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第四章房地产开发法律制度第一节房地产开发第二节房地产开发用地第三节房地产开发企业第四节房地产开发建设第一节房地产开发一、房地产开发概念“开发”一词，原意是指以荒地、森林、矿山、水资源等为劳动对象，通过人力加以改造，以达到为人类所利用的目的的一种生产活动。以土地和房屋建筑为对象进行的开发，就是房地产开发。房地产开发是指房地产企业按照城乡规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动，包括从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程。二、房地产开发的分类(一)新区开发与旧区改造1．新区开发是对生地进行基础设施建设，为城市建设提供新的建筑地段。2．旧区改造，是指对基础设施差、不符合城市规划的地段进行改建扩建，既包括旧房的拆迁改造也包括基础设施的改造与建设。(二)单项开发、小区开发和成片开发1．单项开发，是指开发规模小、占地不大、项目功能单一、配套设施简单的开发形式。2．小区开发，是指新城区开发中一个独立小区的综合开发或是旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改造。3．成片开发，是指面积更为广阔的综合性房地产开发。(三)独资开发、合资开发与合作开发独资开发与合资开发都必须按照《公司法》和有关房地产企业法的规定组建房地产开发公司。合作开发，一般是指合作双方约定，由一方提供土地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地、建筑房产项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。最高人民法院出台了《国有土地使用权合同纠纷适用法律的解释》(1)对于合作开发的认定，应以共担风险、共享收益为前提。(2)合作开发房地产，合作方应当按照国家基本建设程序申请立项，共同办理规划许可及施工许可手续。(3)合作开发中关于建筑物的原始取得，一般根据“谁建筑，谁取得房屋所有权”的原则确定。房地产开发是一个动态的过程，其全过程必须在法律框架内进行。开发对象是基础设施建设和房屋建设。基础设施建设：“三通一平”：通电、通水、通道路，平整土地；“七通一平”：再加上通排水、通煤气、通热力、通邮政。房屋建设：在完成基础设施建设的土地上建造房屋等建筑物的活动，包括建造住宅楼、工业厂房、商业楼字以及其他专门用房。四、相关法律依据法律：《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《合同法》、《招投标法》。行政法规：《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》。部门规章：《工程建设监理规定》、《房屋建筑工程质量保修办法》。司法解释：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》五、房地产开发涉及的主要行政管理（一）申请取得国有土地使用权——国土行政管理部门房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。（二）申请规划许可证——规划行政管理部门1．建设项目选址意见书2．建设用地规划许可证3．建设工程规划许可证（1）建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。例如，在1万平方米的土地上，有40000平方米的建筑总面积，其容积率为4。（2）建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。（3）绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（4）层高，是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（三）申请建筑工程施工许可证——建设行政管理部门（四）申请商品房预售许可证——房产行政管理部门（五）申请初始登记，取得新建商品房所有权证（俗称“大产权证”）——房产行政管理部门四、房地产开发的基本原则1、严格执行城市规划的原则。（1）建设项目选址意见书；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证。2、坚持经济效益、社会效益和环境效益统一原则。3、综合开发、配套建设的原则。房地产开发企业统一承担开发区勘测、设计、征地、拆迁、进行道路、给水、排水、供电、供气、供热、通讯、绿化等工程建设；统一承担住宅、生活服务设施、商业网点、文教卫生建筑建设，其开发成果是形成功能完整的住宅小区，满足人们生活多方面的需要。4、保证开发产品质量合格原则。5、房地产开发坚持鼓励开发住宅建设的原则。合作建房案例基本案情：某市高等职业技术学院为了改善学校的教学和学生住宿条件，与某房地产开发公司合作新修一幢综合大楼。双方在签订合同之前，联合向市计划、规划等部门报告并立项。市规划部门正式下文批复，“同意合建工程，建筑总规模为6000平方米”。此后，该校与房地产开发公司签订了正式合建合同。合同中双方约定：由该学院出地皮，由房地产开发公司全额投资合作建房，建筑总规模以规划部门批准的为准。对新修的房屋，学院分得2000平方米(1000平方米教室、1000平方米学生宿舍)，余下的部分归房地产开发公司所有。合同中还约定，有关建房的手续，由房地产开发公司全权负责办理。在合建合同签订后房地产开发公司先后两次单方面向市规划部门报告，要求增加建筑总面积，并获规划部门书面批复同意，该合建工程最后实际竣工面积为11000平方米，且全部通过规划审核。当该学院发现合建工程总面积比第一次规划部门批复的6000平方米还多出5000平方米时，要求对新增加的5000平方米进行再分配。房地产开发公司辩称：在合建合同中双方已经明确约定，该学院只分2000平方米，剩余部分属开发公司所有。双方协商不成，学校起诉至法院。问题：应如何分配更合理？