当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 市场营销 > 我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究
第一届全国大学生统计建模大赛参赛论文我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究中央财经大学统计学院栗建坤,周从意,臧倩2009年9月我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究2内容摘要本文选用了动态的时间序列方法,对1998年第1季度—2009年第1季度的房屋销售价格、房屋租赁价格和土地交易价格三个变量的时间序列数据进行单位根检验、协整关系检验和格兰杰因果关系检验,并构造了反应三个变量短期和长期关系的向量误差修正模型,进一步采用VAR模型进行脉冲响应分析与方差分解分析,并用房地产经济学理论对计量结果加以分析论证,从而深入探究其中的关系。结果表明:长期来看,房价、地价与房租之间存在着协整关系,即长期稳定的均衡关系。短期来看,存在着从地价和房租的上涨到房价的因果关系。房租上涨对房价上涨的影响比较大(后者的上涨约65%可归结于前者的上涨),而地价上涨对房价上涨的影响比较小。关键词:房屋销售价格房屋租赁价格土地交易价格动态时间序列我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究3前言中国房地产业在经历了多年的波动后,于2001年下半年开始快速增长。中国房地产市场的急剧升温,在拉动国民经济增长的同时也引发了房地产投资过热、房价居高不下等一系列社会问题。因此,加强房地产业的宏观调控成为国家宏观调控体系的重要内容之一。从2001年第三季度开始,我国的土地价格也不断高涨,2009年第一季度比2001年第三季度的地价上涨了55.5%。而1998年至2001年间我国地价占房价的比重呈下降趋势,2002年之后地价占房价的比重却呈上涨趋势,且增速较快。因此,许多人就提出了“地价上涨是房价上涨的‘罪魁祸首’”的观点。下面我们将用数据来证明这一观点的正确与否。一、文献综述随着我国住房制度改革和土地出入制度改革的深化,房地产市场房屋销售价格一路走高,进入持续繁荣状态,直至金融危机后出现短暂低迷,而日前又有了回暖的趋势。普遍观点认为,由于土地价格是房价构成成本之一,高地价是导致高房价的主要原因,而一级市场房价的不断飙升,带动了二级市场的繁荣,房屋租赁价格亦不断上涨。在此经济背景下,对房地产市场重要价格变量之间的相互关系和影响进行定量的实证研究,具有特别重要的现实意义。(1)对于房屋销售价格形成机制的研究很早便展开了深入研究,并且随着计量方法的广泛应用而不断完善。综合来看,虽然分析方法多样,但结论大相径庭。曾五一、孙蕾(2006)利用统计方法检验候选变量对房地产价格指数是否确实存在因果变动关系,进而分析贡献份额和滞后期,建立的先行指标体系,利用贡献份额进行加权平均,最终建立的先行指标体系中包括居民消费价格指数、工业品出厂价格指数、建筑材料工业品出厂价格指数、城镇家庭人均可支配收入、货币和准货币以及社会消费品零售总额等相关变量。张海蔚(2009)对房价决定机制的实证分析分为两步,第一步是计算房价的长期均衡值,第二步是考察房价的短期均衡特征。分析认为,房价突出表现为需求拉动型增长,主要影响因素包括按揭贷款/GDP,个人购房贷款增长等。蒋成杰、张忠义(2009)则构造ECM模型,我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究4认为影响因素还应当包括季度二手住房价格指数。(2)对于土地交易价格、房屋租赁价格和房屋销售价格三者之间实证关系的研究是2000年起房价不断飙升后的近几年才陆续出现。现阶段对于房地产市场各价格指数的定量研究,主要可分为以下两类:第一,对于房屋销售价格、土地交易价格两者之间关系的定量研究。对于这二者的研究,从分析方法上看,以协整模型和格兰杰检验为主。例如,黄健柏等(2004)选取1999年-2003年的数据,选取向量自回归模型进行计量分析,结果支持了土地出让制度改革不是房价上涨主要原因,99-03年间地价对房价的影响要强于房价对地价的影响的这一结论。