当前位置:首页 > 办公文档 > 招标投标 > [综合体]XXXX0509_武汉博览中心项目应标书
本报告是严格保密的。1武汉国际博览中心项目应标书®200805092本文内包含的资料属于世联地产顾问(中国)有限公司的商业机密,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用;除此之外,不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同,对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明3应标书组成2新区发展模式3博览中心对项目作用项目分体分析、属性界定1新区发展规律4世联成功实践5世联服务质量保障体系64项目本体15主要经济技术指标建筑面积450万m2规划占地面积6283亩容积率2.17住宅面积508万m2配套面积商业:?㎡建筑形式高层、低密度、组合?超大规模、以会展为核心功能带动、功能复合、城市新功能区域住区开发1.1项目概况项目指标长江办公商业居住居住居住6项目位于汉阳城区与经济技术开发区过渡地带,而博览中心成为项目最大的区域核心价值,虽然相对与CBD重叠的功能定位,但长期来看项目规划区域价值明显1.1项目概况项目区域CBD博览中心武汉光谷汉阳城区经济技术开发区汉阳新城市中心起点;与CBD功能互补?重叠?汉阳处于三镇弱势城市地位,如何构建核心竞争力?汉阳城区与开发区过渡地带依托汉阳、会展、开发区?7问题初判大规模区域项目内部同质化竞争VS城市消化能力VS依托核心价值?2新区规划模式?1区域开发的项目属性使得我们面临到以下问题:6000亩规划容积率相似;品质类似;写字楼功能转换;产品类型雷同;——规划上如何产品细分?——客户群体如何细分?——区域价值再造如果只是强调规划的完整美观商业集中与住宅的分离对区域的活力性开发不利对住宅价值提升不利对配套成本投入不利——新城定位决定规划——各种物业类型的开发时序如何符合新城发展规律?8属性界定项目属性关键词:会展核心带动会展、商务综合配套超大规模区域型住区开发项目属性定位:会展功能带动、区域待成熟待挖掘、城市新区域住区开发1.1项目概况9影响城市发展推动政府决策6000亩意味着什么引领需求。。。。。。着眼大势——项目已超脱楼盘开发概念,而进入区域开发范畴首先,6000亩的项目,我们不应已开始就掉落到细节层面问题先看看本项目之于汉阳、之于大武汉意味着什么10在整个武汉,乃至中部六省——如此大规模的城市价值之地已成稀缺规模稀缺价值稀缺6000亩规模意味着纯粹国际博览中心将极大提升项目价值形象并且从区域价值来看……博览中心价值带动纵然区域不成熟、城市地位待提升;但超大规模区域开发,更多从挖掘比较价值优势、寻找稀缺入手,为区域赋予新的价值使命。11在武昌,有中国光谷、有大学城、有东湖片区、……最气质、最人文的武汉在汉口,有武汉CBD、有最繁华的商业区、有、……最时尚、最商业的武汉武昌从文,汉口从商,而汉阳……从城市地位来看……12提起汉阳——相对落后、老工业区、区域置业抗性……现在的汉阳——缺乏支撑区域灵魂的项目没有能代言城市的区域城市名片她担负的使命与价值——为汉阳赋予“城市灵魂”,为区域塑造她的“城市表情”6000亩的城市新区意味着,她应该……区域认知度、美誉度不足;汉阳目前中心竞争力缺乏;城市形象相对落后;置业人口外流;13核心价值定位——占位高度!决定区域发展的未来汉阳城区经济技术开发区三足鼎立的——代言汉阳的新城中心武汉CBD博览中心中国光谷区域的使命和区域的定位使得新城价值是我们的第一价值武汉人对城市生活的向望也要求本项目打造都市感强的项目超大规模和区域定位要求我们必须配置大量的商业、生活配套及设施大量配套、人口,使我们最终成为为汉阳重新塑造形象和灵魂的城市稀缺项目14本项目的使命理想——一个项目,一个丰碑“本项目的城市开发理念、建筑实践和营销实践,能在未来10年甚至更多时间里,深刻影响武汉地产走向,并奠定本项目的领导者地位”承载汉阳城市新中心发展抗衡汉口CBD、武昌光谷,城市新中心功能再造15所以——本项目应当之无愧的称谓武汉市的政府工程……在这样一个超大工程中,博览中心无疑是其中关键一环会展中心能否成为本项目的核心区域价值带动?