第一章房地产与房地产价格评估

课程内容第三章房地产价格第二章房地产价格评估理论基础第一章房地产与房地产价格评估第四章房地产价格评估原则、程序和管理第五章市场比较法第六章收益法第七章成本法第八章假设开发法第九章房地产其他估价方法第十章土地价格评估第十一章国外及香港房地产价格评估制度参考书目•《房地产价格评估》经济科学出版社，吴庆玲•《房地产估价》上海财经大学出版社，王人已•《房地产估价》首都经贸大学出版社，柴强•《房地产估价理论与方法》经济日报出版社，张跃庆•《中国房地产报》•《中国建设报》•《中国房地产》杂志第一章房地产与房地产价格评估学习要求1.学习房地产、土地和建筑物的概念，从估价活动的角度认识土地和建筑物。2.了解房地产的存在形态、房地产的类型，房地产的特性，房地产价格评估的作用；3.了解房地产价格评估的概念、。本章主要内容•1、房地产的概念•2、房地产的存在形态•3、房地产的分类•4、房地产的特性•5、房地产价格评估概述•6、房地产价格评估作用•7、复习思考题1.房地产（realestate）的概念房地产是指:1)土地、建筑物；2)附着在土地、建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。不可分离的部分指房地产使用功能要求必备的部分或为提高房地产使用价值而设置的部分。如使用功能要求的水、暖、电、卫生、通讯、通风、电梯、消防、厨具、灶具等和为提高房地产的使用价值而种植的树木、草皮以及人工花园、假山、水池等。由于它们往往附着在房地产上并与其不可分离，或者分离后会影响到房地产的使用功能，分离不经济，因此，可以看成是房地产的组成部分。RETURN附带的各种权益包括权利、利益和收益等，它同样依附于房地产，与房地产物质实体密不可分。同时又是无形的，不可触摸的。如:房地产的所有权(realestatetitle)、使用权(realestateuser)、抵押权、典权等。RETURN2.房地产的存在形态•房地产有三种存在形态，即•1)土地•2)建筑物•3)房地合一(我们通常称之为房地)。RETURN土地(land)•指单纯的土地。在现实房地产价格评估中包含两种情况：•(1)指城市中一块没有建筑物的空地；•(2)指实物形态上土地与建筑物合成一体，但价格评估中只要求评估土地部分的价值，这种情况可将其设想为是没有建筑物的空地。土地的概念•从房地产价格评估的角度看，土地是指地球表面的陆地及其上下一定限度的空间。可以从纵、横两个方面来理解。横的方面，是人们用人为方法划分出土地的疆界，一宗土地的范围即为该宗土地的四至范围所围绕的面积。纵的方面，土地分地面部分，地面以上一定限度的空间和地面以下一定限度的空间。影响房地产价格评估的土地的九个特性•坐落位置——对于其所处区域、城市、周围环境、市场状况和具体地点的认识。在房地产价格评估报告中可按门牌号码的方式来描写。•面积大小——为依法确认的面积。要从总占地面积，红线用地面积、市政代征地面积、集中绿地代征地面积几个方面来认识。按经济学的一般规律，土地面积大容易开发利用，相对单位价格高，相反则单位价格低。•形状——通常用图(如宗地图)来说明。注意考察土地形状是否规则，是否有利于开发建设。通常形状规则的土地容易开发建设，相对单位价格高，相反则单位价格低。•四至——即对土地东南西北四个方位的描述。NEXT•土地权利用状况——土地权利用状况是一组权力，土地使用权有划拨的和出让、转让之不同，有的可以续期，有的不能续期，有的可以抵押，有的不可以抵押，出让的期限有长有短，这些部会影响到土地价格评估的结果。因此，要对土地的权利状况作详细调查。•利用现状——考察土地利用现状主要涉及地上有无建筑物，有无其他附着物;建筑物、附着物的使用寿命清况如何，是否需要拆除等。现状用途对未来的开发和利用有无影响。•设计要求——包括用地性质规划、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度、绿地率、建筑后退要求、建筑艺术、出人口方位等。•生熟程度——指基础设施的通达情况和土地的平整程度，据此土地可分为生地、毛地和熟地。