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房地产开发全程危机化解与规避2019-08房地产之红线外风险规避红线外不利因素提示及设施维护一条红线一个古老的传说据说，自古罗马时代以来,就习惯于将婚戒戴在无名指上,相传此指与心脏相连，最适合发表神圣的誓言。通过心脏的血脉是在无名指上，用戒指套住了所爱的人的无名指，就可以留住他(她)的心了。真正的爱,粘在一起后,是永生永世也分不开的.·董事长向业主发一封公开信，全面阐明立场；·在法律上没有问题，但没有做到让客户满意，我们需要改进和检讨；·将投入300万元治理垃圾场，减轻其影响；·尚未交付的二三期业主可以与公司协商解除合同；·继续与业主一起反对建设转运站。让步并承担一定责任最终解决方案6月19日：少数业主小区悬挂多幅标语，当晚被摘除；6月20日：少数业主冲击会所，与职员发生肢体冲突；6月21日：少数业主冲击销售大厅，打伤我保安员；随即冲入公司办公地，围攻总经理长达一天；6月22日：退房最后期限，二三期退房95套；6月24日：少数业主到垃圾场堵车。6月29日：周末小区恢复祥和气氛，标志着群诉平息。群诉平息最终效果不利因素提示目的：行走江湖,光明磊落诚信知情权免责----尊重客户,也保护自己红线外不利因素-知情权中华人民共和国《消费者权益保护法》第八条消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务,或者服务的内容、规格、费用等有关情况。范围→扩大红线外不利因素-知情权中华人民共和国《消费者权益保护法》第十九条经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作为真实、明确的答复。被动→主动红线外不利因素-定义指规划建设范围(用地红线)以外，对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在.（通常情况下，它不足以影响使居住目的实现，也不致于对人身产生危害，否则，就不是如何公示的问题，而是能不能建商品房的问题了）红线外不利因素-公示的可能影响不利于销售---最大的顾虑积极效果是主要的，明显的对销售产生消极影响，也不是公示本身造成的，而是不利因素这个客观存在对客户的影响红线外不利因素-种类按实际损害的有无:可以分为客观损害类的与精神禁忌类的。前者如噪音、气味、烟尘等可以实际感受到损害后果的不利因素；后者指墓地、监狱等并不能具体感受到损害，但给人造成精神上的困扰的不利因素。红线外不利因素-种类按其影响的范围:可以分为全局性的不利因素的与局部性的不利因素。武汉的垃圾场影响小区的全体业主，属于前者；而深圳某小区的铁路则属于后者，它影响的只是临路的业主。红线外不利因素-种类对一些人有利而对一些人不利的因素:如一座学校，既有业主子女就近上学的便利，又对邻近的业主产生喧闹的不利影响。医院、市场、影剧院等都具有这种性质。红线外不利因素-必须公示项目噪声机场铁路公路立交桥工厂集市学校车站货场北京某家园噪音案例关键词:红线外市政道路交通噪音投诉时间:A年联名上书,B日网上集中投诉投诉方式:联合书面要求网络处理方式:安装临时隔音屏与政府沟通限高教训:事先未公示销售有误导红线外不利因素-必须公示项目恶臭垃圾场污水河/塘屠宰场皮革厂养禽/畜场动物园……红线外不利因素-必须公示项目污染造纸厂化工厂橡胶厂废品站………南昌光盘厂环境污染案例关键词:红线外不利因素对业主生活有不良影响投诉处理进程:A年12月29日-B年11月底(一年)投诉方式:网络省市环保局成立业主专项维权机构处理亮点:及时介入联合维权借助他力教训:事先未公示事后处理得当但付出较大人财物力特别注意:对此类有实质损害的情况,提示仅能免除道义上的责任,从客户角度仍不可脱责上海废渣厂环境污染案例关键词:红线外环境污染对业主生活有不良影响投诉处理进程:两个月投诉方式:网络\微博处理亮点:高度重视迅速介入介入他力快速解决特别注意:对于红线外问题即便采取销售时公示的做法，但有时客户往往是非理性的，当红线外的问题对其有实际影响时，业主还是会找开发商讨个说法的，这是我们不能回避也回避不了的问题。