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房地产企业所得税的前世与今生(开篇语之二)主讲:开篇语(二)房地产企业所得税政策之前世今生一、内资企业(一)1994-2003年从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策,房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上,地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业,没有量体裁衣的税收政策,等于国家放弃了对房地产企业的税收追索,形成了其“经济的巨人,纳税的侏儒”!思考:为什么偏偏在1994年进行了大规模的税制改革,1993年进行了会计制度改革?联系新会计准则。开篇语(二)一、内资企业(二)2003-2006年2003年制订了国税发〔2003]83号文件,专门针对房地产企业制订了企业所得税政策。本政策参照了外商投资企业所得税国税发〔2001〕142号文件,对内资企业的预售收入开始征税,是最核心的规定。该文件的发布,有力的加强了房地产企业的所得税稽查。该文件的缺陷?(没有完工标准,致使销售收入都停留在预售阶段)开篇语(二)一、内资企业(三)2006-2008年83号文件在执行过程中,产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下,国家税务总局与时俱进,于2006年制定了31号文件,号称“剑指地产偷税黑洞”,但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌!31号文件的制定与实施,对地产业税收产生了深远的影响,对于地产业税收来说,怎么形容31号文件的重要性也为过!开篇语(二)二、外资企业((一)国税发〔1995]153号文件首先提出了预售收入征税的概念,房地产业所得税政策同其他企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步,一直到八年以后的2003年,内资企业才提出预售收入征税的概念。(对外资企业做地产的限制性规定)(二)国税发〔2001〕142号文件142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布,内资房地产税收政策更加详细明确,内外资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外,房地产企业还有其特殊的差异。鲜明的特点是按照项目征税!开篇语(二)三、新所得税法(九九归一)(一)国税函【2008】299号文件(季度预缴)(二)国税发【2009】31号文件(年末纳税申报)房地产税收核心(预售收入与完工标准的税务处理)1、2003年以前,无完工标准,也无预售规定。2、2003-2006,有预售收入规定,无完工标准。3、现行政策:既有预售收入规定,也有完工标准。但是完工标准比较提前,造成了现行税制的很多问题。开篇语(二)思考:在讲解过程中将充分考虑衔接问题(提起思考,稍后讲解)1、所得税税率变动对地产所得税的影响(33%与25%)2、外资企业对接新31号文件的过渡问题(税款换算为毛利)。3、期间费用的遗留事项(2008年一次性扣除)4、新政策在申报表中的实现
本文标题:2、房地产企业所得税的前世与今生
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