中国房价问题

中国房价问题前一段时间一直在关注两会，也由此重新开始认真思考困扰我已久的中国房价问题。说实话，看两会的报道的时候我是很欣慰的，至少看到代表和领导人们在思考和想要解决这个问题。而两会刚刚结束后的地王的产生，马上给我泼了一盆冷水，从而陷入了愤怒和反思之中。中国房价为什么这么贵？中国房价贵在了哪里？中国房价贵的问题到底可不可以解决，而政府又会不会去真心解决呢？这些天一直在思考这一系列的问题。中国的房价为什么这么贵？一个月前春节回家的时候，我问了我爸一个问题，中国的房价还会不会涨？我爸连想都没想就回答我说，肯定会。而当我追问为什么的时候，他只给了我一句话，说，中国城市化的进程还没有进行到一半。虽然我当时不太理解我爸的这句话，也十分怀疑房价未来的真实走向，但在这几天认真思考过后，我不得不感叹我爸看问题之精准。其实，回答中国房价为什么贵这个问题并不难，只是很多人都一直想错了方向。我以前不理解的是，房价可以在四五年内飞涨几倍，而劳动力和原材料价格增长都基本正常的情况下，多于的成本到底去了哪里？这个问题，我一直以为要去找相应数据才回答的清楚。然而，当我这几天转换了一个方向，用经济学最基本的供求关系来思考这个问题的时候，一切都豁然开朗了，其实房价之所以高，很简单的一个答案就是--供求不平衡。何以供求不平衡呢？这一点要从中国这几年经济发展的大趋势说起。在中国经济发展一片光明的大环境下，中国经济发展的实质却是几大严重的不平衡。第一，地区之间发展的不平衡。东部沿海地区，以及北京，上海这样的大城市，经济发展水平远远高于其他地区。第二，城乡发展不平衡。同一个地区的城市收入和生活水平，远远高于农村的收入和生活水平。中国人有句古话，叫人往高处走，水往低处流。这两点的不平衡，带来的一个自然现象，就是人口的流动。农村人口向城市流动，小城市人口向大城市流动，中西部人口向东部移动。我说的这个流动，不包括暂住性的流动人口，而是指长期的移居式的流动。这样子的流动的直接效果就是，城市住房需求的逐步攀升。尤其是想北京上海深圳这样的城市，除了经济刺激因素之外，还有政策上的移居需求，而所有中国的精英都汇集而去，自然将这些大城市的房产推到了风口浪尖。而与此同时，这些大城市的住房供应是极其有限的。那北京来说，北京五环之内，可以用于住房的土地，来来去去也就只有那么一些。虽然说城市改造会逐步提高土地的使用效率，例如拆平房建楼房之类，但也必须服从整个城市规划的步骤。以北京来说，全国各地的外来人口想要在这里买房的远远高于城市住房本身的供应，那么，当然很自然地导致房价的逐步攀升。所以说，房价涨，是很正常，而且可以理解的事情。然而房价涨到正常人难以接受，以至于出现三代人供一套房的现象，就必然是存在另外一些因素加剧了原本的供求不平衡。第一点，中国之所以会出现怨声载道的买房难，和中国人对住房的消费习惯有很大关系。我认为中国人一个很大的共同特点就是对稳定生活的追求。而在中国人眼中，有一套属于自己的房子是稳定生活的基础。尤其是成家以后，没有一套房子就不算有一个家之类的思想，导致了中国人民对住房的刚性需求。这一点，成为房价泡沫可以产生的前提。具体关于房价泡沫将在后面具体讨论。第二点，中国房价能够贵到普通老百姓不能接受，另一大原因是中国日渐严重的贫富分化的不断加大。我自己接触的有这样一个现象，在我认识的好多家境一般的同学直呼买不起房的同时，也有好多人家里有两三套，甚至好几套房。房价之所以可以高，一定是有它相应的消费群体，而只是这个消费群体，尤其是在风口浪尖的大城市，只是一少部分有钱的人。中国的改革开放使少数人先富裕起来了，而富裕的那一小部分人占有了大量的社会资源，使得剩下的那一些人越发难以在激烈竞争中生存下来。第三点，中国的住房的投资价值与使用价值界定不清，导致了大量的囤地、囤房现象，使得大量住房资源不能有效流通，加剧了房产泡沫的产生。前面说的许多富人有好几套房，但就像周立波调侃的，就算是李嘉诚也一个晚上也睡不了十张床啊。那么为什么富人会买房？