余杭区物业管理服务收费管理实施细则

余杭区物业管理服务收费管理实施细则第一条为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位（以下简称物业公司）和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》、《杭州市物业管理条例》、《杭州市物业管理服务收费管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，制定本实施细则。第二条本实施细则适用于物业公司在余杭区进行物业管理服务并收取费用的经营服务收费行为。第三条本实施细则所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常运行维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。第四条区物价局是本区物业管理服务收费的主管部门，依法对全区物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导。第五条物业管理服务收费实行统一管理。区物价局负责贯彻执行国家和省、市物业管理服务收费有关政策、规定，制定本区物业管理服务收费实施细则。第六条物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理，并与物业管理服务内容、管理质量及业主承受能力相适应的原则。第七条物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。第八条物业管理服务收费按提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行市场调节价和政府指导价。别墅、高层住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。为业主提供代办性、特约性服务的收费除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府指导价。第九条实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司与业主（业主委员会）协商确定，报本局备案。实行市场调节价的为业主提供代办性、特约性服务的收费（另有规定除外）由物业公司自行制定或与业主协商确定。为正确引导市场，合理制定收费标准，区物价局每年公布一次参考性收费标准。第十条实行政府指导价的物业管理服务收费，由区物价局根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况，制定收费等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，每年一次向社会公布。各小区的收费标准，由物业公司会同业主委员按区物价局公布的等级评定标准、基准收费标准和浮动幅度，商定具体收费等级和收费标准。第十一条收费等级和收费标准报区物价局确认。收费等级一般每两年考评一次，经考评与原评定收费等级有变化的（超过或达不到），收费标准应按考评后的等级重新确定。第十二条对旧城区已建旧宅或新建零星住宅达不到物业管理服务收费考评标准，按区物价局公布的无等级收费标准确定。第十三条对已交付使用，尚不具备成立业主委员会的普通住宅小区，由区价格主管部门根据物业管理的实际情况，确定物业管理服务收费临时标准。前期物业管理实行招投标的收费标准，由区物价局确定。第十四条普通住宅小区公共性物业管理服务项目主要包括：（一）房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护：具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、供热、管道燃气、公共照明设施设备等日常运行、维修和保养；（二）住宅小区的清洁服务：包括小区内公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运处置等；（三）公共绿地、花草树木的养护管理：负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等，保持环境优美；（四）公共秩序维护和安全防范：实施24小时安全值班巡视制，负责管理小区内公共安全秩序的维护；（五）车辆停放的秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象；（六）住宅小区的档案资料管理和装修管理：包括物业档案、产权产籍资料、物业公司内部制度的建立健全，对违章、违法装修行为进行制止并及时报告，协助有关部门处理。第十五条别墅、高层住宅、非住宅的服务项目，由业主委员会与物业公司协商确定。第十六条物业管理服务收费主要由下列项目组成：（一）管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；（二）共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；（三）绿化管理养护费；（四）清洁卫生服务费；（五）安全防范服务费；（六）物业公司办公和小区活动等费用；（七）物业公司固定资产折旧费；（八）利润；（九）税费。第十七条实行物业管理的小区，未交付前的前期物业管理服务的费用，由建设单位承担；已交付使用但尚未销售的房屋及业主因故未居住的房屋，物业管理服务费按70%缴纳，由开发建设单位或业主承担。业主因故未居住超过一年（不含一年）以上的，物业管理服务费按全额缴纳。第十八条有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业公司应按实际消耗，向业主收取。具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定，可按面积分摊，也可按户分摊。无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外，不再分摊其他费用。物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业公司承担，不得另向业主公摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外的公共房屋。第十九条实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条件，实行定点（位）停放，并有专人管理，收费标准按区物价局规定的标准收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。第二十条物业公司在接受物业管理服务活动中，应和业主委员会（业主）签订服务合同，切实按合同约定的服务项目提供服务。