存量房资金监管方案简析

存量房资金监管方案简析存量房网签、备案和资金监管体系，技术层面上涉及到房地产交易七个系统中的“存量房网签备案子系统”、“从业主体管理子系统”、“权属登记子系统”、“测绘及成果管理子系统”等四个方面，在实务操作中依次涉及挂牌委托、合同备案和资金监管三个相对独立的业务流程。以下仅对于资金监管业务流程的可能实施模式和相关要素作出分析。一、首先明确以下前提根据建设部和中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范和交易结算资金账户有关问题的通知》（建住房【2006】321号）和住建部CJJ/T115-2007《房地产市场信息系统技术规范》第6章有关存量房交易网签备案和资金监管相关内容的要求，应明确以下几点：1、存量房资金监管涉及的广度和深度应由各地根据实际情况确定。2、对于存量房的资金监管到底是进行形式审查还是实质监管，并无明确要求。3、在技术环节和实务操作上，对存量房网签、备案和存量房交易资金监管等环节及其相关性，未做确定性要求，即各地可根据实际条件自行决定实施细则。4、房地产交易作为民事经济行为，其资金监管法理上属于自愿行为。二、面临的共性问题1、交易双方包括经纪机构和经纪人未认识到资金监管的重要性，主观上抗拒“繁琐”的交易流程；2、道德瑕疵的经纪机构和经纪人有意误导交易双方规避资金监管环节；3、存量房资金流动存在交易量大，但是单笔数量小，且周转快的特点，金融机构难以获利有可能不愿配合；4、行政行为干涉民事行为需要合理的依据和严谨的实施细则。5、不同交易方式下，产权登记、物业交验与双方约定的结算时间可能并非全部一致，从而影响制式监管协议条款的制定。6、交易当事人对于定金、首付款、尾款等的不同约定与资金监管协议可能冲突。7、不动产统一登记实施在即，作为交易管理环节该如何与未来的不动产统一登记相配合有较大的不确定性。三、五种不同监管方式和实务操作流程分析我国目前主要采用以下几种存量房资金监管形式（国外主要由行业自律组织承担）（一）政府机构强制性监管（即政府为主的实质性监管）由政府制定专门机构，并以其名义开设专用账户，同时在房屋登记流程中将资金监管强制作为前置条件，除特殊情况外（如直系亲属、继承、析产、分立合并等）其余存量房交易中的房款一律按要求的比例或者全部纳入资金监管账户进行划转。房地产信息系统通过银行接口与银行资金系统相连，监管部门通过网络全程实时控制资金流向。在房屋登记信息系统的流程中加入资金监管和资金结算环节。优点：（1）便于管理，也便于主管部门监测，监管力度最大；（2）公信力强。缺点：（1）投入费用高，信息系统的建设及后期维护成本较大；（2）由于涉及到与银行系统相连，可能导致现有房屋登记系统维护难度增大，且对双方的数据安全都有一定的风险；（3）需投入大量专职人员，行政开销较大；（4）涉及当事主体较多，操作流程繁琐；（5）监管责任大，不能完全杜绝意外的发生。监管协议签署方：交易双方、银行、政府指定的的专门机构、房地产经纪机构。结论：政府机构实质性监管，对整个资金监管体系控制力度最大，相应的一旦出现问题所承担的责任也大。同时作为闭环式监管系统，投入的人力，财力也是各种方案里最大的。国内多数是在北京等经济发达，房地产交易活跃，要求监管力度大的城市采用，这些城市交易量大，登记周期长，资金在账户中沉淀时期也较长。而我市的存量房交易量、交易金额和规费收入是否足以支持体系的长期运转是需要考虑的问题。（二）政府机构程序性监管（即政府为主的形式审查）实质要求类似方案一，同样由政府机构指定专门机构开设统一的专用账户，作为资金监管平台。但是房屋登记系统不与银行的资金系统联通，只在程序环节上对资金监管要件做一定程度的实质性审查。