建设用地审批.

项目建设用地涉及法律、法规和审批程序2016年8月5日1三、建设用地预审二、建设项目用地选址四、农用地转用及土地征收五、建设项目供地目录一、建设用地管理概况第1章建设用地管理概况土地的用途管制制度；审批制度。包括土地征收审批和农地转用审批；耕地占补平衡制度；基本农田保护制度；补偿安置制度；土地有偿使用制度。建设用地管理基本制度建设用地管理总体框架建设项目用地预审建设项目供地（国有土地）农用地转用和土地征收020403项目审批、核准、备案阶段农用地转用审批土地征收报批前工作程序批准基本程序报批后工作程序建设项目用地选址01第2章建设项目用地选址一、前期准备工作--建设项目用地选址《土地管理法》在总则中第4条明确规定:“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”国务院《土地管理法实施条例》第19条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农地转用的，还应当符合城市和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农地转为建设用地。”《土地管理法》第26条规定“经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准文件修改土地利用总体规划。经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。”选址方案论证时在用地方面要充分考虑以下因素：项目选址是否符合土地利用总体规划；在城镇规划区建设的项目是否符合城镇规划；在城镇规划区外拟报国务院或省级人民政府批准或备案的大型能源、交通、水利等基础设施独立选址项目要尽可能少占耕地，特别是不占或少占基本农田。了解项目所在地征地费用和耕地开垦费标准。涉及土地的法定费用应列入项目预算，作为项目选址方案论证比较的因素之一。独立选址的线性工程和大型建筑物或建筑群是否压覆重要矿床。建设项目选址地质条件，是否在地质灾害易发区，是否因工程建设引发地质灾害，防治措施。第3章建设用地预审建设项目用地预审概念及要求建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。建设项目用地实行分级预审。需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请；需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请；需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。《土地管理法》1《建设项目用地预审管理办法》（2008年第42号令）2建设用地预审的法律依据第五十二条建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。国务院《土地管理法实施条例》第22条、第23条对此作了更加具体的规定“建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须符具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。”用地预审的权限和程序建设项目实施分级预审，需人民政府或有批准权的人民政府发展改革等部门审批、核准和备案的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。需要报国家投资主管部门审批、核准和备案的建设项目用地预审由国土资源部预审。属于土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的独立选址建设项目，委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，提出初审意见后，转报国土资源部，由国土资源部出具预审意见。在规划确定的城市建设用地范围内的建设项目，委托市级国土资源管理部门受理，提出初审意见后，转报国土资源部。用地预审的主要内容建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；建设项目是否符合国家供地政策；建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。涉及建设项目预审的其它规定建设项目预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新预审。建设项目用地单位如何办理用地预审：建设用地单位在基本完成建设项目可行性报告后就可以申请办理用地预审。这时建设项目业主单位应首先主动与项目所在地的县级国土资源局联系，介绍项目用地情况，提供项目选址布局图。县级国土资源部门根据土地利用总体规划和项目选址区土地资源情况向用地单位提供涉及土地情况，包括拟用地的各类土地面积、特别是耕地面积、是否占用基本农田、是否符合土地利用总体规划、绘制建设项目用地规划审查图等，并在报送的《建设用地预审申请表》上签署意见。如不符合土地利用总体规划，但属于《土地管理法》第26条规定的可以调整规划的建设项目，则要编制土地利用总体规划修改方案与建设项目用地预审同时报送。第4章农用地转用、土地征收农用地转用土地征收农用地转用是指按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限获得批准后，将农用地转变为建设用地的行为。土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。农用地转用和土地征收农用地转用审批土地征收土地征收的批准权限土地征收的程序报批前工作程序批准基本程序报批后工作程序农用地转用、土地征收农用地转用、土地征收法律依据《土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《中华人民共和国宪法》第十条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。123农用地转用审批的权限下列建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的需报国务院批准：A、国务院批准的建设项目，包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准的建设项目，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外占用农用地；国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、矿山等项目，中央军委批准的军事建设项目占用农用地；国务院审批权限B、基本农田转为建设用地；C、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目占用农用地；D、在土地利用总体规划确定的省、直辖市、计划单列市和自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划申请城市分批次用地。农用地转用的审批权限①在设区的市土地总体规划和县级土地利用总体规划确定的建设用地范围内，按土地利用年度计划分批次将农用地转为建设用地；②建设项目占用土地利用总体规划确定的城市和村庄、集体建设用地范围外的土地，涉及农用地转用的，除需要国务院审批的以外，一律由省政府审批。省级人民政府审批权限设区的市（地区）人民政府审批权限在乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地范围内，农村村民宅基地、乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业按土地利用总体年度计划分批次转为建设用地。土地征收的批准权限《土地管理法》第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。01若农用地转用审批的权限属于国务院的，则农用地转用和土地征收由国务院同时审批0203若农用地转用审批的权限和土地征收的审批权限均属于省级人民政府，则农用地转用和土地征收由省级人民政府同时审批农用地转用批准权属于省级人民政府而征收土地批准权属于国务院的，先由省级人民政府批准农用地转用后，再报国务院批准征收土地；省级人民政府批准农用地转用的文件作为国务院批准征收土地的依据之一农用地转用审批和土地征收审批的关系报批前工作程序组织征地听证确认征地调查结果告知征地情况010203告知征地情况在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。征收土地告知书国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知（国土资发[2004]238号）、国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（国土资发[2010]96号）和四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅《关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见》的通知（川办函[2008]73号）依据内容形式确认征地调查结果内容形式依据国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知（国土资发[2004]238号）文件、国土资发[2010]96号文件和川办函[2008]73号文件当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。征收调查结果确认书国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知（国土资发[2004]238号）文件、国土资发[2010]96号文件、川办函[2008]73号文件和《国土资源听证规定》依据在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置方案和社保方案有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。被征地农民未申请听证的，在征地报批材料中要有关于农村集体经济组织和至少3至5名村民代表签收的听证通知书送达回执；举行听证的，要报听证笔录，及地方政府针对农民在听证中所提意见处理情况的说明。内容征地方案听证告知书，送达回证，听证笔录，放弃听证说明。形式组织征地听证批准基本程序•以报国务院批准单独选项项目报批为例：•在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土行政主管部门提出用地申请。•建设单位提出用地申请时，附具下列材料：（一）建设项目立项批复文件；（二）初步设计方案的相关批复文件；（三）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；（四）涉及林业（林地审核同意书）、矿山（采矿许可复印件）等；（五）地质灾害危险性评估报告及备案登记表；（六）压覆矿产资源评估报告及审查意见或说明；（七）土地复垦方案的审核文件；（八）勘测定界技术报告书。批准基本程序-以报国务院批准单独选项项目报批为例(续一）：•市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。•省、自治区、直辖市土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，上报有批准权的国务院审批。•农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目供地。•单独选址项目建设用地报