拈花湾项目旅游地产设计过程和方法实例研究

龙源期刊网拈花湾项目旅游地产设计过程和方法实例研究作者：吴子寅来源：《装饰装修天地》2018年第07期摘要：随着生活水平的提高，人们的旅游度假需求日益高涨，继住宅、商业地产之后，旅游地产已成为全国热门的新兴地产模式，各大旅游度假小镇遍地开花。本文结合无锡灵山拈花湾旅游地产设计项目，从拿地定位阶段、概念规划深化阶段、建筑设计阶段（含方案、扩初及施工图）、建设阶段和项目运营阶段，详细地论述了旅游地产设计过程和方法。旅游地产项目的成功是多方面要素共同作用的结果，需要政府、甲方、设计方、施工方和运营方长时间全方位的配合，并在正式运营后不断做出调整修正，保证项目的生命力。本文成果可为相关应用与研究提供参考。关键词：旅游地产；拈花湾；设计过程；设计方法；地域性1旅游地产的发展背景和发展概况随着人民生活水平的提高，在满足了衣食住的需求之后，大家的旅游度假需求日益高涨，在早期传统观光游的基础上，衍生出休闲度假2.0模式；同时，国家大力推进“特色小镇”的发展策略，在这样的社会背景和时代背景下，继住宅、商业地产之后，旅游地产成为全国热门的新兴地产模式，各大旅游度假小镇遍地开花。古北水镇和无锡灵山拈花湾为其中标杆性的两个成功案例，成为环首都圈和长三角地区两大新兴旅游度假目的地，拈花湾更是在开园一年之内，以仅仅800亩的园区面积，获得200万人次的年游客量，被称为“旅游地产的奇迹”。在“旅游地产热”的背后，也出现了大量雷同性或者缺乏深层次的思考，仅以常规操作手段完成的度假小镇，即使完成度极高，仍出现开业之后鲜有人前往的“空城”现象。因此，对于长周期、前期高投资，高风险，不成一举功即失败的旅游地产，当设计工作的伊始，我们就需要怀有一颗“敬畏之心”，去深入解读和思考，并时刻警醒，力求完美，打造真正打动人心的唯一场所感，才能够获得旅游地产存活的可能性。2拈花湾旅游地产项目概况拈花湾项目坐落于无锡马山国家风景名胜区，靠山面湖，与灵山大佛依山为邻，为世界佛教论坛永久性会址的重要组成部分，打造以自然、人文、生活方式相融合的旅游度假目的地，让人们体验无处不在的禅意生活，从而开创“心灵度假”的休闲旅游新模式。龙源期刊网项目总用地面积：1200亩，建筑面积：约30万㎡，容积率0.4，实际建成面积约800亩，其余作为景观用地。本项目从规划到建成历时5年，2015年11月14日开放后，获得各界广泛的关注和旅游度假者热捧，开园两年，游客量总计接近400万人次，成为长三角地区最热门的旅游度假目的地之一。3拈花湾旅游地产项目设计过程和方法旅游地产设计周期漫长，可分为以下发展阶段：拿地定位阶段、概念规划深化阶段、建筑设计阶段（含方案、扩初及施工图）、建设阶段和项目运营阶段，下文将逐一进行分析。3.1拿地定位概念阶段甲方确定拿地意向，设计方进行拿地概念方案设计。此阶段包括项目定位和概念方案规划设计两个部分。3.1.1拿地定位阶段抛开甲方拿地选择不谈（在笔者参与的项目中，有碰到甲方需要设计方提供地块价值评估建议，供其比较评判），设计方从宏观区位概况、城市要素、自然景观条件要素等方面对用地进行多方位研判，确定项目定位，并深入研读周边信息，获取地块的核心价值点和主导要素，推导出定位可能的实现方式，一般我们认为这个是项目的核心关键词，其后所有设计均围绕其展开。如拈花湾项目进行中，从长三角人群出发，结合旁边的太湖和灵山大佛，以“禅”为关键词，打造“生活禅”的休闲度假方式和非日常的极致“禅境”，成为项目核心价值点。早期的定位阶段是整个设计进程最为关键的一部，时常经历漫长反复的过程（拈花湾历时3年），对项目操盘手对于信息的整合和思考研判能力是极大的考验。3.1.2概念规划阶段项目定位之后，将开始总体概念规划设计，主要包括总图和空间意向两大内容，此部为将定位初步实现落地的过程。总图设计主要体现在对用地的深入解读后进行规划结构设计，功能分区、路径动线设计以及相关的流线设计，同时空间意向和总图相关联，表现未来各版块可能呈现的空间氛围，如何通过规划手段表现出前期定位中获取的核心关键词。通常此时需考虑甲方资金平衡问题，经过经济测算，确定合适的度假物业开发量和开发模式。