对本项目能够提供多大支持?16关于会展中心带动2区域的住区开发是与区域的成熟直接挂钩的会展对住宅的影响如何?或会展对区域的影响如何?17针对会展经济和会展业的发展现状进行扫描,是解决问题的前提•会展经济分析•会展中心区域房地产发展案例会展产业18由于项目初期,我们不需要把会展经济自身的发展研究纳入重点,故世联对会展经济的研究可见附件1、城市建设的加速器——会展产业对于城市的发展具有社会宣传与促进经济发展的双重作用;2、会展产业综合效应——实践证明会展业能够对城市发展和经济增长杠杆作用是1:9;3、会展业推动城市产业结构优化模式——会展业通过关联效应和扩散效应,带动建筑、旅游、餐饮、金融保险等其它产业的发展;4、会展能够整合配置社会资源,充分发挥政府和市场两个主体的积极性;5、会展最佳经营模式:由官建官营开始,往官建商营和商建商营进化;6、随着会展经济的发展,会展地逐渐从位于城市中心逐渐往郊区转移;7、虽然我国会展业近年来发展较快,但目前仍处于发展的初期阶段,与世界上会展标杆国家相比存在较大差距本报告是严格保密的。19针对会展经济和会展业的发展现状进行扫描,是解决问题的前提•会展经济分析•会展中心区域房地产发展案例本报告是严格保密的。20广州琶洲会展中心——城市发展新区,靠会展业拉动小区域发展天河CBD香格里拉酒店中洲中心保利国际广场琶洲会展中心概况:琶洲会展中心共分三期,总建筑面积108万平方米,展厅面积55.8万平方米,是规划中全世界最大的会展中心;会展中心首期建筑面积39.5万平方米,展厅13个,展示面积为室内13万,室外2.2万平方米;目前琶洲会展中心是每年两度为其30天的广交会的主展场,基本一年四季展会不断。周边发展状况:会展中心地处广州海珠区琶洲塔周边,和天河区一桥之隔;2002年会展中心建成和地铁开通后,相继建设了大量商业和酒店配套。琶洲会展中心本报告是严格保密的。21周边住宅状况——在发展的历程中经历了从单一会展经济驱动到复合城市价值驱动的转变世港国际公寓:第一个打“会展商务客”的楼盘世港国际公寓在2004年4月9日(广交会开始前一星期)入市,客户定位为广交会带来的商务人士。一批开盘均价7000元,达到海珠区的最高价,而会展经济带来的短期高租赁价格使公寓类产品非常受市场追捧。雅郡花园:会展中心东20万平米的别墅大盘随着区域经济的成熟和发展,项目的核心卖点已经转变成高规格的规划和生活环境雅郡花园的销售人员表示:我们把会展经济作为了楼盘的一个利好,但没有进行特别有针对性的促销推广。而来买楼的市民问起这方面投资信息的也逐渐减少。会展经济预期驱动:在琶洲发展的前期,住宅项目主要卖点是未来会展中心的规划和预期;在这个时期看好会展短期租赁市场投资客是市场的主力客户。复合城市价值驱动:05年后,随着政府将琶洲区域规划为广州未来的休闲商务居住区,商业、写字楼等配套逐渐完善,琶洲推出的楼盘在卖点上越来越复合;这个时期会展中心周边的楼盘不再将会展作为第一卖点,但身价却水涨船高。本报告是严格保密的。22成都世纪城——人民南路南延段,城市发展中轴上的大型综合体成都世纪城会展中心概况:世纪城总体占地1500亩,总建筑面积达115万平方米;会展中心占地45万平方米,总建面17万平方米;世纪城的开发实质上是会展经济带动下的一个综合性的区域运营:规划中是一个集展览、会议、酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物和居住为一体的大型综合体;而世纪城的位置位于成都城市发展的中轴线和主要方向上,市民对其城市价值接纳程度非常高。本报告是严格保密的。23世纪城周边项目——客户群特征明显,对区域发展和高起点规划认同度高世纪城产品;面积两极分化比较明显,这方面是由其客户构成决定的。