2.责任分工组长-张平安：负责主持领导公司节能工作组的工作。副组长-邹应龙：负责客服部的节能工作，重点是宣传国家和市政府的节能政策与要求，发现并报告客服部全部岗位所辖范围的不节能现象。副组长-张海峰：负责工程部的节能工作，重点是保证设备运行良好，及时消除不节能的因素；上报及实施有关节能的设备改造方案。副组长-张文利：负责保安部的节能工作，重点是发现并报告保安部全部岗位所辖范围的不节能现象。副组长-陈杰：负责综管部的节能工作，重点是检查节能工作的执行情况，提出表扬先进的建议，每年做出工作总结报告。副组长-张萍：负责财务部的节能工作，重点是执行相关节能的奖罚工作，做出有关节能的设备改造的用款计划。各组员：负责所辖范围内的具体节能落实工作。第四章、节能工作组的主要管理工作内容1.宣传国家和市政府的节能政策与要求，此工作要面向全体员工和业主，要在办公室、员工餐厅、楼座大堂、主要耗能机房和必要的场所，进行宣传和张贴，要做到家喻户晓、人人皆知。2.检查节能工作的执行情况。检查工作分为定期与不定期两种。①定期检查：为每季度第二个月第二周的周二由节能工作组组长带队，全体成员参加对园区进行全面的检查。检查结果由陈杰记录，节能工作组组长签发，各部门负责跟进要整改的工作。②不定期检查：每月由节能工作组成员提议并决定，在必要时对部分区域进行检查，检查结果由陈杰记录，工作组长签发，各部门负责跟进要整改的工作。3.由各副组长提出表扬先进的建议，经节能工作组组长批准后对相关人员进行表彰。4.各副组长均有责任提出有关节能的设备改造建议，并由工程部相关专业做出方案和询价，经节能工作组讨论通过后，上报公司纳入年度改造计划。第五章、一般节能管理第一节照明管理照明管理巡视检查制度：节能是一项提高大厦经济效益，降低经营成本的有效手段，节能工作是一项系统工程，每位员工都应有良好的节能意识，在日常工作中从小处做起，从自身做起，做到人人节能、事事节能的意识。工程部强电专业特制定照明巡视制度，以加强对大厦照明的严格管理和控制：一、强电专业照明巡视制度:1、强电运行员工每班至少一次对大厦公共区域、、茶水间、机房竖井及车库进行巡视检查。检查内容及问题的处理见下表：检查区域检查内容解决问题方式其它事宜写字楼公共走道、电梯大堂灯具光源有无损坏；色温有无差别；照明开启时间8：00-18：00。更换损坏光源；更换相应色温的光源；及时按照照明开启时间表调整。调查该区域照度情况；观察办公单元上下班高峰期及周六日加班时公共走道使用率。以上检查为今后制定节能改造方案提供资料。卫生间、茶水间、清洁间卫生间热水器、烘手器是否正常工作；灯具光源有无损坏；色温有无差别；照明开启时间8：00-18：00。检修热水器、烘手器，调整水温（冬季40℃，夏季35℃）；烘手器调整感应范围；更换损坏光源；更换相应色温的光源；及时按照照明开启时间表调整。监督保洁员及时清洁烘手器、小便池及感应龙头的感应窗。机房、竖井灯具光源有无损坏；色温有无差别；无人工作时照明是否按规定关闭。更换损坏光源；更换相应色温的光源；未关闭的照明及时关闭，并通知相关专业主管。地下车库灯具光源有无损坏；色温有无差别；应急保留灯24小时常开。更换损坏光源；更换相应色温的光源；注：具体时间随季节变化作相应调整。2、运行员工每天按时开启、关闭大厦照明，完成照明控制操作后认真对该区域进行检查，发现问题及时处理。3、协助主管做好节能工作，根据巡视时积累的经验提出合理的节能建议。二、照明控制时间表：华贸中心写字楼楼宇控制系统可控制大厦80%以上的公共区域照明，利用写字楼楼宇自动控制系统并根据写字楼照明分布和照明使用性质，合理的对不同的照明进行开、闭时间的控制,以达到节能的目的；物业公司为合理的使用能源制定了现阶段及开业后两种模式的大厦照明控制表，以达到最佳的节能方式。