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当前房地产市场形势与走向建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾（2005年6月）一、房地产市场发展及当前主要问题1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是：（一）房价上涨过快。当前房价上涨的主要特点：一是房价涨幅为2000年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分别上涨12.5%和13.5%；二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势；三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15%以上。据国家统计局城调队对35个大中城市的抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%。；四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，2005年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4%。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73%。东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。（三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。2004年房地产开发投资增长28.1%，今年一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7%，高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%，其中6个地区超过50%，最高的达到115%。（四）市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供应中，100平方米/套以上的占总量的60%—70%，有的城市高达87%。2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。二、存在问题的原因分析产生这些问题的原因是多方面的，有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但是，也有许多不合理因素，最主要的是各种投资、投机需求大量增加，部分地区市场总需求偏大，导致价格上涨过快，扩大了房地产开发的利润空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资，从而使房价进一步上涨。（一）大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市盘子小，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。特别是在负利率的情况下，居民个人住房贷款成本低，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。（二）国内投资性购房和投机性炒房抬头。一些城市房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅速扩大，投机炒作现象严重。如曾经活跃一时的“温州炒房团”、“山西炒房团”，聚集几百亿元资金在一些城市进行期房的买卖。城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房投资。投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅，进一步加剧了房价过快上涨的态势。据调查，北京市商品住宅投资性购房比例在17%左右，其中29%的房屋短期内倒手转让，23%用于出租，48%空关待沽。长三角主要城市，商品住宅销售中投资性购房比例达到20%左右。今年一季度，上海市成交单价超过万元的预售住宅中，外省市居民购房面积占43%；其中，温州人占72%。（三）境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。一段时期以来，外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。2004年，房地产开发全部利用外资超过实际使用外资的1/3，增幅达到34.2%，高于整个利用外资增幅20.9个百分点。今年1-2月，江苏、上海、广东房地产开发投资中利用外资分别是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。今年1-2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币,比去年同期增加了1.5倍。（四）一些地方政府行为不规范。前几年部分城市盲目大拆大建，带来大量被动性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅需求的一半，有的甚至达到60%。在经营城市、经营土地的理念指导下，一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土地和房地产市场的价格。一些地方政府还在搞不切实际的形象工程、政绩工程。（五）市场秩序比较混乱。一些开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，带来房价短期内非正常上涨。（六）不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨。随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调“以地生财”、“经营城市”，一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市。在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价非理性上涨。三、稳定房价的意义和主要政策措施保持房地产市场持续健康发展，始终是党中央、国务院高度重视的问题。今年以来，针对房地产投资规模和房价上升幅度过快的问题，国务院领导多次作出重要批示，温家宝总理在十届人大三次会议《政府工作报告》中指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为今年宏观调控的一项重要任务。3月27日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发电〔2005〕8号），就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。建设部及房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，坚决贯彻国务院部署，密切配合，积极研究落实国办电报的措施。4月25日，曾培炎同志在部分城市房地产市场及房价问题座谈会上，就进一步加强房地产市场调控的有关措施，听取了地方同志的意见和建议，并发表了重要讲话。曾培炎副总理指出：“房地产业能否持续健康发展，事关重大。我们要以邓小平理论和‘三个代表’重要思想为指导，全面落实科学发展观，把稳定房价作为当前加强和改善宏观调控的一项重要任务来抓，切实搞好对房地产市场的调控。要遵循经济规律，更多的采用土地、财税、金融等经济手段，加强市场管理和监管，从供给和需求两方面入手，积极稳妥地进行调控；要重点控制不合理需求，遏制投机炒房，控制投资性购房，合理引导住房需求；要改善住房供应结构，增加中低档商品房和廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的基本住房需求；要把握好调控的力度，防止市场大起大落，促进房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业和国民经济平稳较快发展。”建设部会同有关部委对稳定房价问题进行了认真研究，提出：当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求；同时，要整顿规范房地产市场秩序。调整供应，重点是改善市场供应结构，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应；调控需求，重点是遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来的住房被动性需求；整顿规范市场秩序，重点是查处违规销售、恶意哄抬房价等行为。国务院第88次常务会议，听取了建设部的汇报。充分肯定了建设部等有关部门前一阶段工作，明确了稳定房价的有关政策措施。此外，还要求建设部结合推进节能省地型住房建设，抓紧组织制定住房建设技术导则，加强对住宅建设和消费的引导；国土资源部会同有关部门抓紧研究改革土地出让金分配办法，抑制部分城市政府追求短期利益，经营土地、抬高地价的行为；财政部、国家税务总局会同有关部门研究完善土地增值税的政策，提高投机炒房和炒卖土地成本，调节土地供应方式转轨前后土地自然增值收益。为确保中央各项调控政策措施落实到位，会议决定，在有关政策出台后，由建设部会同有关部门对部分房价上涨过快、投资增幅较大、结构性矛盾突出、拆迁规模反弹大的地区进行监督检查，并选择一两个典型地区进行通报批评等处理。2005年5月9日，国务院办公厅又转发了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号）。对稳定房价采取了以下主要措施：（一）强化城市规划调控，改善住房供应结构。要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地区，住宅建设要以此类项目为主，并在有关计划中明确开工、竣工面积和占住宅建设总量的比例，尽快向社会公布，稳定市场预期。城市规划主管部门要根据中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，要优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。对中低价普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门提出规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。同时，要求加强对房地产开发项目的规划许可监管。（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理。要求各地在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。在土地出让公告和合同中，要明确开工与竣工的条件和时间要求、违约责任。严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为。要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。（三）调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。运用税收等经济手段，加大对投机性、投资性购房等房地产交易行为的调节力度。对个人购买普通住房不足两年的，销售时按销售额恢复征收营业税；个人购买普通住房超过两年（含两年）的，销售时继续免征营业税。同时要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。（四）加强房地产信贷管理，防范金融风险。人民银行各分支机构要加大“窗口指导”力度，商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，银监局要加大对国有商业银行房地产贷款的检查力度，加强风险提示，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。（五）明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费。对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠政策支持。对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，原则上应同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房、单套建筑面积在120平方米以下的住房、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价