恩施州城市规划管理技术规定(2018年版)

恩施土家族苗族自治州城市规划管理技术规定（2018年版）恩施土家族苗族自治州人民政府2017年12月目录第一章总则..............................................2第二章建设用地管理......................................3第三章建筑间距..........................................8第四章建筑退让.........................................11第五章建筑日照.........................................12第六章建筑规划设计.....................................14第七章规划指标计算.....................................15第八章市政公用设施.....................................19第九章附则.............................................24第一章总则第一条为规范城市规划建设管理，保障城市规划顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合我州实际，制定本规定。第二条恩施市城市规划区（以下简称规划区）内开展城市规划设计与管理应当遵守本规定。涉及建设、消防、人防、绿化、抗震、环保、环境卫生、节能、交通、航空、气象、水务、燃气、文物保护、信息网络、国家安全等方面的，还应当符合国家有关技术规范。其他县、市可参照执行。第三条本规定以“推进生态文明，建设美丽恩施”为目标，切实保护自然山水格局，充分发挥城乡规划引领城乡建设、改善生态环境、保障公共利益的作用，促进城市健康有序发展。第四条本规定由各级城乡规划主管部门负责组织实施，国土、住建、交通运输、公安、消防、人防、园林、城管、水利、环保等部门按照各自职责做好相关工作。第二章建设用地管理第五条建设项目选址应当符合城市总体规划、控制性详细规划、专项规划及土地利用总体规划，优先选址在现状交通和基础设施条件较为完善的区域。特殊区域的建设项目选址还应当符合下列要求：（一）符合城市总体规划的“三区四线”空间管制要求；（二）在历史文化街区范围内，应当以旧城更新、整治为主，不得破坏原有历史文化风貌和空间格局；（三）不得擅自占用、填埋或改造河流、溪沟、水库及排水冲沟等，对自然排水通道和蓄水设施进行改造的，应当专题论证；（四）临近保护山体、水体周边区域（以下简称“两边”区域）的建设项目选址，应当符合专项规划要求。第六条规划区内的建设用地管理，应当以控制性详细规划为依据，并遵循土地使用兼容性原则。各类建设用地使用性质的划分，应当按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）确定，详细规划已明确兼容性内容的，按批准的详细规划执行；未明确兼容性内容的按附录2《各类建设用地适建范围表》的规定执行。控制性详细规划确定的居住用地，其配套商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的5%；以居住为主的商住混合用地，其商业、商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。城市新区和有实施条件的旧城区应当按照商住分离的模式布局。临时建设项目不得影响近期建设规划、控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等，同一临时建设项目内临时建（构）筑物总建筑面积不应大于2000平方米。第七条建设用地使用应当符合集约利用、整体实施原则，建设用地最小开发单元为5000平方米。不满足最小开发单元的建设用地，有下列情形之一的，在满足消防、交通、景观、环境、净空及建筑间距等要求的情况下，城乡规划主管部门可批准建设：（一）公益性项目和市政设施项目；（二）相邻地块已建设完成，规划期内不具备扩大建设条件的；（三）邻近土地为道路、广场、河道、绿地等城市开敞空间或公共服务、市政设施用地，且实施特殊功能控制不宜扩大或合并实施的；（四）按批准的总平面或者修建性详细规划，进行分期实施的；（五）经规划论证可以进行建设的。第八条建设用地规划条件一般应明确用地性质、用地面积、建筑密度（或建筑系数）、容积率、建筑高度、主要功能建筑比例、绿地率、停车位配建、公共服务设施和市政基础设施配建、居住项目配套设施配建、建筑退让、公共通道、山体水体保护（含非保护山体利用情况）、绿化控制以及控制性详细规划确定的其它控制要求等内容。按照国家、省、州相关要求推广实施绿色建筑和装配式建筑，并将相关要求纳入规划条件。