根据最高人民法院《国有土地使用权合同纠纷适用法律的解释》，房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。第二节房地产开发用地一、房地产开发用地概念及土地使用特点。（1）房地产开发用地概念：进行基础设施和房屋建设的用地。房地产开发用地仅指土地使用权，而不是指土地所有权。国家实行土地所有权与使用权分离制度。（2）我国现行土地使用制度的特点。A.国家实行国有土地有偿出让和保持少量必要的行政划拨。B.土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权。C.国家垄断土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。D.建设系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。二、国有土地使用权划拨。（一）概念国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付土地使用者使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。（二）国有土地使用权划拨的特点。1．限于国有土地。在集体土地上进行建设，应先将集体土地征收为国有土地，使集体所有的土地转化为国有土地。2．行政行为3．相对的无偿性不需要交纳土地使用出让金，但需要缴纳补偿、安置等费用以及征地费。4．没有明确的期限（1）国家收回，因为公共利益或旧城改造；（2）使用人不再需要；（3）特定项目终止；（4）土地灭失。5．用途特定（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。6．流通的限制性一般不得转让或出租、抵押。否则需要经过批准并符合以下全部条件：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。（三）国有土地使用权划拨的范围。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：1、国家机关用地；2、军事用地；3、城市基础设施用地和公益事业用地；4、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；5、法律、行政法规规定的其他用地。（四）划拨土地使用权的转化及转化程序。1、划拨土地使用权的转化。划拨土地使用权转让、出租、和抵押要经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。并且须同时符合以下条件：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。2、转化程序。（1）提出申请；（2）政府审批；（3）签订土地出让合同，缴纳出让金；（4）办理土地使用权登记手续。实行先出让后进行市场化处分的原则。三、国有土地使用权出让（一）概念：国有土地使用权出让，指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用出让金的行为。（二）法律特征1、出让方始终是市、县人民政府土地管理部门，出让方具有唯一性。出让方为为国家，市、县人民政府土地管理部门代表国家出让土地使用权。2．有明确的期限土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。3、土地使用权出让关系的内容通过出让合同确定。4、土地使用权出让关系的法律事实是要式法律行为。应当签订书面出让合同。（三）土地使用权出让方式1、协议出让:指出让方与受让方（土地使用者）通过协商，以协议约定双方权利与义务的方式有偿出让土地使用权2、挂牌出让：指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。3、公开招标：招标的方式之一,指招标人通过公众媒体、报刊、电视或信息网络等公共传媒体介绍、发布招标公告或招标信息，邀请不特定的法人或者其他组织投标所进行的招标。4、拍卖出让：是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。第三节房地产开发企业一、房地产开发企业的概念和分类1、概念：指以盈利为目的，从事房地产开发和经营的经济组织。2、房地产开发企业的特征：（1）房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体；（2）房地产开发企业是以营利为目的的经营性企业；（3）房地产开发企业的经营范围限于房地产开发和经营；（4）国家对房地产开发企业实行资质管理。3、房地产开发企业的分类：（1）房地产专营公司；（2）房地产兼营公司；（3）房地产开发项目公司。以房地产开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的企业，其经营对象只限于批准的项目，项目开发经营完毕后，即向工商部门核销或核减经营范围的登记。二、房地产开发企业的设立1、设立条件（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律法规规定的其他条件。2、设立程序：（1）申请登记；（2）申请备案；（3）核定资质等级。三、房地产开发企业的资质等级管理任何从事房地产开发经营业务的企业都必须取得房地产开发资质等级证书，并在规定的等级范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。1、房地产开发企业等级条件：（1）一级资质企业①注册资本不低于5000万元；②从事房地产开发经营5年以上；③近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；④连续5年建筑工程质量合格率达100%；⑤上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；⑥有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；⑦工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专