红线外不利因素-必须公示项目信仰庙宇教堂清真寺………红线外不利因素-必须公示项目环境变迁规划中的:公路铁路高架桥绿地水面树林改变现状红线外不利因素-必须公示项目禁忌殡仪馆火葬场公墓监狱/看守所刑场核电站油气库.站…红线外不利因素-必须公示项目辐射性高压线路微波信道无线电通讯基站………一面小花鼓,鼓上画老虎.宝宝敲破鼓,妈妈拿布补,不知是布补鼓,还是布补虎.绕口令红线外不利因素-公示方式在销售现场的环境示意图上标注。只注明名称，不评价其影响；红线外不利因素-公示方式在宣传资料上设专章《可能影响小区生活的环境因素》，图示并以文字详细介绍环境因素的位置和可能产生的影响；红线外不利因素-公示方式对与价格有关的环境因素，应加入合同附件。如临路的房屋，可加入“本房屋北面临平南铁路，除火车鸣笛外，关窗时噪音符合国家标准，售价中已考虑到此因素”。具有潜在重大风险的不利因素，也应当加入合同附件，如“园区东南方约600米处有大型市政垃圾填埋场，政府已承诺二年内关闭并覆土绿化。出卖人只告知信息，不对此提供保证。”红线外不利因素-借助他力对不利因素的公示，要做好充分的准备。将不利因素的规模、影响、发展趋势尽可能掌握清楚，可能的情况下，要请专业机构测试（噪音等），取得科学数据。要对销售人员进行如何介绍不利因素的专门培训，防止口头介绍情况时的随意性。承担更为严格的告知义务体现诚信有效规避责任公示范围：1000米实际操作建议扩大公示内容：侧重于不利因素原则与要求项目红线外设施建设与管理维护-目的为规范各一线公司对项目红线外场地的建设和管理维护，理顺相关关系，规避相关产权归属、管理责任和费用负担风险，建立持续长效的管理机制.红线外设施建设与管理维护-定义是指一线地产公司出于土地出让条件或作为销售卖点的需要，受市政委托而主动出资建设或管理维护的项目红线图以外相邻公共用地，包括绿地、广场、水景、道路以及其他相关配套设施。例如:公交车站侯车亭21米路箱涵设施建设与管理维护-新建开发过程中，出于提升小区环境水平及促进项目销售的需要，可结合市政中长期规划，建设或认养红线外场地和设施，但在开发前期应与相关政府部门进行协商，明确建设和后期管理养护的相关事宜，并签订相关协议。红线外场地和设施委托管理维护协议，应对属于管理维护责任的清洁保洁、绿化养护、设备设施维护等内容，以列举方式约定，尽可能排除安全管理和公共秩序维护等义务，避免用“物业管理”概括表述管理维护责任。设施建设与管理维护-新建原则上项目建成后应由地产公司直接将红线外部分移交政府相关部门，以避免承担后期管理维护责任；如考虑到分期开发销售的需要，则应与政府相关部门签订阶段性认养协议，在一定年限后移交管理责任。相关移交资料须归档保存完整。红线外场地及设施建设应事先考虑后期市政移交问题，相关用水、用电等设施直接与市政网络接驳，并单独设计量表计量。项目开发中要考虑到红线外管理维护带来的治安安全、河道湖景落水及设施使用伤害等安全责任与风险，完善相应的硬件设施和管理措施。设施建设与管理维护-新建在政府不承担建设或维护费用的情况下，如考虑到建成后移交政府部门的难度，则应在销售合同中明确一定期限的管理维护费用由一线地产公司承担。对于主要由小区业主受益的相对独立的红线外场地，后期待业主大会成立后由业主自行决定是否继续使用和管理维护、承担相应维护费用及管理方式等。但在政府委托维护期限结束后拟继续维护红线外场地及设施的，还应征得所有权人及相关主管部门的同意。设施建设与管理维护-新建销售广告资料，包括沙盘、小区平面示意图等资料中应明确显示建设用地红线范围。