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星火六期第七组星农建小组成员：靳庆军夏华罗杰陈楠刘雨菁张泉邓科军收入成本利润收益构成销售收益租金收益佣金收益收益趋势销售收益曲线收益趋势销售收益曲线租赁收益曲线收益趋势销售收益曲线租赁收益曲线租佣收益曲线业务分析1业务构成综合配套蔬菜商铺水果商铺冻品商铺仓储等市场配套业务分析1业务构成海吉星市场主业交易蔬菜交易水果交易冻品交易配套区仓储配套综合配套原则：市场需求为主，新市场蔬果交易优先，老市场以满足搬迁需求为主；需配备满足市场运营要求的仓储配套和住宿配套；业务分析1、影响因素主要业务交易量档位面积（开间*进深）档位数量仓促数量住宿配套业务分析蔬菜商铺蔬菜商铺交易量档位面积开间*进深档位数量仓储数量住宿配套业务分析水果商铺水果商铺交易品类交易量档位面积（开间*进深）档位数量仓储数量住宿配套业务分析冻品商铺冻品商铺交易品类交易量档位面积（开间*进深）档位数量仓储数量住宿配套业务分析业务模版业务品类交易量档位数档位面积停车需求仓储需求住宿需求蔬菜交易区15*810*181套水果交易区15*810*181套冻品交易区15*710*181套商业配合区1其他配套1规划模版项目规划业务推导建设规模表单体要求交通规则主要规划指标单体间距设计细节规划模版项目规划业务推导建设规模表单体规划交通规则主要规划指标单体间距设计细节结构形式档位形式层数设置阁楼档位尺寸层高采购通道单体规划（长x宽）单体规划规划模版项目规划业务推导建设规模表单体规划交通规则主要规划指标单体间距设计细节来货车长采购车量交通规则来货车量采购车长是否进档规划模版项目规划业务推导建设规模表单体规划交通规则主要规划指标单体间距设计细节给排水装修设计细节强弱电消防是否进档规划模版项目规划业务推导建设规模表单体规划交通规则主要规划指标单体间距设计细节占地面积建筑面积主要规划指标规划模版规划指标单位地块1地块2地块3总面积备注用地控规条件总用地ha建设用地ha建筑密度建筑占地ha道路用地ha绿化用地ha建筑限高m容积率绿地率规划指标总建筑面积m2地上建筑面积m2蔬菜交易区m2水果交易区m2冻品交易区m2仓储区m2综合配套m2其他配套m2地下建筑面积m2成本模型建筑规模单方造价总成本成本模型单方造价土地费用主体建安前期费用室外市政公共配套开发间接费期间费用成本构成土地成本10%-30%前期费用10%主体建安成本40%室外工程10%公共配套5%间接费用5%期间费用10%成本构成1土地成本2前期费用3建安成本4室外工程5公共配套6间接费用7期间费用收益模型单方收入建筑面积总收入收入模型收益模型收入构成销售收入租金收入佣金收入管理费收入佣金属于为后期运营收益，存在很大的不确定性，在本项目中不予考虑；成本模型总收入销售单价销售面积租赁单价销售面积管理单价总面积项目现金流状态项目现金流状态结论结论1：新建市场业务需要为先1、新建市场以一种或者二种核心业务；2、需要有必要的仓储配套支撑；3、需要有必要的住宿配套支撑，通常商业面积与住宿面积呈1：1；结论2：搬迁市场需满足老市场需求1、业务设置满足被搬迁市场业务要求；2、需要有相应的仓储配套支撑；3、需要有相应的住宿配套支撑，通常商业面积与住宿面积呈1：1；结论结论3：以市场需求与投资能力确定确定一期开发规模1、满足市场需求；2、具有投资能力，满足项目的工程建设开发；结论4：财务需求确定租售比例1、资金回笼为主；2、兼顾项目长期收益；案例—武汉海吉星案例—武汉海吉星案例—武汉海吉星规划指标单位一期范围二期以后总面积备注用地控规条件总用地ha56280.00建设用地ha43.20218.20建筑密度建筑占地ha道路用地ha绿化用地ha建筑限高m容积率0.760.76绿地率规划指标总建筑面积m235167.1地上建筑面积m2蔬菜交易区m23.621.6水果交易区m23.615冻品交易区m21.21.2仓储区m2633综合配套m25.717.2其他配套m214.977.1地下建筑面积m2案例—武汉海吉星经济技术指标表（分期）单位规划指标单方造价（元/单位）功能区（下拉列表选择）（1）规划净用地面积（分期工程建筑用地）m2432000（2）规划总建筑面积（分期工程项目建筑面积）m23500001）水果交易大厅m2360003200交易区2）——m201600交易区3）蔬菜交易大厅m2360003200交易区4）冻品交易大厅m2120003200交易区5）低温库（1万吨）m2600002450仓储区6）食尚港m202200——7）客户集中采购中心)m202500——8）市场服务大厦m2570002700市场配套9）运营公寓m21490002700配套住宅（公寓）案例—武汉海吉星收入预测基本参数录入（1）功能区（短租方式）短租比例（%）租金平均单价（元/m2）1）交易区100.00%84000402）仓储区100.00%60000403）加工区100.00%0404）中高端交易区60.00%01205）综合办公区80.00%0606）饭堂饮食酒店100.00%57000507）配套住宅（公寓）20.00%14900015（2）功能区（销售方式）销售（长租）比例（%）平均单价（元/m2）1）交易区0.00%8400060002）仓储区0.00%6000085003）加工区0.00%050004）中高端交易区40.00%0150005）综合办公区20.00%0250006）饭堂饮食酒店0.00%57000200007）配套住宅（公寓）80.00%1490006500案例—武汉海吉星现金流量图1案例—武汉海吉星收入预测基本参数录入（1）功能区（短租方式）短租比例（%）租金平均单价（元/m2）1）交易区50.00%84000402）仓储区100.00%60000403）加工区100.00%0404）中高端交易区60.00%01205）综合办公区80.00%0606）饭堂饮食酒店50.00%57000507）配套住宅（公寓）20.00%14900015（2）功能区（销售方式）销售（长租）比例（%）平均单价（元/m2）1）交易区50.00%8400060002）仓储区0.00%6000085003）加工区0.00%050004）中高端交易区40.00%0150005）综合办公区20.00%0250006）饭堂饮食酒店50.00%57000200007）配套住宅（公寓）80.00%1490006500案例—武汉海吉星现金流量图