李珍贵(2005)从理论上分析了地价与房价的相互关系后,认为主要是房价上涨带动地价升高,并选取2002年1月—2005年4月房地产市场相应的七个变量,运用格兰杰成因相互检验模型进行实证检验,证明了房价上涨带动地价升高,单靠控制地价不能达到抑制商品房价格高、涨幅快的目的。朱明仓等(2008)则选择了较少见的结构方程模型方法进行分析,分析表明,房价和地价随国家经济水平增长而上升,房价的上涨会拉动地价上涨,地价的上涨也会推动房价的上涨,两者的关系的基本面是线性的,两者间的影响均为累积性的。第二,对于三者之间关系的定量研究。分析方法同样主要是协整检验和格兰杰检验。从分析结果上看,由于选取、处理数据的差异以及方法的些微差别,结论不尽相同。丁珊(2007)选取2000年-2006年的三变量时间序列进行协整分析,认为三者之间的关系为:房价对租赁价格有显著影响,租赁价格对房价的影响程度较小;地价显著的影响租赁价格,但租赁价格对地价的影响程度较小;地价和房价两者之间长短期的相互影响程度都很大。林莹等(2007)则基于北京市房地产市场房价、地价和租金进行定量分析,认为在北京市,当滞后期为1-3期时,房价的高低是地价上涨的原因;当滞后期为4-6期时,租金的高低是地价上涨的原因;而地价的高低没有明显成为房价上涨的原因。本文认为,作为二级市场重要价格变量的房屋租赁价格,其重要性不可忽略,而它对于房屋销售价格的影响是否显著应采取谨慎态度,通过相应定量分析做出决断。因此本文选取调整后的房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数,选择动态时间序列方法进行相应检验,严格按照计量经济学理论的可我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究5信结论,并用房地产经济学理论对计量结果加以分析论证,从而深入探究其中的关系,为我国房地产市场分析和宏观调控提供参考。本文主要分为以下四个部分:第一部分是文献综述,主要介绍现有重要研究成果,以求更好吸取前人成果与经验,提炼本文研究方法。第二部分是研究思路及理论基础,简要介绍房地产经济学理论中涉及的重要原理与机制,以及进行实证分析所采用的计量经济学方法。第三部分是实证分析,对1998年第1季度——2009年第1季度的房屋销售价格、房屋租赁价格和土地交易价格三个变量的时间序列数据进行实证检验,得出相应结论。第四部分是结论与建议,在第三部分实证分析结果的基础上,结合房地产经济学理论和计量经济学理论,深入分析和说明实证分析结果的经济含义、三者之间的关系和影响,提出相应的政策建议。二、理论基础与本文研究方法1.理论基础房地产经济学理论认为,房地产市场上主要有三个价格变量,分别是土地市场上的地价、销售市场上的房价和租赁市场上的租金,这几个价格存在着内在的联系。(1)房价与地价房地产开发中,土地价格是开发成本中最重要的一个部分,而且在市场繁荣的过程中有不断扩大的趋势。这是因为短期内劳动力、水泥、钢铁等建设成本可能不会大幅度上升,但土地由于供给的弹性不足却会在短期内有较大的上升幅度。反之,土地的市场价格一旦形成,也会在一定的时期形成价格的粘性,影响人们对未来的预期。此时人们会由于地价不断上升,认为未来房价必然建立在当前地价的基础上,所以人们会提前购房的时期,通过供求关系的变化使房价较快上升。所以,在房地产市场繁荣过程中很容易形成房价与地价相互影响并循环上升。我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究6(2)房价与租金在市场均衡的情况下,房屋销售价格应与租赁价格的发展相一致。从理论上讲房价是未来租金收益的贴现值,特别是对于以出租为主的投资型的购房者,未来租金收入的贴现是衡量当前房价高低的一个重要的指标。如果不考虑诸如税收、房屋修缮等支出的话,当前的房价从理论就应该等于未来房租收入的贴现值,因为如果当前的房价太高,就不如到市场上租房合算,这样就会通过市场供求关系的变化使租金和房价保持一致。2.