【房地产】香港商场游记

香港商场游记1目录序言................................................................31香港商场特色描述................................................41.1地铁经济在商业方面的体现.................................51.2商场经营类别范围广.......................................61.3商场各楼层具备餐饮娱乐功能...............................71.4经营特色符合消费者需求...................................8商场的经营主题鲜明....................................8商品新潮时尚..........................................8经营环境良好..........................................9优质服务吸引消费者....................................91.5满足社区服务的区域性购物中心.............................91.6开发经营理念令商场良好持续运营..........................101.7商场规划有利于经营和消费................................11商场不设户外休闲广场.................................11注重中空大堂.........................................11柱网分布合理.........................................12商场基本不设二环商铺，通道宽敞.......................12商场各楼层均进行了餐饮、娱乐的功能规划...............13与地铁站相连.........................................13楼层楼底高...........................................13垂直交通充足，分布合理...............................13室内商铺门面较宽.....................................14商场主入口不明显，没有临街铺规划.....................141.8商铺租金高居全球前列....................................152香港部分商场分析...............................................162.1又一城..................................................172.2将军澳新都城............................................1922.3荷里活广场..............................................212.4青衣城..................................................232.5海港城..................................................252.6铜锣湾时代广场..........................................272.7利园....................................................292.8世贸中心................................................302.9嵩光百货................................................312.10中港城..................................................332.11旺角....................................................332.12兰桂坊..................................................343香港商场与广州商场的区别.......................................353.1规模的区别..............................................36建筑规模.............................................36占地/平层面积........................................363.2地段位置的区别..........................................373.3建筑规划的区别..........................................38外部规划.............................................38柱网分布.............................................38楼高.................................................38垂直交通.............................................38商铺间隔.............................................39停车位规划...........................................393.4功能定位的区别..........................................40经营定位.............................................40楼层功能定位.........................................403.5招商经营的区别..........................................41经营理念.............................................41租售安排.............................................41租售成绩..................................................413序言香港，被誉为“商铺之都”。此称号主要体现在其商铺的密集程度是全世界最高的，其商铺的租金价值也排在全球首列。乍到香港，呈现于面前的就是一片光怪陆离、缤纷多彩的情景。触目之处，都是商铺，大型购物中心比比皆是，几乎所有的建筑底商都是商铺。各式商铺的经营品种、装修风格各异，并且华洋相杂，充分体现香港对中西古今、各国地区的强大包容性特点。本次香港商场游的主要行程是：九龙塘又一城→将军澳新都城→东九龙区荷里活广场→青衣城→尖沙嘴海港城、中港城、新太阳广场、北京道一号→铜锣湾嵩光百货、时代广场、利园、世贸中心→皇室堡广场→旺角此行还特地到兰桂坊泡了一晚，感受了香港的夜生活。并且品尝到别具香港特色的餐饮、娱乐消费，感受匪浅。41香港商场特色描述香港之所以成为“商铺之城”，主要在于香港在亚洲的主要游客购物中心地位难以动摇。依赖于全球半数人口均住在距离香港近5小时航程之内，香港国际机场设备先进，地铁直线延伸至优质住宅区，24~44岁人口（主力消费群）占全港52%。同时香港以“自由港”的地位成为全球最自由的经济体系之一。因此，较稳定的居民家庭收入、低通胀的经济、不断增加的游客消费量，为香港的零售市场持续增长造就了有利的环境。51.1地铁经济在商业方面的体现地铁与商业有着密不可分的关系。地铁的经济意义不仅在于通过设备的高速运行从而缩减人群流动的时间，达到节约时间成本、创造更高经济效益的目的。更重要是体现在促进房地产业的飞速发展，尤其对于商业地产。港人的主要交通工具是地铁，因此香港的商场基本都与地铁产生直接关系，多数商场都是地铁的上盖建筑。商场在地下层开设通道直驳地铁站，直接引导消费者进入商场，以及有利于商场和地铁站的人流疏导。成功的商场个案如：又一城广场，是九龙塘地铁站上盖，同时与九广东铁交汇，又如青衣城，是青衣地铁站的上盖商场。不仅如此，商场更有效利用户外的巴士站，使地面和地下交通有效互动，从而进行消费人流的运载。因此，香港商场具有极高的易达性。另一种与地铁产生直接经济关系的商场就是建设在地铁站半径范围500米以内的建筑。这种商场位于人流量大、商铺密集的成熟商圈内。由于地面上的交通比较便捷，周边设有地标式的建筑和景点，如海港、休闲文化广场、公园等景点，能吸引大量人流带有目的地走往该商业网点，因此这样的商场更具消费吸引力，并成为外地游客的主力消费场所。成功的商场个案如：海港城，位于尖沙咀区，商场距离地铁站约200米，东面是广东道，西面是维多利海港，由四大知名建筑联体组成。香港的铁路建设规划完善，共5条地铁线，1条机场快线，2条九广铁路，分别到达香港各主要区域，以及连接机场、深圳。设施设置体现出快速、便捷的特点，令乘客深深感受到何为“以人为本”。因此，我们在香港可看到基本每个地铁站的周边都形成了以地铁为据点的成熟商圈，真真正正的“地铁一通，路通财通”。61.2商场经营类别范围广香港的商场规模较大，经营服务类别范围较广，以综合零售百货为主要经营定位运营，每个商场都有不同的主题包装。专业性的商业项目在香港是不多见的，除了最多消费者购买的电脑、电子等产品。平均每个商场内的经营服务类别都包括：鞋服、皮具、精品、化妆品、珠宝、钟表、眼镜、医药保健、超市、家居用品及饰品、家电、数码产品、儿童用品、玩具、文化、体育健身、餐饮、娱乐等，还包括银行、旅行社、地产代理行、冲印中心、洗衣店、商务中心、宠物医院等服务机构。由于香港是自由港，商业课税率只有16%，加上居民生活条件好、消费力强，吸引了大量国际知名品牌涌入香港。因此香港的各大商场和商业区域都可以看到国际知名品牌商品的身影。国际知名品牌的引入、中高档册的经营格局、舒适的经营环境，都令香港商场以高档次的面貌出现和生存，也就是吸引消费的主要卖点之一。在香港商场内，同类别的经营商户并非都挤在同一楼层或区域进行经营和竞争，商场管理者根据同类商品的档次、消费级别而很巧妙的安置分布在各楼层。这样一来，有效避免同类别、同档次商户的直接经营竞争，使消费者带着他的消费目的走遍整个商场，形成整体商场的有效互动体系。而在同一楼层内，具有其主要经营定位，但还规划了其他类别的商家引入，如作名牌服饰定位的楼层还引入了文化书籍、化妆品、精品、餐饮等其他商户。消费者在同一楼层内可欣赏到各种类别的商品，有效消除消费者的“购物视觉疲劳”。同时又能有效引导消费者游走商场内每个楼层，为其他楼层带来消费人流，避免商场过高楼层的虚弱经营。71.3商场各楼层具备餐饮娱乐功能如前文所述，香港商场的商户组合基本避免了同一经营类别的都挤在同一楼层内，而是分散安置，为各楼层带来一定的消费人流。其中表现最明显的是餐饮、娱乐。一般认为，餐饮、娱乐的消费者都是目的性最强的群体，因此将餐饮、娱乐商家安置在商场的最高楼层将有效盘活整个商场。但在香港商场却看不到这种安排，餐饮、娱乐商家在高楼层有，在其他楼层都有。例如将军澳新都城，餐饮商户在首层至三层都平均设置，菜式包括中餐、西餐、日本菜、泰国菜、中西快餐、大排