世纪城的客户主要分成两类,一部分是看好短期租赁市场的投资客户,另外一部分是看好区域发展和被规划吸引的高端消费人群。——访谈:万科成都分公司世纪城天鹅湖花园龙湖世纪大道世纪大道定位为成都的城市豪宅,户型面积较大,目标客户是成都企业高管及其以上的人群。项目的核心卖点是高起点的规划和该片区未来完善的城市配套。——访谈:龙湖地产本报告是严格保密的。24案例总结——会展对房地产的拉动体现为两个方面通过对以上案例的分析,我们发现会展中心对房地产的拉动体现在以下两种方式:会展中心带来的城市功能提升会带动交通、酒店、商业等其它周边产业的发展;会展中心的高起点城市配套极大地提升居住价值;区域发展成熟后能以城市居住价值吸引以居住为目的的客户群;本类客户往往在数量和质量上较上一种更优。吸引会展业带来的短期租赁人群;体现在酒店、公寓和其它租赁产品上;对本类客户的吸引建立在会展业运营的基础上;对租赁收入的预期会带来投资群体。直接需求拉动间接需求拉动本报告是严格保密的。25案例总结——会展中心只是本项目核心竞争力中一环自身亏本运营——相对会展业的成本投入,会展中心自身运营通常不赚钱,更多体现在其他相关、关联产业的经济收益。1对房地产直接带动不大——会展业虽然短期带动人流、人气,但对于这样的带动很难对房地产业形成直接促进作用。2更多体现在对区域发展带动——虽不能直接促进房地产发展,但间接促进区域成熟和城市的关联度。3区域利好预期的提升;对交通的拉动;对人口迁移的带动;对重大设施建设的带动;促进城市发展,将区域纳入到城市范围体系中;使得趋于功能演变成城市功能,促使区域与城市的融合。26虽然——会展可以催熟区域、提升形象……仅会展带动功能复合度不够——会展中心并不足以成为项目唯一核心竞争力,我们需要复合功能的有更多依托“城市新中心”建立核心吸引力;会展带动对区域立意高度不足——对区域认知如果仅为博览中心,对区域发展的带动不够强势;但是——靠会展对房地产带动并不足够针对本项目情况,仅仅从会展板块打造并不足够,我们需要从更新高度,定义区域未来——区域的造势运营!27新区发展模式3战略层面——开发模式选择本报告是严格保密的。28同为区域开发,以会展为带动三种开发模式1、琶洲模式2、成都世纪城模式3、西安浐灞模式单纯会展中心、写字楼集群建设打造休闲商务区集展览、会议、酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物和居住为一体打造大型城市综合体以国际视野、全新高度打造多功能复合打造全新城市板块——城市新中心会展板块都市综合体复合型城市板块本报告是严格保密的。29西安浐灞——以多功能复合引擎推动区域成熟,加速区域开发进程浐灞生态区功能引擎园艺博览区浐灞金融商务区中亚贸易区汽车主体公园生态农业,休闲观光区丝绸之路国际区……多功能复合多种产业方式整合本报告是严格保密的。30“世界的浐灞”——以国际化高度视角定义区域,迅速提高区域认知美誉度国际化高度视角欧亚经济论坛永久会址F1摩托艇世锦赛中亚贸易区2011年世界园艺博览会丝路国际街区“世界的浐灞”本报告是严格保密的。316000亩、汉阳、不成熟、超大规模……——我们应寻找何种开发模式解决项目问题1、高度层面——大盘理念不足以支撑——6000亩,我们已经不能用常规大盘开发模式、思路解决项目战略层面问题;2、战略层面——新高度的建立——同为会展带动、城市新区发展,我们应该选取琶州模式、成都世纪城模式还是浐灞模式?跳脱现有高度——具体何种开发模式,需要站在汉阳、武汉、乃至中部六省的大区域高度,重新审视区域未来价值;战略上——“强区域、弱项目”——区域层面看待问题,强调区域的造势与运营,避免解决问题过快落入项目层面;世界级“品牌”嫁接——区域造势运营本报告是严格保密的。32针对战略层面问题,市调之前世联目前无法给出具体答案我们需要研究国内外案例,寻找匹配项目的可借鉴模式研究汉阳、武汉、中
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