房地产公司曲线避税目前仍不清楚与富力地产一样拥有自己的建筑公司的合生创展(0754.HK)是否会采取与富力地产一样的手法避税。由于合生创展属于上市公司,如果在将建筑公司收购成为公司附属公司之前采取向建筑公司转移利润的方式避税,将会对上市公司的整体利润产生较大影响。因此,从上市公司的财务角度考虑,则合生创展也将难以避免收购其老板朱孟依名下的广东韩江建筑安装工程有限公司(下称“广东韩江”),以合法规避土地增值税。“实际上,这也有利于减少公司的关联交易。”据了解,合生创展与广东韩江的关联交易也居高不下,“容易引起投资者对公司运作的怀疑”。但对于房地产上市公司而言,为规避土地增值税而将利润转移至建筑公司的做法,可能导致公司的商业模式发生转变——原来以房地产销售利润为主转变为以建筑工程利润为主。但黄立冲认为,这种商业模式的转变由于不会影响公司的整体利润,因此不会对公司产生太大影响。“机构投资者一看就明白,而散户从来不关心这个”。房地产公司的一些避税技巧一位北京房地产业的资深人士近日披露了房地产公司的诸多避税技巧。他指出,“超长且参与企业众多的生产环节,已经让房地产业有了较大的避税空间。”由于房地产开发过程中的费用非常不确定,此前在账目上已经有体现的经济行为,也会不断面临洽谈更改。比如门窗的设计和装修,都可能在实际操作中更改,而资深会计也可以在做账的时候,将洽商变更的金额,以更适合避税的方式做账。一般而言,这类洽商金额可占到总造价的20%。另外,“房地产业特有的滚动开发模式,利于业者将大量利润转化为再投资。”由于企业所得税按季度征收,每年年底清缴,但房地产的售楼收入,并不是按年度结算,在有规律的征税方式和房地产企业没有规律的营收周期之间,留下了一个避税时间差。一旦销售达到盈亏平衡点的时候,开发商还没有物色到新的投资项目,他就会暂时停止售卖,或者将剩余的楼盘进行出租,使年底结算时的售楼收入不能确认,利润也无从形成。如果有好的项目,地产商则会将手中剩余的物业出手,然后投资到下一个项目。而在作为纳税依据的会计报表上,营业收入就被“偷梁换柱”为新的投资。这位人士指出,建设部原部长杨慎先生在他的文集里也提到了这一怪现状。从1990-1999年,中国房地产投资额从336.2亿上涨到4103.2亿,但地产业给社会的增加值仅占GDP比重的1.86%,和1990年的1.7%的比重相比,可谓蜗行牛步。这个数值比印度低90%,比韩国低4.5倍。其中一个重要的原因在于,“利润大都‘沉淀’为新的固定资产投资。”企业所得税征收方式有三种,查账、定额和定率要看你们的规模、税务局给你们的认定等等情况,如果税务局没有另行通知,那么你们属于查账征收形式。一般纳税人的说法,是针对增值税纳税人而言的,这与企业所得税无关。关于房地产开发企业纳税及合理避税浅析一房地产行业简述(作为开头,少许字数即可)二房地产开发企业涉税分析1营业税分为一般方式销售不动产;预收货款方式销售不动产;自营建筑施工业务;对外出租自行开发的商品房业务2增值税、关税3土地增值税4企业所得税5房产税6其他个税三房地产开发企业避税筹划(重点)1营业税(1)不动产投资入股不征营业税(2)用于农业生产免征。。。2房产税参照其征税范围,不在其中的不征3土地增值税。。。四房地产开发企业纳税避税筹划案例五总结参考资料:税收筹划课教授所讲一、房地产企业涉及的主要税收:1、营业税;2、营业税附加;3、土地增值税;4、企业所得税;5、其他涉及税种:印花税、土地使用税、代扣的个人所得税等;6、房地产企业整体税负。二、房地产企业合理避税的几个环节1、项目开始时的税收筹划:并购过程中的土地成本的列支问题;选择合适的注册地;规划设计时的容积率确定;特殊情况下的会计处理,有利于税负降低。2、项目经营过程中的税务筹划:合理确定销售价格,加速资金周转;增加开发成本;关联交易的转让定价;折扣的处理;如设计合同、审计合同、律师服务合同等的签订;合理的会计核算;会馆的处理;商业地产租金收入的筹划。三、关注公司的会计利润1、会计利润是股票定价的主要依据;2、股价对公司的影响———主要是再次融资;3、公司目前会计利润存在的问题。目前,房地产业在激烈的市场竞争中价格仍居高不下,其原因很多,而土地增值税则是原因之一。开发商开发一个项目,总要获得一定利润,而利润高低又涉及到土地增值税的多少,利润越大土地增值税缴得越多,房价就越高。因此,如何做到使房价在同行中最低、应缴土地增值税最少、所获利润最佳,是房地产开发商应当认真考虑的问题。税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应,我们可以对此进行税收筹划。例如:某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发,2000年3月2日,出售普通住宅用房一幢,总面积9100平方米,平均售价2000元/平方米,售价总额为1820万元。该房屋支付土地出让金200万元,房地产开发成本900万元,利息支出为100万元,其中40万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7%、印花税税率为万分之五、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%,该公司应纳土地增值税及税后盈利计算如下:1、确定转让房地产的收人为1820万元。2、确定转让房地产的扣除项目金额:(1)取得土地使用权所支付的金额为200万元。(2)房地产开发成本为900万元。(3)房地产开发费用=(200+900)×10%=110(万元)。(4)从事房地产开发加计扣除允许=(200十900)×20%=220(万元)。(5)允许扣除的税费合计=1500x5%×(1+7%+3%)=82.5(万元)。(6)允许扣除项目金额合计=200+900+110+220+82.5=1512.5(万元)。3、增值额=1820-1512.5=307.5(万元)。4、增值率=307.5÷1512.5×100%=20.33%。5、应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=307.5×30%-0=92.25(万元)。6、实际盈利金额=收入-成本-费用-税金=1820-200-900-100-82.5=445.25(万元)。假设该公司将房价适当调低,由每平方米2000元,降到每平方米1978元,则售价总额为1800万元,其他资料不变。则:1、增值额=1800-1512.5=287.5(万元)。2、增值率=287.5÷1512.5×100%=19%20%。