第六章房地产法

第六章房地产法第一节房地产法概述一、房地产、房地产市场及房地产业（一）房地产的法律含义房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物。房产与地产有时可分，有时不可分。当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产。所以，“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。在我国现阶段，实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（又称国家所有制）和劳动群众集体所有制。土地所有权分为国家土地所有权和农民集体土地所有权两种。国家为了社会公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，此时集体土地转为国有土地。除了这种土地所有权的转变外，国有土地和集体土地的使用权可以依法转让；国有土地和集体土地可依法确定给单位或者个人使用。房屋方面，我国存在三种所有权：国家所有，集体所有，个人所有。房屋可以作为商品发生所有权的有偿转移，称为“买卖房屋”。此时，房产权实即房地产权，包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使用权转让、抵押、出租时，“房随地走”；房产转让、抵押时，“地随房走”。此即房、地一并转移的原则。房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。（二）房地产市场我国现时所称房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性。1．综合功能房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能。2．多级市场房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。3．法定形式房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。4．国家适度干预对房地产市场，实行国家宏观调控，如土地用途管制、集体土地使用权不能直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；控制城市豪华建筑项目等，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。（三）房地产业的概念狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。房地产业在国际上被列为经济活动中的独立的一大类型。我国对房地产业也作了定位：“房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”二、房地产法的概念、体系和基本原则（一）房地产法的概念房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下几项：1．土地、房屋财产关系土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。2．土地利用和管理关系土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。3．城市房地产开发经营关系房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。4．城市房地产管理关系城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府管理、监督行为。5．城市物业管理关系物业管理服务公司与物业所有人（即业主）、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境等管理项目进行维修、修缮与整治而发生的一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。（二）房地产法的体系房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成为一个整体。广义的房地产法，其基本内容包括：第一，关于房地产权属的规定；第二，关于房地产开发利用规定；第三，关于房地产交易的规定；第四，关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；第五，关于社会化、专业化的物业管理的规定。我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成：一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。三是相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。（三）我国房地产法的基本原则1．土地公有原则2．土地有偿使用原则3．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4．房地产综合开发原则5．城镇住房商品化原则宏观调控与市场调节相结合的原则第二节土地管理法律制度一、土地管理法的概念土地指一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。土地管理是国家用以维护土地所有权、合理组织利用土地的一项行政管理活动。土地是人类赖以生存的基本条件，也是最为珍贵的、不可再生和替代的生产资料，因而，对土地实行有效的管理，是各社会制度下的一项重要法律制度。土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范的总称。它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权以及规划管理土地而产生的各种经济关系。二、我国基本土地制度1．实行土地的社会主义公有制2．国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使3．不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地使用权可以依法转让4．国家为公共利益的需要可以依法征用集体所有的土地5．国家依法实行国有土地有偿使用制度6．国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权三、建设用地制度1．建设用地的概念建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。从广义上讲，建设用地是指已利用土地中的一切非农业生产用地。国家实行土地用途管制，严格限制农用地转为建设用地。2．国家建设用地使用权的取得（1）国家建设用地的来源国家建设用地必须是国有土地，国家通过一定的程序将国有土地使用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用。国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的使用权。在下列三种情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地使用权：①农村集体所有的土地已征用为国有；②国家已依法收回国有建设土地使用权；③国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用地。（2）农用地转用审批建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。这是新的《土地管理法》实行土地用途管制的一个关键。办理转用审批后，方可办理征地手续。（3）以划拨方式取得建设用地的审批程序3．国家建设征用土地国家建设征用土地是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。（1）国家建设征用土地的法律特征：①征地主体的惟一性；②征地行为的行政性；③征地条件的补偿性。（2）征用土地的审批权1998年新《土地管理法》上收了征地审批权，马征地审批权集中在中央和省两级政府，其他各级地方人民政府无征地审批权。该法第45条规定，征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的（折合525亩）；其他土地超过70公顷的（折合1050亩）。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。（3）征用土地的补偿安置征地费用一般由以下几部分构成：①土地补偿费。土地补偿费是对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。②安置补助费。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。③青苗补偿费。④地上附着物补偿费。⑤新菜地开发建设基金。⑥土地复垦费或耕地开垦费。第三节城市房地产权属法律制度一、城市房地产权属关系（一）房屋所有权1．房屋所有权的概念房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。占有权是对房屋的实际控制的权利。使用权是根据房屋的性能和用途对房屋的利用的权利。收益权是房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利。处分权是房屋所有人在事实上或法律上对房屋进行处置的权利。2．房屋共有的概念房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。共有与公有不同，房屋公有的主体是单一的，它只能是国家或某一集体组织；而房屋共有的主体为两个以上。各共有人因房屋共有而形成的权利、义务关系，称为房屋共有关系。房屋共有具有以下特征：（1）主体有两个以上，单一主体不构成房屋共有。（2）客体是同一项房产。（3）房屋共有存在着对内、对外两种关系。（二）土地使用权1．土地使用权的概念这里所称的土地使用权是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。土地使用权实际上有两种：一是土地所有权人对自己拥有的土地所享有的使用权；二是非土地所有权人对土地所享有的使用权。2．土地使用权的内容（1）使用权。（2）收益权。（3）处分权。3．土地使用权的特征（1）权利的派生性。（2）客体的有限性。（3）目的的特殊性。（4）取得的法定性。（5）使用的期限性。4．土地使用权的终止土地使用权人由于某种法定事由的出现而丧失土地使用权。（1）因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。（2）土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。（三）房地产相邻权1．房地产相邻权的概念和特征房地产相邻权即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。房地产相邻权具有如下特征：（1）房地产相邻权的主体是两个以上的房地产所有人或使用人。（2）房地产在地理位置上必须是相邻的。（3）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。（4）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。2．房地产相邻权的种类（1）因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系（2）因相邻环境保护而发生的相邻关系（3）因险情危害而发生的相邻关系（4）因相邻通风、采光、管线设置而发生的相