研究方法(1)单整检验(ADF检验)利用最小二乘法(OLS)构造如下三种模型:Model1:11mttitiiiXXX(1)Model2:11mttitiiiXXX(2)Model3:11mttitiiiXtXX(3)为判断序列tX的稳定性,提出如下假设:0H:01H:0;构造统计量其中^是的估计值,^S是^标准差,此时统计量服从DF分布,根据迪奇(Dickey)和福勒(Fuller)以蒙特卡洛模拟为基础编制的单位根检验中统计量的临界值表,判别准则是:若t,则接受原假设0H,即tX是非平稳的,若t,则拒绝原假设0H,tX为平稳序列。(2)协整检验EViews采用由Johansen(1995)提出的关于系数矩阵Π的协整似然比检验:0H:至多有r个协整关系1H:有m个协整关系(满秩)检验统计量iQr=-Tilog(1-),i=r+1,,kr=0,1,,k-1LLi是大小排第i的特征值,T是样本总数,该统计量称为特征值迹统计量,^^tS我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究7服从Johansen分布。如果检验统计量大于分布的临界值,说明在该显著性上可以拒绝H0,否则无法拒绝H0。(3)格兰杰因果检验对于序列tX和tY,构建如下回归模型:111pqtitiititiiYXY(1)012(:0)pHL211mstitiititiiXXY(2)'012(:0)pHL如果0H和'0H均被接受,则在tX和tY之间不存在格兰杰因果关系。如果0H和'0H均被拒绝,则在tX和tY之间存在双向的格兰杰因果关系。如果0H被接受,'0H被拒绝,则tY是tX的格兰杰原因,tX是tY的格兰杰原因。如果'0H被接受,0H被拒绝,则tX是tY的格兰杰原因,tY是tX的格兰杰原因。(4)向量自回归模型1980年Sims提出向量自回归模型。这种模型采用多方程联立的形式,它不以经济理论为基础,不带有任何事先的约束条件,在自回归模型的每一个方程中,内生变量对模型的全部内生变量的滞后值进行回归,从而估计全部内生变量的动态关系。含有N个变量滞后k期的VAR模型表示如下:t1t-12t-2kt-kttY=c+Y+Y++Y+u,uIID(0,)L:其中,12(,,,)'tttNtYyyyL,12(,,,)'NCcccLj=,11.12.1.21.22.2.1.2..jjNjjjNjNjNjNNjLLMMOML1,2,,jkL,12(,,)'tttNtuuuuLYt为N1阶时间序列列向量。为N1阶常数项列向量。1,…,k均为NN阶参数矩阵,utIID(0,)是N1阶随机误差列向量,其中每一个元素都是非自相关的,但这些元素,即不同方程对应的随机误差项之间可能存在相关。我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究8因VAR模型中每个方程的右侧只含有内生变量的滞后项,他们与ut是渐近不相关的,所以可以用普通最小二乘法(OLS)法依次估计每一个方程,得到的参数估计量都具有一致性。三、实证分析首先,对数据进行相应的整理和调整,根据数据的描述性分析提出关于房地产市场的问题。然后,利用EVIEWS6.0软件,对房屋销售价格、土地价格和房屋租赁价格之间的相互影响和相关关系进行定量分析:对三个变量的时间序列数据进行单整检验、协整检验、格兰杰因果关系检验,并构造向量误差修正模型、进行脉冲响应函数分析和方差分解分析,以研究房屋销售价格、土地价格和房屋租赁价格之间的定量关系,严格按照计量经济学理论得出可信的结论。最后,根据实证分析的结果为房地产市场分析和宏观调控提供参考意见。1.样本选取本文选用了1998年第1季度~2009年第1季度的房地产价格指数中的房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数来分别表示房地产市场房价、租金与土地市场地价,这45组数据取自国家统计局发布的中国经济景气月报。原始资料是环比数据,1999年指数是以1998年为基期的,其后各年度数据以上一年为基础。在使用计量方法之前,对数据进行必要的处理。首先,将各期数据调
本文标题:我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究
链接地址:https://www.777doc.com/doc-1457292 .html