规划满足甲方需求后，甲方将与政府沟通拿地意向，并结合政府对于地块的考量进行规划调整。3.2概念规划深化阶段甲方与政府达成拿地协议，并通过概念规划深化确定规划相关条件，行政程序完成后获得土地使用许可，可以进行项目开发。龙源期刊网在此阶段设计方主要进行规划深化工作，总图深入研究，包括版块尺度、水系关系（如果有）、街道院落尺度等，节点空间设计、视线通廊关系，结合文化策划报告进行业态布局、文化布点等等，梳理各动线（游览动线、车行动线、船行动线、电瓶车动线、后勤动线、消防动线等）、确定开发策略和开发时序，把总图进行更为详细的落位。同时有更为准确的风貌意向，表现各分区特征。在拈花湾项目中，业主提出希望原创一种具有无锡当地地域性的风貌，不同于传统江南水乡，让度假者获得非日常的体验，在此阶段我们采用了当地特有的黄石作为重要要素，结合木头和瓦等材料，营造禅意的空间氛围。3.3建筑设计阶段（含方案、扩初及施工图）总规确定后，基本确定了用地板块格局空间关系和开发量，可以分地块进行建筑设计。首先一般选取度假物业和商业街区某个具有代表性板块作为样板区，梳理设计原则，指导其他地块方案设计。样板区一般选择最有普遍性意义板块（拈花湾模式），或者在入口区域结合游客中心销售中心，营造小环线体验，形成对度假区的初步氛围感受。（庐山归宗模式），样板区可作为平面空间、立面风貌、材料试验以及景观效果的全部尝试，保证最后的建成效果，后期还可作为开园的运营样板业态样板，对整个项目起着重要的作用，样板区的成功即项目成功了一半，若样板区未能取得预期的效果则极大增加后续开发难度，需慎重考量。在样板区风貌设计过程中，我们从希望从唐代建筑中获取禅意的氛围感受，深入研究江南建筑特征，结合概念规划中提取的黄石要素，形成了自然拙朴的拈花湾地域性禅意风貌，为整个园区奠定了基调。样板区完成后，其他板块可迅速铺开，使园区达到一定体量和规模，形成宿泊地体系，保证游客体验的完整性。除常规板块外，需结合景观条件和动线关系设计重要打造节点板块，营造特殊的场景和氛围，增加体验的收放节奏感。（如拈花湾伍相广场、渔村精品酒店、禅岛平常居精品酒店、银杏树广场和尽端自然条件最优越的鹿鸣谷）。3.4建设阶段建设阶段是方案落地的决定性阶段，方案的二次深化设计。拈花湾项目有两处度假物业样板（度假物业区的九栋房子和入口区的三栋展示院落）和一处商业样板（原商业样板段改为禅意天街），均为全区的精品工程，花费了大量的人力物力，反复多次尝试（材料样板、景观样板几次重做），园区内的各个角落，建筑细部、树种、景观小品等都经过精心的设计，保证度假者在其中极致的禅意体验。也正是这样一种匠心的精神，项目被誉为“一群疯子打造的度假区”，在开园初期就引起了社会广泛的关注。3.5项目运营阶段在运营准备阶段，设计方需要对主题特色街道、巷道及客栈的入口等做再次深化设计，主要处理建筑副空间，店招、外摆、广告、垃圾箱、特色小品等环境要素的布局和选型，乔木布点，并增加相应的景观软化处理，结合灯光、视觉导视，形成符合定位主题，具有地域性非日常氛围的街道空间感受，是旅游地产空间打造的点睛之笔。龙源期刊网项目运营团队从规划深化后期开始介入，旅游地产的成功，除了外部环境的营造之外，内部核心灵魂的营造同样不可缺失，非日常场景下食、住、行、游、购及文化体验让度假者完整“入梦”、“入戏”方能实现对于度假者的粘着性。运营体系包括招商、演艺、酒店客栈、后勤管理等，对景区进行全方位的管理运营，并根据运营状况，及时调整运营策略。拈花湾在首期十八间客栈大热之后顺势推出其余客栈和精品酒店，获得良好的收益效果；并在后续又原有拈花塔灯光秀和实景禅行秀的基础上不断更新演艺内容，创造持续的度假吸引力。4结语一个旅游地产项目的成功，是多方面要素共同作用的结果，需要政府、甲方、设计方、施工方和运营方长时间全方位的配合，共同付出巨大的努力，并在正式运营后不断做出调整修正，保证项目的生命力，方能把最好的结果呈现给度假者，给他们带来绝无仅有的度假体验，打造高复游度、高收益多方共赢的旅游度假目的地。参考文献：[1]何艳海，施博萍.浅析旅游地产规划设计工作[J].房地产导刊，2014（9）.