《哈尔滨市建筑容积率及相关内容管理规定》

1哈尔滨市建筑容积率及相关内容管理规定第一章总则第一条为科学有效利用城市土地资源和空间资源，建设节约型城市，依法规范城乡规划、国土、建设、房产、城市管理等部门行政许可办理，加强我市建设项目容积率及相关内容的管理，结合有关法律、法规、规章及哈尔滨市土地利用现状，制定本规定。第二条本规定适用于哈尔滨市城市规划区建设项目确定土地使用权招标、拍卖、挂牌等出让条件及建设项目行政许可办理。第二章建设项目容积率规定第三条建筑容积率是指规划建设用地范围内地上建筑面积与规划建设用地面积的比值。一般情况下建设项目容积率应当符合国家有关规范，并符合控制性详细规划；特殊情况下，应符合以下规定：（一）新区建设项目松北、群力、哈西等新区的建设项目应统一规划，在确定国有土地使用权招标、拍卖、挂牌规划条件时，新建区域内住宅及2周边现状住宅主要居室的日照时间不低于大寒日2小时；新建住宅与相邻现状住宅日照间距应满足《哈尔滨市城市规划管理条例》的有关规定。多层住宅容积率不应大于2.0；高层住宅容积率不应大于4.5；公共建筑容积率不应大于8.0。（二）旧城区建设项目为构建和谐社会，保证旧城区环境协调，旧城区建设项目在进行规划和建筑设计时，应充分考虑用地周边现状条件。周边现状住宅的主要居室日照时间应不低于大寒日2小时；新建区域内住宅的主要居室日照时间一般不低于大寒日1小时。新建住宅与相邻现状住宅日照间距应满足《哈尔滨市城市规划管理条例》的有关规定。1、旧城区成片改造项目（用地面积超过10000平方米）多层住宅容积率不宜超过2.0；高层住宅容积率不宜超过4.2；公共建筑容积率不宜超过7.0。2、旧城独立地段（插建）改造项目（用地面积小于10000平方米，大于3000平方米）多层住宅容积率严格控制在1.8以下;高层住宅容积率严格控制在3.5以下；公共建筑控制在5.0以下。3、旧城区面积小于等于3000平方米的用地原则上只允许拆除，鼓励建设公园、绿地、停车场（楼）或其它公益性服务设施，3并由各相关行政主管部门逐步实施。确需改造的，容积率严格控制在1.0以下。（三）公寓项目公寓建设项目分为居住型公寓及公建型公寓。居住型公寓用地分类为居住用地。容积率根据所处区位，参照住宅项目确定容积率；公建型公寓用地分类为公建用地，容积率根据所处区位参照公共建筑项目确定容积率。第四条松北、群力、哈西等新区中心地区；松花江沿线地段；按照国家、省、市有关政策、文件确定的重点工程、重大城市基础设施及统筹建设项目、棚户区改造及企业改制项目，在符合城市规划、相关法律、法规及有关规定的前提下，容积率可根据城市设计及城市建设实际需要进行确定。第五条为缓解城市中心区交通压力，解决停车泊位不足的问题，对建设项目配建停车泊位容积率作如下规定：（一）公共建设项目配建停车泊位标准按照《哈尔滨市建设项目配建停车场（库）和公共停车场（库）规划建设管理暂行规定》（哈规联[2009]1号）的上限值配建停车泊位。二环路以内的商品住宅项目，按照1.5泊位/户标准配建停车泊位；经济适用住房项目按照1泊位/户标准配建停车泊位。二环路以外的商品住宅项目，按1个/泊位标准配建停车泊位；经济适用住房项目、廉租住房项目按照0.5泊位/户标准配建停车泊位。4配建停车泊位中，地下停车库、结建式停车库的泊位应不小于总需求泊位的70%。（二）为鼓励建设单位在建设项目中配建停车场（库），按照本条第一款有关规定配建的室内停车库，市国土行政主管部门在核定用地出让底价时，地上部分按照《哈政发[2009]17号》文件确认评估地价的50%核定；地下一层按照确认评估地价的10%核定；地下二层按照确认评估地价的7.5%核定；地下三层及以下部分按照确认评估地价的5%核定。按照本条第一款规定，建设单位额外配建室内停车泊位的（采用立体停车设施配建的停车泊位除外），市城乡规划行政主管部门对每个额外配建的停车泊位予以奖励建筑面积120平方米。奖励建筑面积应交纳土地出让金和城市建设配套费，但不计入容积率。建设单位额外配建的室内停车泊位，可根据实际需要由建设单位进行销售、出租或按照市物价行政主管部门确定的收费标准，对社会开放使用。（三）市城乡规划行政主管部门在出具规划条件、办理行政许可时必须依据本条第一款规定，明确配建停车泊位数量，不得擅自降低停车泊位配建标准。