因为在中国现在的房地产制度之下，住房是一种资产，而且是不会贬值的资产。如果有钱买一套房，租出去一二十年，不仅收租金，十几年之后转手一卖又可以净赚一笔。那么这样子的投资，那个有钱人不会去做呢？所以中国的房子奇怪就奇怪在这点上，它貌似永远都不会折旧。关于这一点，我专门去查了资料。中国的房屋的土地使用权，最多也就只有70年。而大部分房子的设计使用年限大约是50年。按这样算，一个房子的使用价值是五十年，它所占的地的使用价值最多也就是70年。那么房屋每囤一年，其有效价值就贬值约百分之二，也就是说，三百万的房子每年贬值6万块钱。而大部分人在投资的时候是不会考虑这一笔钱的。而为什么呢？这是一个很有趣的问题。这一点上我不肯定，但我认为是和中国目前的土地与房屋回收政策有关。由于中国房地产改革是98年才开始，在这十年间拆迁的几乎所有房屋的使用权几乎都没有明确的年限界定。所以土地回收时基本是以现在市场价补偿被拆迁者。而这一点，如果也同样适用于房改之后修建的，明确了土地使用年限70年的房屋，那么其直接效果就是，买一套房，永远都有一套房，不会折旧不会过期，拆了再补。这个状况是否会持续下去，我十分怀疑，之后高房价的应对政策里会详细讨论。总结来讲，是中国经济发展进程中的房屋供求不平衡提供了房价增长的基础，而中国人的住房消费习惯，贫富差距，和土地使用权的界定问题，在不同程度上加剧了供求不平衡的恶化，和房价的攀升。那么，中国房价如此之贵，老百姓辛苦养房的钱又去了哪里呢？我认为这也是一个非常重要的问题。清楚的认识这个问题，有助于我们对房价有一个更理性的认识。--------------------中国的房价到底贵在了哪里？中国高房价的收益者是谁？中国房价到底贵在了哪里？从之前的地王频出大家就应该有个概念了。的确，从供求关系来分析，也的确是这样，房价的贵，最后是贵在了地价上。有很多人认为房价高涨是因为房地产商赚了大量的钱。我不敢说不是，但我觉得这个不是主要问题。主要问题还是供求关系。有人要买房，房子有限，房价自然要涨。房价涨了，自然有房地产商想要开发更多的房赚钱。大家都知道房地产可以赚钱，就必然有更多的人去做房地产。然而房地产商本身并不掌握最终大权。最终说了算的是地方政府，因为土地掌握在他们的手上。在整个住房稀缺的问题上，工人，材料，地产商都不是问题，土地才是核心问题。于是就出现了之前北京地王的状况。一块地的起拍价是二十多个亿，最后的竞拍成交价是五十多个亿，足足是起拍价的两倍多。而该地预计成品房进土地成本每平方米就有一万多元。所以大家会很容易有一个印象，既然买地的钱是交了政府，那么高房价的罪魁祸首就应该是政府本身了。很常见的一个想法是，如果政府不要拍卖，把这块地以二十多个亿卖出去，岂不是老百姓就可以便宜大几千块钱一平米买房？所以根本是地方政府自己想要赚土地钱，所以搞的房价那么高。这个因素不能说完全没有，但还是我刚才说的，不是主要问题。主要问题是供求关系。地方政府是高地价的受益者，但不是制造者。正如房地产商一样。地方政府采用拍卖的方法划地本来的初衷就是减少房地产开发过程中的腐败的滋生。如果不拍卖，那么要怎么办？房屋需求有那么高，房价那么高也有人买，即使政府坚持以二十多个亿的价钱出地，结果就会是各派房地产商使出浑身解数去弄到这块土地。所以不要梦想着个钱最后能省下来在房价上，最后，也肯定是进了某些大权在握的官员和贪婪的商人的腰包了。而地方政府作为高房价的受益者，最后这笔钱用在了哪里呢？其实大部分还是用在了各地区的经济发展和基础建设上面。被腐败掉了的有没有？一定也有。但是在房价很高之前中国政府就很腐败，房价高了，他们也不过多腐败那么一点了。这些政府收入的大部分，最后还是用来发展经济，和改善老百姓的生活了。张五常在他的中国经济研究分析里面曾说过，在中国这样一个法制不健全，分配不合理，贪污腐败成风，政府效率低下的国家，其经济竟然持续三十年以近10%的速度高速增长，不能不说是一个奇迹。其实看过了中国的很多事情，就会发现，是中国老百姓的血汗，成就了这个奇迹。