第十章房地产法

第十章房地产法学习预期目的•1、熟悉房地产、房地产业、房地产市场与房地产法的含义2、了解我国房地产法的调整对象与法律体系3、正确理解房地产法律关系，学会用法律关系的理论分析房地产法律问题4、了解国外和我国房地产法产生和发展的进程第一节房地产与房地产业•一、房地产的含义和属性一）不动产和房地产1、不动产1）概念界定：财产→物→不动产→房地产A.物的物理属性：土地及其定着物B.从属于或者附着于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产C.以不动产为标的的权利•2）对不动产界定的历史、现状A.古罗马帝政后期，以物理属性划分不动产和动产，影响延续至今B.1922年前苏联民法典废弃动产和不动产的区分，我国长期效仿C.1988年1月26日最高人民法院关于民法通则的解释首次在186条界定了不动产（以物理属性）D.1995年担保法第92条界定了不动产的范围E.我国物权法对不动产表述的开放性•2、房地产—不动产的主要部分房地产一词本是经济学概念，后被广泛应用于我国内地和港澳两地。无论大陆法系和英美法系都没有“房地产”这一法律称谓，我国现行许多法律法规都使用了房地产一词，但并没有明确其含义：⑴房和地有机整体论。认为“房地产是房屋建筑物和建筑地块的有机组成体”。⑵房产和地产统称论。认为“房地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和土地财产的合称”。⑶“房地产是指建筑地块和建筑地块上，以房屋为主的永久性建筑物及其延伸的权利。•★界定房地产的两个基本点首先，房产是不能够和地产分开的，房产和地产是不可分割的统一体。而作为土地本身而言，大致有三类用途：承载用地（建筑用地，城市商业用地）；养力用地（种植，养殖用地）；富源（矿藏）地。只有第一类地才是房地产中的“地”。•其次，房地产具有不可移动性，于是房地产的价值就不仅仅取决于自身，还取决于它与自然区位和社会网络的关系，比如学校，医院，娱乐场所，商业街区，车库等配套措施……于是，关于房地产的界定，还应该包括它的衍生权利。•我国当前房地产制度的狭隘性20世纪80年代的住房改革就很大程度借鉴港澳做法1994年7月5日借鉴香港、澳门地区房地产制度紧急设计出来《城市房地产管理法》。在物权法缺位情况下，我国内地房地产概念先天不足，长期局限于城市国有土地和城市住房的商品化2008年1月1日《城乡规划法》（2007/10/28）•二）房地产的属性1、自然属性：固定---不可移动性；耐久---使用的长期性；异质性—独特性和不可替代性；保值增值性---对抗通货膨胀2、经济属性：高资本性；其利用适应物价变动的缓慢性；投资和消费双重性；房地产利用的外部性3、法律属性：不动产性；财产权利的重要性；房地产的可分性4、社会属性：社会效应；美学价值；心理效应•二、房地产业的含义和特征一）含义：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。综合性较强：建筑、金融信托、建材、装潢、服务相对独立：联合国将其列为经济类标准行业第八类（共10类）；我国将其列为经济行业第七位（共13类）1985年，明确房地产业为第三产业第一产业？第三产业？基础产业？支柱产业？•二）房地产业的特征1、开发经营的对象具有特殊性：土地交易一级市场---土地二级开发，土地失去独立性—房地产2、先导性：关联度大，产业链长3、地域性4、投资大、周期长、收益大、风险大5、较强的国家干预性6、发展具有周期性•三、房地产市场及其分类一）房地产市场的含义和特征1、三个层次的含义：1）市场的区域空间性：“某某房地产交易所”；2）制度经济学层次：形成房地产价格的一种制度安排；3）产权关系角度：房地产商品交易双方经济关系的总和2、特征：1）非物流性—”商流”；2）交易客体的特殊性：融合性；权利不完整性；异质性；稀缺性3）地域性；4）不完全竞争性•二）我国房地产市场的类型1992年国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》，划分三级市场类型：1、一级市场：土地使用权出让市场—国家垄断经营土地储备制度的完善2、二级市场：取得土地使用权的房地产经营者和其他经营者，以及与不特定的广大消费者之间的平等法律关系3、三级市场：投入使用后的房地产交易市场第二节房地产法的基本理论问题•一、概念和调整对象一）房地产法的概念和特征：国家制定或认可的调整房地产开发和交易、经营和管理等过程中所形成的房地产关系的法律规范的总称。