该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%,按规定免征土地增值税。3、实际盈利金额=1800-200-900-100-82.5=517.5(万元)。比较上述计算结果,第二种情况虽然售价比原来降低了20万元,但实际税后收益反而比原来增加了72.25万元(即517.5-445.25)。在实际工作中,应当认真测算增值率,然后再设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价;二是增加扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定,在房地产开发成本中包括很多可扣除的内容:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章,通过改善住房环境,一方面适当增加了扣除项目,另一方面还会受到消费者的欢迎。房地产开发商只有通过合理定价与加大投入,才能做到以“高质量、低价格”来占领市场。近年来,房地产企业偷漏税情况严重。以北京市为例,从2003年—2005年,北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查,被查出有问题的企业725家,其中千万元以上案件24起,有问题比例为66%;检查总计查补10.05亿元,滞纳金一项,就收取5891万元,而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万,达到1817万元。税务机关已将房地产行业纳税情况确定为监管重点,并且正积极探索建立房地产行业纳税评估模型,还计划与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度,以加强对房地产开发企业与应纳税额有关数据的采集、监控和分析能力,同时在行政程序上规范纳税人的税务登记行为,建立档案,以便全程跟踪。此外,税务机关还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。可以明显预见,房地产企业涉税违法的代价将进一步加大,税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何对其经营活动进行税收筹划提供一些思路。(一)从节税空间大的税种和纳税人构成入手房地产企业在进行税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值。从理论上来讲,应选择税收优惠多,税负伸缩弹性大的的税种作为切入点,例如土地增值税对房地产企业而言,就是一个具有很高税收筹划价值的税种,原因有两个:一是其税率比较高,税负重;二是其税率为超率累进税率,跳跃性大,不同级次之间税收负担的差距大,土地增值税税率为四级超率累进税率,税率从30%到60%,增值率越低,税率越低,《土地增值税暂行条例》第8条规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。因此土地增值税筹划的余地也大。从纳税人构成切入。我国大量税收共同的特点是以企业的某种类别身份为基础。因此房地产企业进行税收筹划时可以考虑能否避开成为某税种纳税人,从而实现节税目的。例如,《增值税暂行条例》第五条规定,一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务,为混合销售行为。依据混合销售按照“经营主业”划分只征一种税的原则,企业有充分的空间进行税收筹划以获得适合自己企业和产品特点的纳税方式。设有一房地产开发企业兼营房屋出租,属于增值税一般纳税人,向另一单位出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收电话、水电费。若不对这些费用分别核算,根据《增值税暂行条例》的规定,用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣,这样就加重了企业税收负担。企业可以通过分别核算和收取这些费用,将其中所包含的增值税予以抵扣。(二)寻找变量税收筹划过程就是不断发现并引入变量的过程。所谓变量,就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。影响应纳税额的两个最直接、最根本地因素是计税依据和税率,计税依据越小,税率越低,应纳税额越少,其它间接因素都通过这两个因素其作用。虽然这两个因素在不同税种中的内容不同,但采取的筹划方法都得从这两个方面下功夫。另外,税收筹划从某种意义上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款来实现减轻纳税成本的目的,房地产企业应寻找在相关税收政策中的特定条款,并加以充分利用。这些条款包括三类:差异性条款。例如房地产业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税,土地增值税税率为四级超率累进税率,税率从30%到60%,增值率越高,税率越高,其他业务收入相对于房地产销售收入,涉及的税负主要是营业税,不缴纳土地增值税,税负轻一些。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修,可以考虑将其作为单独的业务进行核算,分解房地产价格,这样还可能有效降低房地产的增值率。选择性条款。税制设计和税收政策中规定了不同的纳税处理模式,对一种纳税主体规定了二选一的纳税方法,纳税人就可以通过测算,选择一种纳税成本较低的纳税处理模式。例如根据《房产税暂行条例》第3、4条的规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异,在这种情况下,就存在税收筹划的空间。企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。优惠性条款。我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策,房地产开发企业可以充分创造条件,通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定的通
本文标题:房地产公司曲线避税
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