（四）建筑设计单位必须按照市城乡规划行政主管部门审定的停车泊位数量合理布局、精心设计，建筑设计技术指标必须真实反映新建建筑各层停车泊位数量。5（五）建设单位在建设项目中，按本条第一款规定配建停车泊位后，额外建设立体停车库的，当产权、使用权归建设单位所有时，除享受本条第二款奖励政策外，立体停车楼建筑面积不计入建设项目容积率和建筑密度。额外建设的立体停车库产权归建设单位所有，使用权无偿交城市管理行政主管部门的，市城乡规划行政主管部门对每个停车泊位予以奖励建筑面积240平方米，其它奖励政策同上述规定。市城市管理行政主管部门须按国家有关规定对停车楼进行日常管理，并向社会开放。（六）建设项目配建停车场（库）应与建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。建设单位没有按照市城乡规划行政主管部门审定的建筑总平面图和建筑设计图纸配建停车场（库）的，不得进行验收和交付使用。第六条为突出哈尔滨地域特色和建筑风格，城市重要景观节点新建建筑或现状建筑立面进行改造时，在满足现行法律、法规的前提下，通过增设塔楼或立面装饰构件等方式来体现哈尔滨市建筑风格和地域特色，并没有实际使用功能的，每平方米可奖励建筑面积6平方米。奖励建筑面积免交纳土地出让金和城市建设配套费。新建项目涉及建设坡屋顶的，市城乡规划行政主管部门在规划条件中应明确坡屋顶的建筑面积，市国土行政主管部门按照实6际情况进行评估；现状建筑增设坡屋顶的，市国土行政主管部门按照哈政综[2008]52号文件规定处理。第七条建设项目中，建设单位能够沿城市主、次干道提供常年开放且面积不小于400平方米，供市民自由使用的广场、绿地，并负责广场、绿地日常维护管理的，每提供1平方米开放空间可奖励建筑面积2平方米。第八条一般情况下，建设项目奖励建筑面积不超过规划地上建筑面积的10%。第三章建设项目容积率调整规定第九条国有土地使用权招标、拍卖、挂牌项目，《国有建设用地使用权出让合同》签订后，容积率及建筑面积不得擅自增加。建设单位提出调整容积率的，应当依法履行控制性详细规划调整程序后，按规定交纳相关费用后依据《住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规[2008]227号）规定办理相关手续。第十条确因城市建设需要，使已取得土地使用权的建设项目建筑面积发生改变，并影响经济收益的，建设单位应委托有资质的中介机构核定收益损失概算和需要增加的建筑面积，经相关行政主管部门审查后报市政府审定。市城乡规划行政主管部门根据市政府审定的建筑面积，重新审定修建性详细规划，确定容积率。7第十一条市国土行政主管部门在与建设单位签订《国有建设用地使用权出让合同》时，依据市城乡规划行政主管部门确定的容积率，可向上浮动3%作为《国有建设用地使用权出让合同》中容积率的上限值，下限值以市城乡规划行政主管部门确定的容积率为准。由于容积率向上浮动增加的建筑面积部分，按规定收取土地出让金。（一）建设项目因规划建筑造型需要或建筑外饰面材料全部采用高档石材的，市城乡规划行政主管部门可按不高于《国有建设用地使用权出让合同》中容积率的上限值审定建筑面积。（二）市国土行政主管部门在与建设单位签定《国有建设用地使用权出让合同》时，未按照市城乡规划行政主管部门确定的容积率，向上浮动3%设定容积率上限值的，因建筑造型需要，市城乡规划行政主管部门可参照第六条规定予以建筑面积奖励。建设单位应按照新增建筑面积向国土行政主管部门补交土地出让金，但不计入容积率。第十二条非招标、拍卖、挂牌的建设项目，因建设单位原因提出增加容积率的，建设单位应向市城乡规划行政主管部门提出申请，符合控制性详细规划的，市城乡规划行政主管部门依法办理行政许可，市国土和建设行政主管部门重新核收土地出让金和城市建设配套费。第十三条市城乡规划行政主管部门对需要重新核收土地出8让金的项目，应函告市国土行政主管部门，在收到市国土资源行政主管部门重新核收土地出让金的确认意见函后，方可办理相应城乡规划行政许可。第四章建设项目相关内容规定第十四条建设单位提出调整在建项目建筑使用性质的，符合控制性详细规划的，经市城乡规划行政主管部门同意并履行相应程序后报市政府审定，市国土行政主管部门按照调整前后的楼面地价高者核收土地出让金。