•地质、水文和气象条件——地质条件决定着土地的承载力。地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，反之亦然。水文指地下水及其附近沟渠、河流、江湖等的基本情况。好的水文条件是土地开发、营造自然景观的重要条件。气象条件是指风力、气温、湿度、降水量等，是土地开发的先决条件。RETURN建筑物(buildings)指单纯的建筑物。建筑物虽然附着在土地上，但有时需要单独评估。•建筑物的概念•影响房地价格评估的建筑物的特性建筑物(buildings)•建筑物的概念：建筑物是指人工建筑而成的东西（包括房屋和构筑物两大类）。•房屋：是指有墙、顶、门、窗、%、梁，供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种用房。•构筑物：是指人们一般不直接在内进行生产或生活活动的建筑物，如水塔、烟囱、桥梁等。影响房地价格评估的建筑物的几大特性•坐落位置——对于其所处区域、城市、周围环境、市场状况和具体地点的认识。•面积大小——包括占地面积、建筑面积、使用面积、套内面积等。房地产价格评估中要考虑到不同类型的建筑物有不同的计算面积的方法，如旅馆可用床位数或房间(标准间)数来衡量，电影院、剧院可用座位数来衡量，写字楼重点考察可出租面积，商业建筑物重点考察可营业面积等。•建筑层数和高度——房屋建筑按层数和高度分为低层建筑、多层建筑和高层建筑。在房地产价格评估中要考虑到建筑物高度与成本造价之间的关系和建筑物高度与基础深度、造价之间的关系。•用途——建筑物的主要用途有居住、商业、工业、办公等。在房地产价格评估中，要考虑不同用途的建筑物，其配套设备有很大不同，对建筑物的成本造价有很大影响。•建筑结构——建筑结构有多种分类方法。如按承重构件所用材料可分为:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构以及木结构、钢与混凝土组合结构。按结构平面布置情况可分为:框架结构、全剪力墙、框架-剪力墙、框-筒、筒体结构、框一文结构以及无梁楼盖结构。•建筑材料——指砖、瓦、木料等材料及材质、规格情况。同类建筑材料具有不同等级，对建筑造价有直接影响。•装修情况——指装修标准，毛坯房、初装修、普通装修、高档装修等及装修材料的情况。建筑物的内外装修情况和不同楼层、不同用途部分的装修情况。•建成年月和使用保养情况——重点考察建筑物新旧程度和建成年月、使用保养情况之间的关系。•附属设备情况——指各类设备的质量和维修保养情况。•产权状况——建筑物是所有权还是使用权，是独有产权还是共有产权，是否出租或抵押，及坐落土地的权利状况等。•其他——还有一些需要明确的情况，如建筑物的施工质量有无保证，是期房还是现房，单套评估还要了解楼层、朝向等情况以及物业管理情况等。RETURN房地合一•指房地合在一起的情况。在房地产价格评估中，既可把土地和建筑物单独评估，然后加总，也可直接对整体房地产进行评估，不影响评估结果的准确性，选用哪种方法，可视具体情况而定。RETURN3.房地产的分类(Classification)房地产按照不同的标准划分可以有多种分类，从房地产价格评估的角度看，主要有按照:•1)用途•2)收益•3)开发程度按照房地产的用途(usefulness)划•住宅房地产：包括住宅、公寓、别墅等。•商业房地产：包括商场，各类商铺、购物中心、批发市场;写字楼;宾馆、酒店、度假村、各类餐馆及影剧院、游乐场等娱乐房地产。•工业房地产：包括生产用房和仓储用房。·•农业房地产：包括农场、林场、牧场等。•公益性房地产：包括学校、医院、政府机关办公楼、公共图书馆等。•特殊房地产：包括寺庙、教堂、墓地，还有桥梁、道路等。·•混合房地产：同时具备两种或两种以上用途的房地产。按照收益划分•收益性房地产：可直接用于出租、生产活动、销售活动或提供各种服务并获取经济收益的房地产。•无收益房地产：不能产生直接经济收益的房地产。按照开发程度划分建筑物分为：•在建工程：指建筑物尚未建成，估价时点时不具备使用条件的房地产。