（见下表）1、现阶段：序号楼层区域照明类型开启时间关闭时间备注1B1-B4车库照明日光灯关闭应急照明24小时常开2B1-F4裙房照明筒灯、槽灯关闭18:00-8:00保留应急3首层大堂、电梯厅筒灯、射灯、槽灯8:0019:0019:00-8:00筒灯保留应急4首层水幕灯随水幕开启5首层室外外沿灯、庭院灯17:3022:00随天气、室外亮度调整6首层天庭聚光灯17:3019:00遇恶劣天气，根据情况开启7首层公共区域筒灯、射灯关闭应急照明24小时常开81F-4F卫生间射灯关闭保留应急重要活动开启9通道筒灯关闭保留应急重要活动开启101#楼5F-28F2#楼5F-32F电梯厅筒灯关闭保留应急重要活动开启11电梯厅射灯关闭保留应急重要活动开启12卫生间射灯关闭保留应急重要活动开启13办公区走道灯关闭保留应急重要活动开启14通道筒灯关闭保留应急重要活动开启15全楼茶水间、机房照明无人工作时关闭16全楼室外照明装饰条灯照明17:3021:30随天气、室外亮度调整注：具体时间随季节变化作相应调整。2、开业后：序号楼层区域照明类型开启时间关闭时间备注1B1-B4车库照明日光灯7:3021:00应急照明24小时常开2B1-F4裙房照明筒灯、射灯8:0021:00保留应急3首层大堂、电梯厅筒灯、射灯、槽灯7:3018:0018:00-8:00筒灯保留急4首层水幕灯随水幕开启5首层室外外沿灯、庭院灯17:3022:00随天气、室外亮度调整6首层天庭聚光灯17:0019:007首层公共区域筒灯、射灯8:0019:00根据商业营业时间调整81F-4F卫生间射灯8:0022:00根据商业营业时间调整9通道筒灯8:0022:0022:00-8:00保留应急101#5F-28F2#5F-32F电梯厅筒灯7:3018:0018:00-7:30保留应急11电梯厅射灯7:3018:0018:00-7:30保留应急12卫生间射灯8:0018:0018:00-8:00保留应急13办公区走道灯8:0018:0018:00-8:00保留应急14通道筒灯8:0018:0018:00-8:00保留应急15全楼茶水间、机房照明无人工作时随手关灯16全楼室外照明装饰条灯照明17:3022:30随季节、室外亮度调整注：具体时间随季节变化作相应调整。三、机房、竖井、更衣室灯光管理规定：针对于写字楼各功能机房、更衣室只能通过控制面板控制照明，特制定此规定各位员工应自觉遵守：1.机房、竖井和更衣室要做到人走关灯。2.多区照明的房间有人使用时，要做到开启最少的照明，并做到人走关灯。3.员工巡视时要注意灯光的开闭情况，无人使用的地方应随手关上灯光等。4.发现机房、竖井和更衣室的日关灯、节能灯出现闪烁和光源光衰严重等问题，及时报修。5.工程部各专业安排员工定时检查各自负责机房、竖井和更衣室，避免无人房间出现漏关灯现象。第二节自来水及中水管理自来水及中水应用于大厦的多个系统。如右图所示，每个系统均需建立自来水用水管理机制，才能保证节约用水、杜绝浪费。一、卫生间自来水控制及管理1.洗手盆：①杜绝跑冒滴漏现象，发现问题及时修复；②出水自动控制准确有效，发现常流水立即修复；③调节龙头八字门出水量，能够满足客人洗手的出水量应调整在2.5~3.0L/min。2.小便斗：①杜绝跑冒滴漏现象，发现问题及时修复；②出水自动控制准确有效，发现常流水立即修复；③调节出水量，在能够满足小便斗冲洗干净的前提下尽量调小出水量。自来水管理卫生间自来水控制及管理消防用水管理茶水间用水管理空调用水管理绿化用水管理水景观管理管道的漏水管理控制表格：①附表5.2.8《1#楼高位水箱数据记录单》；②附表5.2.9《2#楼高位水箱数据记录单》；③附表5.2.10《B2、B3水泵房及商场消防稳压水箱数据记录单》。3.坐便器：①杜绝跑冒滴漏现象，发现问题及时修复；②水箱冲洗自动控制准确有效，水箱水位不溢流，发现常流水立即修复；③告知客人准确使用大便、小便冲洗按钮，尽量减少用大便水量冲小便。二、茶水间用水管理1.加装计量水表，进行量化管理；2.杜绝跑冒滴漏现象，发现问题及时修复。三、消防用水管理定期巡查消防水池、消防水管道、阀门，杜绝跑冒