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农贸市场升级改建城乡居民生活水平迅速提高后，消费观念和方式发生了深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。同时，城镇农贸市场，特别是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。在超市消费异军突起的形势下，原有城镇农贸市场再也无法守株待兔，这些农贸市场大都处于黄金口岸内。农贸市场正经历着三个转变:地点——从室外到室内的迁徙；形态——从简陋到精致的蜕变；经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。农贸市场超市化趋势所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城镇农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。农贸市场档口超市生鲜区农贸市场商业区域分析房地产发展的20年里具有标志性的各大小区几乎无一例外，伴随着居住区域的日益成熟，出现了相应区域农贸市场的经济繁荣。经营情况良好的农贸市场，基本全是成熟居住社区的配套设施，农贸市场这一配套产业的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。项目的居住人群消费需求和消费实力，决定了将来农贸市场的经营情况和商业价值。农贸市场的投资优势城市商业形态同质化严重，导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里是已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，收益稳定，基本没有投资经营的压力。鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素，国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。三项要求：建立一种新的农贸市场环境：健康、方便、舒适。功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营环境，提升项目的整体价值。布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。产品分析产品设计建议普通的农贸市场由于硬件和消费习惯的限制，经营很难延伸到三层以上，而农贸市场三层以上的其他业态又无法与之相互衔接，反而因为农贸市场的经营特点影响其他业态的经营，建筑设计必须规避业态之间的消极影响，建立不同业态的专用交通系统，有效解决不同需求人流的冲突。建立高效率、舒适性的立体交通系统，有效解决二层以上人气不足的市场经营瓶颈，在主要通道设置电动扶梯引导人流，提升项目的经营竞争力，最大化项目整体价值。项目的整体建筑功能设计，不但要满足农贸市场的经营需求，还应该考虑对其他经营业态的兼容性和适用性，预留未来项目的调整空间。业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、可操作、可持续之上；业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要把握以下两点：１．市场产品销售额与租金的关系。２．市场消费需求与产品供给关系。规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提高项目整体经营环境，最小化区域内的业态失衡和竞争，保证项目的整体价值最大化。经营业态分析客户生态链：终端消费群体——项目经营商家——项目经营权业主终端消费群体：项目区域内的居住人群项目区域辐射半径内的消费人群项目区域内涉及的餐饮商业体目标客户群分析项目经营商家：即将拆除的市场的经营商家；专业投资农贸市场的经营者；区域内的农贸市场经营者；经营权业主：专业投资农贸市场的投资者；区域内的农贸市场投资者；区域房产中小投资者；关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资，同其他房地产投资相比农贸市场投资有着先天的优势。新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发和销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意识的成都市民们看好，并培养了一大批农贸市场经济投资群体。农贸市场都处在居住比较成熟的社区，口岸价值已经得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。投资分析价格定律：商业房地产，租金决定销售价格；项目销售价格的制定租金调查统计表：经营业态最高租金最底租金平均租金蔬菜摊位500元/月120元/月370元/月肉类摊位1200元/月300元/月750元/月杂货摊位500元/月600元/月550元/月市场内门市600元/月2000元/月1300元/月临街商铺220元/㎡150元/㎡185元/㎡投资回报计算以一个蔬菜摊位来做计算演示：总投资55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年经营权总收益：133200元除去投资成本后年回报：4.67%很明显,30年经营权投资相对产权投资回报过低；按照租金表可以得到一个相对粗略的估算价格：蔬菜摊位：55500元/个（3—5㎡左右）肉类摊位：112500元/个（5—8㎡左右）杂货摊位：82500元/个（4—6㎡左右）市场内门市：195000元/个（20㎡左右）临街商铺：27750元/㎡（以上价格均为举例说明，不能作为项目价格参考依据）所以，价格的确定应该根据非产权的投资模式为指导，要充分考虑产权与非产权的区别，只有如此制定出来的价格才能对投资者具有吸引力，才能被市场所接受，得到投资者的认可才能顺利的完成销售，实现快速的资金回收。30年经营权投资回报计算如下:总投资39000元月租金收益:370元年租金收益:4440元30年经营权总收益;133200元除去投资成本后年收益:8%（以上价格均为举例说明，不能作为项目价格参考依据）