建设单位申请增加地下建筑面积、调整高层建筑与多层建筑面积比例的，经市城乡规划行政主管部门审查同意，建设单位应向市国土和建设行政主管部门补交相应土地出让金和城市建设配套费后。第十五条建设项目的建筑密度规定：建筑密度是指各类建筑的基底总面积与规划建设用地面积的比率；住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（%）。（一）多层住宅项目的住宅建筑净密度不得大于28%，建筑密度不得大于35%；高层住宅项目的住宅建筑净密度不得大于20%，建筑密度不得大于25%。多层、高层住宅混合项目的住宅建筑净密度不得大于25%，建筑密度不得大于30%。（二）城市中心区的公共建筑项目在不影响停车和人流集散9的前提下，一般情况下建筑密度不得超过40%；特殊地段可适当提高建筑密度，但不应超过60%。（三）居住型公寓建筑密度参照住宅项目有关规定执行；公建型公寓建筑密度参照公共建筑项目有关规定执行。第十六条建设项目绿地率的规定绿地率是指建设用地范围内的绿地总面积占建设用地面积的比率（%）。（一）旧城区住宅改造项目的绿地率不应低于25%，新城区住宅建设项目规划绿地率不应低于30%。公共建筑项目及工业项目的绿地率按照《哈尔滨市城市绿化条例》有关规定执行。（二）特殊情况下，建设项目的绿地率确实不能满足上款规定的，规划行政主管部门依据详细规划方案，确定需要补偿的绿地面积，建设单位向城市管理行政主管部门交纳绿地补偿金（补偿金具体标准由城市管理行政主管部门另行制定），绿地补偿金由城市管理行政主管部门专款专用，统一用于本规定第三条规定的公园、绿地、停车场或其它公益性服务设施建设。第十七条根据城市街道景观和环境需要，一般情况下，新建建筑后退道路红线距离应符合以下规定：（一）当道路红线宽度大于等于60米时：新建多层住宅建筑后退红线距离不小于5米。新建多层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于10米。10当新建高层建筑小于等于50米时，高层住宅建筑后退红线距离不小于10米。高层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于15米。当新建高层建筑大于50米、小于等于100米时，高层住宅建筑后退红线距离不小于15米。高层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于20米。当高层建筑高度大于100米时，新建建筑后退红线距离不少于25米。（二）当道路红线宽度大于等于40米、小于60米时新建多层住宅建筑后退红线距离不小于5米。新建多层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于8米。当新建高层建筑小于等于50米时，高层住宅建筑后退红线距离不小于8米。高层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于12米。当新建高层建筑大于50米、小于等于100米时，高层住宅建筑后退红线距离不小于12米。高层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于15米。当高层建筑高度大于100米时，新建建筑后退红线距离不少于20米。（三）当道路红线宽度小于40米时：新建多层住宅建筑后退红线距离不小于3米。新建多层公共11建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于5米。当新建高层建筑小于等于50米时，高层住宅建筑后退红线距离不小于5米。高层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于8米。当新建高层建筑大于50米、小于等于100米时，高层住宅建筑后退红线距离不小于8米。高层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于12米。当高层建筑高度大于100米时，新建建筑后退红线距离不少于15米。（四）特殊情况下，考虑旧区改造的可实施性、