•现房：指建筑物己经建成，可以直接使用的房地产。土地可分为：•生地（rawland）：指不具备市地基础设施的土地，如荒地或农地。农地可能有农业基础设施但不具有市地基础设施。•毛地(underdevelopedland)：指具有一定的市地基础设施但不完善的土地，有待进一步开发。如，地上有待拆迁建筑物的土地。•熟地(cultivatedland)：指具备完善的市地基础设施，土地平整，能够直接进行房屋建设的土地。RETURN4.房地产的特性(characteristic)房地产不同于其他商品(merchandise/goods)，其主要特性有:•位置的固定性•异质性•大量投资性•耐久使用性•受周围环境的影响性•保值增值性NEXT•位置的固定性所有的房地产在自然地理位置上都是固定的，不可移动，因此，国外又称房地产为不动产。由于位置固定，人们不能把房地产拿到同一个市场上去比较、交易，房地产不能形成完全竞争的市场，房地产的价值很大程度上取决于当地市场的需求状况，以及房地产在价格、性能等方面是否迎合了当地市场的需求。RETURN•异质性由于房地产所处的市场、所处的环境、面积大小、朝向、结构、建造质量、装修、维修保养情况、产权状况等方面存在着这样或那样的差别，我们很难找到两宗完全相同的房地产。即使两个建筑物的外观和内部格局完全相同，由于其所处的周围环境不同，这两宗房地产的实质亦不相同，因此，其价格也是千差万别的。RETURN•大量投资性房地产投资可以分为从购买土地使用权开始的开发投资和建成后的置业投资两种形式，无论采取哪种方式，其投资额都十分可观，少则数十万元，多则上亿元。与之相对应，房地产价格评估对象的价值与房地产投资数额密切相关，必须由专业人员来评估。RETURN•耐久使用性房地产与其他商品相比可以使用较长时间。如果不发生沧海桑田的变化，土地在地球上所标的位置就是永恒的，具有恒久的使用性。建筑物的使用时间也可达数十年甚至上百年。建筑物的寿命有经济寿命和自然寿命之分，自然寿命要比经济寿命长得多，经济寿命可以适当延长。但在房地产价格评估中一个值得注意的问题是，在我国，房地产的自然寿命受有限期土地使用权的制约。国家土地使用权的最高年限为，居住用地70年，工业用地50年，商业、·旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。RETURN•受周围环境的影响性：房地产价值的高低除自身因素的影响外，还受到周围环境的影响。如政府在估价对象房地产周围增加了道路、公园、博物馆、学校等公共设施方面的投资，就能显著增加估价对象房地产的价值。反之，在估价对象房地产周围建立有污染性的设施，如垃圾、污水处理厂，就会降低估价对象房地产的价值。RETURN•保值增值性保值性是指房地产投资能够抵消通货膨胀、货币贬值带来的影响，保证在投资一段时间后能够变现，变现后的资金能够购买到当初投资金额可以购买到的同等商品或服务。增值性是指在房地产上投资一段时间后，变现后的资金能够有所增加(扣除通货膨胀率以后)。•随着社会生产力不断进步，人口逐步增加，工业、农业和商业服务业等第三产业不断发展，对土地的需求会不断增加。同时，由于土地在地球上的数量是固定的，不能随意增加供给。所以，从长期看房地产价格会不断上升，因此，房地产具有保值增值的特点。但在房地产价格评估中一定要注意，房地产的增值往往是通货膨胀、需求增加及环境条件改善的结果，而并非仅仅是房地产本身的变化所引起的价值增加。RETURN5.房地产价格评估概念1．房地产价格评估是以房地产为估价对象，对其客观合理价格的估计、推测和判断。这个概念告诉我们:房地产价格是一种客观存在，房地产价格评估就是专业评估人员通过模拟市场的价格形成过程将房地产价格显现出来。房地产价格评估是科学、艺术、经验三者的结合。房地产价格评估的科学性体现在房地产价格评估必须依赖科学严谨的房地产估价理论和方法，艺术性体现在房地产价格评估不能完全拘泥于有关的理论和方法，不能靠套用数学公式来完成，还要依赖于评估人员的经验和对房地产估价理论和方法的不断创新。•2．房地产价格评估是以房地产