同时，销售广告资料及相关合同文本中应明确告知红线外场地与设施的范围、归属、协议使用及委托维护期限等问题，避免业主在后期将其视为小区配套设施，以及在政府违约及收回单方授权时，公司可能面临的该地用途变更的客户风险。销售现场应公示项目红线外场地及设施的相关资料，包括管理维护费用及相关处理办法等。设施建设与管理维护-已开发关于管理维护费用的承担问题：A、从红线外场地及设施建成后到移交相关政府部门之前，或到项目封盘后小区业主大会做出决议前，根据前期协议政府不承担相关费用的，红线外场地及设施管理维护费用由一线地产公司承担。B、项目封盘且业主大会和业委会成立后，如业主大会决定继续使用和管理维护红线外场地及设施，应与所有权人达成相关委托协议，则根据“谁受益，谁买单”的原则由业主承担红线外管理维护费用。设施建设与管理维护-已开发根据不同情况采取相应的处理方式：对于主要由小区业主受益的相对独立的红线外场地，前期费用由一线地产公司承担，物业公司须与地产公司签订委托管理维护协议，相关管理维护费用单独建账。待业主大会成立后，物业公司要与业主大会就此另行签订委托管理维护协议，与业主协商管理范围和标准，相关费用从物业管理费中开支，或向业主单独收取专款专用。设施建设与管理维护-已开发根据不同情况采取相应的处理方式：对于范围较大且相对较开放的红线外场地，则尽早与政府相关部门协商，将红线外场地移交政府部门管理；对于分期开发销售的项目，可结合项目实际需要，与相关部门协商在一定年限后办理管理维护的移交手续。设施建设与管理维护-已开发根据不同情况采取相应的处理方式：对于已与政府相关部门明确红线外管理关系或与业主大会明确管理责任的项目，应充分评估相关管理风险，完善管理措施，确保管理到位，并购买相应的公共责任险，规避相关风险。同时本着量入为出的原则，制定相应的管理标准，积极利用场地及设施进行适度经营，贴补管理维护费用。小结房地产开发之设计变更风险规避为什么会产生设计变更……设计师追求完美（外立面、色彩、景观）前期考虑不周小区功能调整及规划调整增加销售卖点市场变化成本因素……解决方案：凿除车行沥青路面，重新铺设人行大粘砖路面，无效成本增加超过5万元。为已购架空层车位的业主寻找合适的车位进行替换（此项工作存在一定风险）偷鸡不成反蚀一把米案例一：人行道怎么变成了车行道？业主投诉:由于该处车位一半在楼内，一半在楼外为了让业主的车不暴露在架空层车库外，项目在施工中变更增加雨棚设施案例二：增加的车棚客户的反映在架空层搭建车位顶棚,有业主投诉该行为没有合法手续,要求拆除。对业主有利。在这种思想的指导下，最终的意见是以沟通解释为主，车棚继续建造。有业主在网上发布帖子“开发商侵犯业主权益—将维权进行到底”，投诉车棚违法，要求拆除.业主拒绝入伙，认为架空层搭建的玻璃车蓬属于违章建筑，要求提供规划部门的批准文件.案例二：增加的车棚客户的反映客户向集团投诉.城市管理行政执法局接到业主投诉架空层车篷，执法局工作人员到现场查看后，《深圳经济特区市容和环境卫生管理条理》相关规定，要求拆除。否则将强行拆除，并处以200元每平方米的罚款10月初完成外墙恢复.案例二：增加的车棚1.“合同附图三楼层平面图（即预售查丈报告）”上卧室外显示有法式阳台,“合同附图四分户平面图”中此部位无法式阳台.2.房款中也包含此部分阳台面积计价。3.销售户型图、模型、合同附图都是一致的，销售员也是按照销售资料售楼.4.法式阳台的设计变更是发生在预售查丈报告出具之后，二期房屋开盘预售之前。5.此问题涉及30户。案例三：到底有没有法式阳台？•调查结果：售前设计变更怎样解决呢？案情描述：春节刚过，某小区多户业主反映室内墙体出现渗漏水。当时的气候天朗气清，大晴天怎么会渗漏水呢？案例五：不应该出现的屋面渗漏现场勘察:案例五：不应该出现的屋面渗漏屋面隔热陶粒层中有大量蓄水无处排放，日久之后便顺着楼体薄弱环节——依附于电梯井道外侧的烟道往下渗漏，再从顶层住户的墙体往外渗水。经现场召开技术讨论会鉴定，结论为屋面防水层做法不合规范，防水材料本身存在质量问题，现已基本失效。调查结果——