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+万科企业资本结构分析整体框架房地产行业背景分析企业负债结构分析企业股权结构分析企业产权比率分析一、房地产行业背景分析1、行业供需分析房地产市场需求潜力巨大，处于紧平衡状态，即累积新增住宅供给尚不能完全满足因城镇户数上升而累积的潜在刚性需求。未来几年的房地产市场供需缺口长期不能闭合，潜在刚需的增加和住宅供给的相对不足，仍然是房地产市场的主要矛盾。需求增涨房价上涨由图可以看出来，房价上涨压力在供需缺口和房价预期的共同作用下持续增强，房价虽然在变动，但是房价环比依然上涨，这说明现在的房地产市场还是供不应求的，房地产市场还是依然具有发展前景和动力的。同时这也解释了为何房地产企业敢于高负债经营，产权比率偏高。2、行业政策分析政府政策调控对房地产行业的影响巨大。政府希望房地产行业保持平稳健康发展的态势，加强对各方面的调控，这对企业的融资带来了一些压力。3、经济政策与货币政策—行业流动性分析（1）利率自2008年以来，中国经历了三个阶段，分别是刺激、紧缩及在放松的阶段。我国目前处于第三个阶段，也就是新的放松周期之中。整体上来说央行政策以谨慎为主，适度宽松。而宽松的政策就直接降低了房地产企业的外部融资成本。2、货币政策货币政策趋于谨慎，但仍然处于放松区。与2008-2011年的情况相比，近两年的政策显示，我国已经决定和全球的普遍宽松政策的原则脱离开来。自2012年7月以来，中国通胀持续回落并没有诱发降息的操作，存准工具也不再使用，这些表明我国的货币政策更为谨慎。货币政策是整体宽松，但趋于稳健，且与经济形势的发展变化相适应。这样的宏观经济政策增加了房地产企业的的融资难度和成本，日趋谨慎的货币政策会降低流动性，房地产企业的爆发式增长未来难以重现。M2：广义货币,同时反映现实和潜在购买力从这个图也可以看出来，商品房的销售面积在不断的增长，但是增长的速度在不断下降。从整体的行业分析看来，房地产业的发展前景较好。但是，我们必须看到，虽然市场还存在供需的缺口，但是这块蛋糕在不断的缩小；行业在不断的增长，但增长的速度在放缓。项目20092010201120122013流动资产130323279449205520732201282646654855362773737335442046585200非流动资产728527538010116819541135617851751602787774037158738291资产总额137608554829215637551741296208440030378801615075479205323491流动负债68058279849129650791499200724160315259833566711328921832210长期负债2414176252631400560601276517411683682985337644844067882负债总额9220004237531400560601228375901483296663420087373765900092股东权益45408512454545861996426783253854782138194988105439423399负债及股东权益总额137608554829215637551742296208440030378801615075479205323491二、负债结构分析万科企业简化资产负债表资产负债比率揭示企业的全部资金来源中有多少是由债权人提供的，从债权人角度可以说明债权的的保障程度；从所有者角度可以说明自身承担风险的程度；而站在企业的角度可以反映其偿债能力。一般说来，负债比率越低，则股东或所有者权益越大，说明企业的债权保障程度越高。资产负债率（负债总额/资产总额*100%）20092010201120122013资产负债率67.00%74.69%77.10%78.32%78.00%60.00%62.00%64.00%66.00%68.00%70.00%72.00%74.00%76.00%78.00%80.00%2009201020112012资产负债率对2010年急剧增加的解释：销售顺畅，受预收账款大幅增长的影响，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为40.2%。2009-2013年期间，万科公司的资产负债率在60%-80%之间，逐年呈上升趋势，2009年资产负债率最低为67%，但在2012年达到78.32%。总体来说，万科公司资产负债率偏高，但也说明2010年后公司的资本结构政策由相对冒险型向稳健型变化比较明显。从同行来看，房地产企业的资产负债率都在上升，近年全国规模以上房地产开发企业平均资产负债率都在75%左右，截止2013年3月22日已公布年报的上市房企有七成资产负债率上升。一方面这是由于房地产企业本身高负债经营的特点所决定的，另一方面对于一个快速成长的企业来说，是允许适当多负债来加快企业的发展速度的。总体来说，万科公司的总负债水平是适宜的。负债构成图0.0050,000,000,000.00100,000,000,000.00150,000,000,000.00200,000,000,000.00250,000,000,000.00300,000,000,000.00350,000,000,000.00400,000,000,000.00长期负债流动负债20092010201120122013流动负债占负债比重73.82%80.50%87.89%87.59%88.00%非流动负债占负债比重26.18%19.50%12.11%12.41%12.00%2、负债的结构构成可以看出，2009-2010年期间，万科公司在资产负债率逐步保持稳定的条件下，公司的债务流动比率呈上升趋势。根据2009-2013年的财务报告，公司的负债主要依赖于流动负债，公司的债务结构不合理，短期公司偿债能力过大。