1、调整社会关系的不可分割性；2、适用法律规范的综合性；3、调整范围的广泛性•二）房地产法的调整对象1、房地产民事关系2、房地产行政关系3、房地产社会保障关系•二、房地产的渊源和体系一）房地产法的渊源1、宪法中的房地产规范2、基本法中的房地产规范3、国务院制定的行政法规中的房地产规范4、国务院所属各部委发布的命令、指示和规章中的5、地方各级人大和各级政府发布的决议、命令等6、最高院有关房地产的司法解释7、政策性规范；8、房地产习惯•二）房地产法的体系1、法理上的划分：1）法律部类结构：以私法属性为主，兼具公法和社会法性质2）法律部门结构：房地产民事法律规范（民法部门）--房地产行政法律规范（行政法部门）3）效力层级结构：不同效力等级的规范性文件构成•2、如何构建我国房地产法的体系1）房地产法的外在表现形式是房地产法的立法体系，而其内部结构就是房地产法的体系，无论外在多么凌乱，内在结构应该是统一、协调的。2）城乡统筹，既覆盖城市，又涵盖农村的房地产法体系，尽快实现农村和城市房地产市场的统一3）要强化民事私法在房地产法体系中的统领作用•三、房地产法的性质和作用一）房地产法的性质1、房地产法性质的学术争论及评析1）经济法说；2）行政法说；3）独立法律部门说4）综合法律部门说5）民法说•2、房地产法的性质应该定位于民法1）房地产的不动产属性决定房地产法属于民法范畴2）房地产活动中的行为本质上是民事行为3）房地产业发展中遇到的问题渴求通过民事规则加以解决4）《物权法》、《合同法》等民事基本法要求房地产规则必须与这些民事基本法相互协调一致5）域外房地产的立法经验也验证房地产法应纳入民法领域•二）房地产法的作用1、加强房地产管理2、维护房地产市场秩序3、保障房地产权利人的合法权益4、促进房地产业的健康发展•四、房地产法律关系一）房地产法律关系的概念和特征1、当事人之间因房地产这类财产而发生的，由房地产法调整的具有权利义务内容的社会关系。2、特征：1）客体具有特殊性；2）房地产法律关系中国家地位的特殊性A.国家是地产所有权的主体B.国家在土地出让法律关系中居于垄断地位C.国家在房地产行政管理法律关系中居于支配地位3）房地产法律关系一般为要式法律关系4）房地产法律关系以民事法律关系为主要特性主体的平等性、权利义务的对等性、相互性•二）房地产法律关系的要素1、房地产法律关系的主体1）国家；2）集体组织；3）法人和其他组织4）自然人•2、房地产法律关系的客体1）房屋：土地上的房屋等建筑物及构筑物；•1）房屋以建筑结构：在《房产测量规范》中建筑结构的类别有六种：①钢结构②钢、钢筋混凝土结构③钢筋混凝土结构④混合结构⑤砖木结构⑥其它结构．•以用途：住宅，工业厂房，仓库，办公，政府，文娱等以是否建成：期楼，现楼以产权不同：公房，私房以价格不同：商品房，微利房（限价房），福利房（廉租房、经济适用房）•2）土地所有制不同：国有土地；集体所有土地经济用途不同：承载用地；养力用地；富源地对土地开发利用的不同：过生地――未开发的荒地生地―――已经完成了规划的土地，但未开发熟地―――已经完成开发，可供建设地上物的土地过熟地――已经完成开发，已建设地上物的土地•与城市经济相联程度不同：农村土地；城市土地土地产业结构不同：工业用地；商业用地；公用事业用地；居住用地；军事用地功能区分：生活居住区；中心商务区；卫生防护区；郊区；绿带区•3）行为房地产法律关系的主体在房地产活动中的作为和不作为。