物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会（业主）认可的，业主可以不支付费用。第二十一条物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过12个月。另有约定的从其约定。第二十二条已缴纳物业维修基金的住宅楼房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修（含中修）以上的维修更新费用，统一在物业维修专项资金中列支。物业维修专项资金的收取、使用和管理按有关规定执行。日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。未缴纳物业维修基金的住宅楼，维修更新费用由业主承担。第二十三条鼓励物业公司不断提高服务质量，通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。第二十四条物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，按受业主和价格主管部门的监督。第二十五条物业公司应建立健全财务管理制度。物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。并将收入情况按规定每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的询问和监督。第二十六条业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照约定的服务合同追偿。第二十七条业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格监督检查部门投诉。第二十八条物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会应给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。第二十九条对违反本实施细则规定的价格行为，价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》给予处罚。第三十条实行社区管理的住宅小区，社区服务费的收取标准和实施细则按有关规定执行。第三十一条本实施细则由余杭区物价局负责解释。第三十二条本办法自2003年1月1日起施行。以前本区有关物业管理服务收费的规定同时废止。附件：余杭区普通住宅小区公共性物业管理服务基准收费表单位：元/建筑平方米收费等级评分等级（满分100分）收费标准浮动幅度多层甲90分以上（含90分）0.50±20%乙80分以上（含80分）0.40丙70分以上（含70分）0.30丁60分以上（含60分）0.20无等级60分以下0.15余杭区高档住宅、非住宅公共性物业管理服务参考性收费标准单位：元/m2收费等级评分等级收费标准高层别墅营业用房写字楼甲90分以上（含90分）0.700.800.600.80乙80分以上（含80分）0.550.650.500.65丙70分以上（含70分）0.400.500.400.50丁60分以上（含60分）0.300.400.300.40附件：余杭区物业管理服务收费等级评分表考评项目序号考评内容及标准得分评分标准实际得分一、经营资质（6分）有经营管理资质，经营管理资质与物业管理服务内容相结合6有一级经营管理资质与物业管理服务内容相结合的不扣分，二级资质扣2分，三级资质扣4分，没有资质不得分。二、综合管理（8分）1物业管理公司有管理规划和实施方案，内部管理制度完善，制定住户公约及各项专业管理制度、办法及岗位工作考核目标2有总体规划和配套实施方案不扣分，不完善扣1分，没有扣2分。2有规范的业主委员会工作及联系制度，物业管理公司与业主委员会责、权、利关系明确2有规范的制度不扣分，制度不完善扣0.5分，没有联系制度扣1分；关系明确不扣分，不太明确扣0.5分，不明确扣1分3小区管理设施齐全，管理到位，有较先进的保障措施，应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理2设施齐全先进的不扣分，一般的扣1分，比较差的扣2分。4物业管理人员要有明显的标志，并经过物业管理专业培训，遵守职业道德规范；主要负责人和业务骨干经专业培训并有相关技术、资质证书，有较强的事业心2物业管理人员有上岗证90%（含）以上的不扣分，80%（含）至90扣0.5分，70%（含）至80%扣1分，60%（含）至70%扣1.5分60%以下扣2分考评项目序号考评内容及标准得分评分标准实际得分三、房屋维修管理（11分）1房屋外观完好、整洁，小区内组团及幢号有明显标志及引路方向平面图2外观完好、整洁不扣分；外观欠完好、欠整洁扣1分；外观墙面严重破损、不整洁扣2分；2无违章私搭、乱建现象，阳台的使用统一有序，不碍观瞻。装修房屋的，不得危害房屋结构和他人安全。3无违章私搭、乱建现象，阳台的使用统一有序不扣分；有违章私搭、乱建现象扣1—2分；阳台的使用不统一扣0.5—1分；3房屋及配套设施完好，维修及时，并建立回访制度4房屋及配套设施完好率98%以上、维修及时率98%以上不扣分；98%—90%扣1分；90%以下扣2分；回访率90%以上不扣分，90%以下酌情扣分。4房屋资料、档案齐全完善，并建立住户居住档案，住房所在栋号、门号、房号清晰。2完善不扣分，欠完善扣1分，不完善扣2分四、公共设备设施管理（16分）1小区内所有公共设备完备，资料档案齐全，管理完善。2完善不扣分，欠完善扣1分，不完善扣2分2设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；日常维修及进，维修工程度质量合格以上。4完备不扣分，欠完备扣1分，不完备且有事故隐患扣2分；电梯运行正常不扣分，不正常扣2分。3每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作程序及保养规范2保养措施落实不扣分，不落实扣2分4供水、供电、供气、通讯、照明、消防、邮政等设施、设备齐全，工作正常。3正常运行不扣分，每发现一处不能正常运行扣0.5分，扣至3分5小区内公共配套设施完好，不随意改变用途2完好且不改变用途不扣分，欠完好酌情扣分，改变用途扣2分6道路畅通，路面平整2道路完好不扣分，每发现一处不平整扣0.5分，扣至3分考评项目序号考评内容及标准得分评分标准实际得分五、环境卫生管理（14分）1小区内环卫设施完备，设有垃圾箱（房）、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施。2设施完备不扣分，欠完备扣1分，不完备扣2分2小区内实行标准化清扫，垃圾日产日清4清扫及时、保持清洁不扣