长期负债总数呈上升趋势，但占负债比率在后三年内维持在12%左右；总体来说，从2011-2013来看，万科公司的资本结构较为固定。3、流动负债的构成：20092010201120122013短期借款1,188,256,1111,478,000,0001,478,000,0009,932,400,2415,102,514,631交易性金融负债15,054,49317,041,78425,761,01711,686,986应付票据30,000,00031,250,0004,977,131,43514,783,899,946应付账款16,300,047,90616,923,777,81929,745,813,41644,860,995,71763,958,459,139预收账款31,734,801,16474,405,197,319111,101,718,106131,023,977,531155,518,071,436应付职工薪酬806,504,4721,415,758,8271,690,351,6922,177,748,9442,451,674,437应交税费1,176,877,6403,165,476,40124,078,618,1574,515,588,9144,578,205,234应付利息122,643,721127,806,503272,298,786649,687,939291,243,562其他应付款9,258,734,46816,814,029,34930,216,792,56736,045,315,76954,704,285,269一年内到期的非流动负债7,440,414,36715,305,690,78721,845,829,33825,624,959,20427,521,791,570流动负债合计68,058,279,849129,650,791,498200,724,160,315259,833,566,711328,921,832,210预收账款占了流动负债的大部分，为了更清楚的看所占比例引入比例表20092010201120122013短期借款的比重1.75%1.14%0.74%3.82%1.55%交易性金融负债的比重0.01%0.01%0.01%0.00%应付票据的比重0.04%0.02%1.92%4.49%应付账款的比重23.95%13.05%14.82%17.27%19.44%预收账款的比重46.63%57.39%55.35%50.43%47.28%应付职工薪酬的比重1.19%1.09%0.84&0.84%0.75%应交税费的比重1.73%2.44%12.00%1.74%1.39%应付利息的比重0.18%0.10%0.14%0.25%0.09%其他应付款的比重13.60%12.97%15.05%13.87%16.63%一年内到期的非流动负债的比重10.93%11.81%10.88%9.86%8.37%比重合计100%100%100%100%100.00%各流动负债的比例表：2009-2013年间，预收账款是流动负债的主要构成部分，2010年达到57.39%，主要是由于主营业务增多，房地产企业有大量现金流来自预收帐款，而房地产企业特殊的销售模式导致这部份流动负债实际不会引起未来现金流的流出。这也说明了企业的资本结构与盈利能力相关。应付款项是公司另一个重要的短期融资渠道。从公司五年的报表来看，公司的应付账款负债占总负债比例仅低于预收账款。对万科短期融资行为的总结：根据房地产行业的特点决定了房地产企业存在较大的存货，存货占用大量流动资金，短期资金的融通能力对万科的发展至关重要。银行信贷是房地产企业最大的资金来源，万科公司目前获得各商业银行近300亿的授信额度。从上表可以看出，企业的流动负债占负债的比例较大并且仍处于上升趋势。万科在安排负债结构时，充分考虑了高比例流动负债能提高企业利益，但相对忽视了将给企业带来严重的财务危机的风险。4、长期负债的构成20092010201120122013长期借款72.5%78.95%75.84%75.84%81.80%应付债券24.00%18.54%21.16%21.16%16.5%预计负债0.14%0.13%0.14%0.14%0.10%其他非流动负债0.03%0.03%0.04%0.04%0.10%递延所得税负债3.32%2.35%2.82%2.82%1.50%合计100%100%100%100%100%大部分来自于银行借款由上表可知，除了来自于银行的长期借款占了长期负债较大比例外，应付债券也占了较大部分，在20%左右。可转换债券发行所募集到的资金是万科历次融资中最大的，可以看出可转债已经成为万科较为重要的融资方式之一。具体表现在：2002年发行公司可转债，使资产增加23.14%，大大提高了万科的盈利能力，资产负债率也从发行前51.78%上升到发行后的60.84%，随着债券的偿还和转股后资产负债率又降到56.76%，2003年末，大部分已转股。2004年万科再次发行可转债，19.9亿元。2008.9.2发行五年期的可转换债券，并设置了宽松的转换条款，促使可转换债券成功转股。债券于08.9.9发行结束，有担保品种的最终发行规模为人民币30亿元，无担保品种的最终发行规模为人民币29亿元。第一期可转换债券在转股的一年内几乎都转成了股票。在股权融资不行的情况下，发行可转债，可转债所筹资金最终会由债务转换为股本，这样可以大大减轻企业还本付息的负担，改善企业的资产负债结构。而且由于给投资者提供了在一定条件下将之转换为股票的机会，这可能使得可转债的投资者可能在未来从股票的差价或红利上获取可观的盈利。因此，公司可以通过发行可转换债券使其未来的增资扩股比例和幅度尽可能地固定下来，有利于从长期设计未来的资本增加，控制未来的资本成本，使公司资本结构进行有序的调整并朝优化的目标运行。对万科负债结构的总结：万科公司的短期负债主要来自于银行借款和应付款项，长期负债主要来自于可转换债券。但短期负债占总负债的比例过高