比如：审批房地产开发企业设立的行为；房屋拆迁所指向的具体拆迁行为开发行为；交易行为处罚行为；登记行为维修行为；装修行为物业服务行为•3、房地产法律关系的内容1）房地产物权法律关系：权利义务2）房地产债权法律关系：债权债务-权利义务相对3）房地产管理法律关系：管理；被管理•二）房地产法律事实1、概念：引起房地产法律关系产生、变更、终止的客观现象和事实。2、分类：1）行为。合法行为；违法行为2）事件：A.自然人死亡；B.自然灾害或意外事件的事实；C.一定状态的出现：时间的持续•3、法律事实的结合—事实构成举例：取得土地使用权这一事实构成1、申请用地通过招、拍、挂竞争某地块土地使用权2、国家与用地者签订土地使用权出让合同的法律事实3、用地者向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记4、县级以上人民政府土地管理部门核实相关事项5、同级人民政府颁发土地使用权证书第三节房地产法的发展和完善一、国外房地产法产生与发展的简要概况•1640-1643年，英国议会革命1642-1649年，议会党与保王党内战1643年，通过法令，没收主教、牧师以及支持国王的封建贵族的土地；1646年，废除骑士领地制，取消地主对国王的封建义务；允许保王党分子交纳赎金赎回土地，逾期未赎的土地由国会予以拍卖1660年，查理二世复辟；再次确认废除骑士领地制；1688年光荣革命；1689年，权利法案颁布，君主立宪制确定•英国土地的所有权完全摆脱了对国王的依附关系，成为可自由支配的财产。英国国会先后通过两千多个圈地法令，剥夺大批农民的公有地和份地，大农场经营产业工人迅速发展1804年法国民法典详细规定了各种不动产物权19世纪末，主要资本主义国家先后进入垄断资本主义阶段；强化法律手段对房地产业的干预一战后，英国“建房补贴”立法•1925年颁布了房产登记法；1927年房屋租赁法二战后，英国新城镇法、土地获得法、住房补贴法、土地补偿法、住宅法、房屋法德国：征集土地法、住房建筑法、城镇建设促进法、联邦房租法、住房责任法、土地征收补偿金条例、住房现代化促进法瑞典：房地产变卖法；澳大利亚：房地产条例美国：联邦土地政策管理法日本：不良住宅地区改良法、城郊住宅区开发法、住宅建设计划法、公营住宅法二、我国房地产法的形成和发展•一）产生和发展1、我国古代：土地制度为核心的2、封建社会：对土地和房屋的规定是比较完备的3、民国时期：土地私有制《中华民国民法典》4、新中国成立前各革命根据地和解放区的土地法•二）新中国房地产法发展概况1、1949—1976年•1）1949-1954：第一，接收旧档案，废除旧制度，没收敌伪产；第二，保护公有和公民私有合法房地产；第三，建立新机构新制度2）1955-1966：第一，私有房屋社会主义公有制改造；第二，私有企业占有土地赎买改造；第三，农村土地集体所有3）1966-1976：破坏；停滞；强行收归国有国家对房屋的管理局限于房地产行政管理与直管公房维修养护；住房实行福利性低租金制；土地无偿、无限期使用，无流通交易•2、1978-1994年我国房地产立法概况1）1978年至《宪法》修正案出台之前。A.投资主体改变国家统包，由国家、企业、个人共同投资解决城镇居民住房紧张问题B.住房试点由租改卖C.房地产行政管理工作不断强化D.土地使用权出让开始试点•2）《宪法》修正案的出台至《城市房地产管理法》1988年宪法修正案：土地国有，土地使用权可依法转让1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》1993年，十四大，宪法修正案，社会主义市场经济1994年7月5日，城市房地产管理法：国有土地有偿有期限使用制度；土地使用权和房屋所有权登记发证制度•3、《城市房地产管理法》出台至今1）1998年修订通过了《土地管理法》A.切实保护耕地为核心。“圈狼”“保羊”B.舍弃土地管理分级限额审批，确立以土地用途为核心的新型土地管理制度C.调整了各级政府土地管理职责，强化国家对土地管理D.重视对民事主体财产权利的保护E.强化土地执政，加大对土地违法行为的处罚力度•2）践行土地储备制度土地储备制度的改善1、修改《土地管理法》，增加国家实施土地储备制度的条款，以土地管理基本法