实务操作中登记机构以银行开出的资金监管收据作为受理房屋登记的前置条件，银行以已办结的产权证或登记机构开具的资金划转通知单完成资金结算。优点：（1）方案二比较经济，易于实行，可操作性好；（2）公信力强。缺点：（1）增加了交易环节和当事人负担；（2）非实时监管的方式可能导致一些变数。监管协议签署方：交易双方、政府机构、银行、房地产经纪机构。结论：较适宜房地产交易较少不够活跃的地区，整体环节易于操作，投入较小，但监管力度仍然较大。方案一和二可能的风险主要是监管疏漏的问题，比如很难完全避免阴阳合同的问题，一旦因此导致纠纷，作为实质上的管理部门，很难脱身。（三）采取第三方监管（即形式审查）由不从事房地产买卖、租赁的独立第三方（如担保公司或律师事务所）进行资金监管，以其名义在银行开设监管账户，但需有政府部门对该类第三方制定较高的准入门槛。登记机构对存量房资金是否进行监管只做形式上的审查。优点：（1）管理对象单一，账户统一，便于管理；（2）可能的风险最小。缺点：（1）资金安全和第三方机构的“公正”地位需要保证；（2）对第三方的资信等级和公信力有较高要求；（2）产生额外费用，且费用标准难以确定。监管协议相关方：交易双方、银行、第三方、房地产经纪机构。结论：此种方案有一定的可操作性，可以使行政主管部门风险相对最低，但因第三方要对大量交易和多个经纪机构进行资金监管，其涉及到的金额将会很大，风险也随之提高，同时其额外收费对于推动资金监管将是阻碍而非促进。因此，对此类第三方的保证金和监管账户的监管力度要求要加大。（四）存入买方或者卖方开设的个人监管账户（即完全尊重民事行为）由买方或卖方在银行开设个人账户，买方将房款存入其中，银行将账户冻结至监管协议上约定的时间节点或交付条件，符合要求后由银行放款。登记机构以银行的监管资金收据作为受理登记的前置条件。优点：（1）手续简单，行政负担最轻；（2）对于当事人无额外费用。缺点：（1）监管力度最轻；（2）账户繁多，不利于监管；（3）买卖双方就存入哪一方账户难以达成一致。监管协议相关方：交易双方、房地产经纪机构、银行。（五）银行及与其合作的资金监管委托方（如房地产经纪机构）开设专用账户（即政府有限度的实质性监管）由大型的经纪机构或者小型经纪机构联合体或小型经纪机构和自由成交双方的委托机构（也可以是行政部门指定的机构）与银行签订监管协议，并以其名义开设专用账户。行政部门按人民银行和住建部有关要求制定监管细则（如须设立专用结算账户和买方子账户，严格划转要求，不得提取现金，制定定期和随机抽查制度等）受监管各方需共同遵守。登记机构以受监管各方的确认单据作为受理登记的前置条件，银行以监管协议约定的结算条件支付房款。优点：（1）民事主体在监管框架内平等自由协商，其运行机制最为灵活；（2）行政部门仅负责监管，责任及负担都较轻；（3）投入的行政成本较少，基本不影响正常的房屋登记工作。缺点：（1）对房地产市场的规范程度要求较高；（2）监管职能履行是否到位起到决定性作用；（3）需要完善的监管细则作为管理依据，对于配套体系的建设有一定要求，且对监管力度有较高要求；（4）存量房市场主体区别于商品房的主要区别之一就是交易当事方多而散且素质参差不齐，前期规范市场主体行为的工作难度较大。结论：方案五作为行政最少干涉民事的方案，是比较符合房地产市场监管未来的发展趋势和国家对规范房地产市场要求的方案，也符合行政部门目前的定位趋势，同时行政部门的风险和操作成本也较低，如能严谨谋划、妥善实施其监管力度也是较强的。但是此方案对房产市场的规范程度要求较高，在房产系统的七个子系统里与“从业主体管理子系统”密切关联。因此，对从业机构和从业人员的管理以及信用档案的建立和从业资格考核也应纳入配套体系的建设。