---------------------中国房价到底有没有泡沫？房价高本身并不是问题，而如果是房价虚高，房产泡沫，就有问题了。那么中国现在的房价到底有没有泡沫呢？我自己的感觉是因地区而异的。但总体上，09年的房市，因为金融危机后国家放松的货币政策，多少是有点虚高的。而这种虚高，也将随着国家一步步收紧货币政策，慢慢消退。我个人觉得现在国内的住房市场可以分为三大类。一类是热点城市的住房，例如北京上海和深圳。这一些地区的房价之高大家都知道。房价高的原因之前都说了，这三个城市分别是政治，经济中心，和经济特区。这三个地区的房价之热，除了必然的经济发展因素之外还有很多的政策因素在里面。打个比方，在深圳特区，也就是邓爷爷之前划的那个圈，圈里和圈外，可能千米之类的房价能差大几千块一平米。为什么呢？因为出了这个圈就不是深圳特区了，而与此相关的所有优惠政策都享受不到了。我觉得这倒是件蛮有意思的事情。我相信，同样的逻辑也适用于北京和上海。我可以理解北京五环内的房价贵。可是连去一趟城区都要一个多小时甚至几个小时的北京郊镇，房价也比大多数的二线城市要高。这里房价之高，就更多是受政策影响了。第二类，就是像重庆，武汉之类的省内重点城市。这一类城市的房价和北京上海相比就便宜多了，而且也相对合理一些。第三类，是普通的中小城市。这一类城市的房子房价基本上在老百姓可以承受的范围之类。至少我自己老家，除了那些没正经工作还想要住百平米大房子的人，正常老百姓都是买的起房的。连工薪阶层也有很多有好几套房的。至于这三类地方的房价泡沫产生的可能性你也猜得到，一定是第一类最高，第二类其次，第三类最小。至于如何判断一个地区的房价是否有泡沫，我认为一个很有用的判断标准是住房的售租比。也就是，一套房子卖出去的价格，与租出去一年收益之间的比例。正常的成熟房市一般这个比例在十年至二十年之间。新加坡和美国的房子售租比都在这个范围之类。香港可能会多一点，但应该也是在二十年左右。而北京和上海的某些地区的房子，据说已经达到了五十年。那么，这个价格有没有泡沫，大家就自己去评断了。或者，如果你有足够理由相信北京和上海有特别的原因可以支撑这个房价与租价之间的极大差距，你也当然可以认为北京上海的房价没有泡沫。我个人认为，每个人买房子之前都应该算一笔帐。将你的房子以五十年的寿命每年折旧，然后在加上你的租金收益，然后将你的净收益比例和银行存款的利息做一个比较。如果你的房产收益率比银行存款还要低的话，那么也就等于说你的房子投资回报率是负值的。而我相信中国现在有不少的房子的这个回报率是负值。而为什么人们还是会前仆后继地去买房呢？核心在与一个词--“期望”。之所以房屋售租比到了五十年还是会有人继续买房，是因为他们根本没有期待通过租房收回成本，而是在一定时期内转售赚取资本的增值。也就是说，该房产每年的增值和租金收益，至少将抵消掉折旧和利息引起的负回报。按照售租比是五十年来算，该房产每年的升值率至少应该是你在银行存十年定期存款的利息率。而如果你是贷款买房的话，你要对比的利率就是你所要付贷款的利息率。我想这个比率大概是在6%到10%之间。而如果大家对房价增长速度的期望值大于这个比率，就会出现大家争相抢购的情况了。而如果该房产本身的实际增值没有大家期望的那么多，而它的价格被哄抬到高于实际价值，泡沫就产生了。所以，房价到底有没有泡沫，是看你觉得北京上海的房子，一年是否有这么高的实际增值了。这里要谈到的另外一点，是中国人消费习惯对房价的影响。我刚刚所说的计算方式，更适用于投资性的房屋。而对于普通老百姓买来自己住的房，这个计算方法成立的前提是，对于买房人来说，同样的屋子，租来住和自己买来住的没有实际性的差异。但这一点对于绝大多数的中国老百姓来说显然是不成立的。因为需要有一套安稳的居所，致使没有房的普通百姓愿意比投资者再牺牲多一部分的回报率，也就导致大家对高房价的容忍性更高，进一步增加了房产泡沫的产生，或产生的可能性。顺便说一点，我觉得中国现在的房