建设项目主要技术经济指标应当在项目建设净用地内核算。建设项目用地中有代征城市道路、绿地、广场等用地的，由城乡规划主管部门确定代征范围及面积。工业项目所需行政办公和生活服务用房（包含厂区办公楼、值班宿舍、职工食堂及职工活动用房等）建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。成品仓库、研发室、实验室、产品展厅等功能用房总建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。第九条建设单位报送的建设工程设计方案应当包含总平面布局、绿地平面布局、停车位配建、市政管线设计、场地竖向设计、交通组织、消防设施布局、建筑外观效果、夜景亮化、绿色建筑规划及相关规划指标等内容。用地规模达20000平方米以上的商业、居住类建设项目，学校、医院等重大公共服务设施项目，以及具有特殊功能的建设项目，应当编制修建性详细规划。第十条新建居住类建设项目应当按要求配套物业服务用房、社区公共服务用房、体育健身设施、居家养老服务用房、垃圾收集站、公共厕所、小型消防站等设施，建成后将产权移交相关主管部门（其建筑面积不计入容积率）。1000户以上的居住小区还应当按要求配建超市、医疗卫生和文化服务等设施。居住项目主要配套设施配建标准按表2.1控制。表2.1居住项目主要配套设施配建标准控制表序号项目配建标准是否计容建设要求1物业服务用房不低于项目总建筑面积的2‰，且最少不低于100㎡否分期建设的物业服务用房，首期交付使用时物业服务用房面积应当不低于应交面积的50%；房屋交付使用过半的，物业服务用房应当全部交付。物业服务用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当无偿提供临时物业服务用房。2社区公共服务用房不低于住宅总建筑面积的3‰，且最少不低于60㎡社区公共服务用房与其他建筑物合建时，应设置在建筑物地平面以上的1-3层，并开设独立的出入口。按照规划配置的社区服务大厅应临道路布置，并保证一楼有不低于80㎡的一站式服务大厅。3体育健身用房/配建建筑按0.1㎡/人或配包括各种室外球场、泳池、器械场地、铺地广场、游步道以及室内运动场馆；可设置于建筑场地建场地按0.3㎡/人架空层、地下室、半地下室或多低层建筑屋顶、裙房屋顶，但应方便居民自由进出，且场地尺寸、净高等应满足相关要求；运动设施宜结合中心绿地集中设置，且不得对居民生活造成较大干扰。4居家养老服务用房不低于20㎡/100户，且最少不低于20㎡应设置在小区位置适中、交通便捷地段，主要生活用房应有良好的朝向，冬至日满窗日照不宜小于1小时；宜靠近幼儿园、会所、超市、中心绿地和运动设施；居家养老服务用房不应设置在建筑地下室、半地下室、四层及以上楼层，二层以上的应设置担架电梯或无障碍坡道。5垃圾收集站房（点）站房（点）面积按项目计容建筑面积配建，5万㎡以下的≥20㎡，5-10万㎡的≥40㎡；10万㎡以上的应当会同环卫部门进行专项设计单个收集点服务半径不应大于70m；应设置为固定式封闭垃圾收集站房，站房内转运容器应根据此区域环卫部门收集、转运方式确定；站房前区布置应满足垃圾收集小车、垃圾运输车的通行和方便、安全作业的要求，建筑设计和外部装饰应与周围建筑及环境相协调，宜设置一定宽度的绿化隔离带。6公共厕所按居住户数每1000户不低于6个蹲位、建筑面积不小于30㎡配建。不足1000户的按1000户计算单处公厕服务半径不宜超过60m，且必须配置明显的指(导)向牌。独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3m宽绿化隔离带。附属式公共厕所应建于建筑物底层，并设置直接通至室外的单独出入口。公共厕所必须满足通风、采光等要求，同时应配建国标三级化粪池且满足疏通车辆通行条件。推广建设“第三卫生间”。7小型消防站商业建筑面积超过10万㎡或住宅（含商住）项目建筑面积超过30万㎡的项目应当配套至少1处小型消防站小型消防站应设在项目内便于车辆迅速出动的临街地段，其用地应满足业务训练要求，单个站点建筑面积不应小于300㎡，且设2个“长10m×宽4.5m×净高4m”的消防车库及便于执勤的生活场所。1000户以下的居住项目应当结合周边区域情况进行幼儿园配置,配置标准为每户不低于0.6平方米。1000户以上的居住项目应当配建幼儿园，幼儿园每班按30座计，配建面积按表2.2控制。表2.2居住项目配套幼儿园建设标准居住项目规模（户）1000—12501251—15001501—22502251—30003001—37503751以上幼儿园设置规模2班、60人3班、90人6班、180人9班、270人12班、360人按标准设置2个或2个以上幼儿园幼儿园用地面积（㎡）9001350270040505400幼儿园建筑面积（㎡）600900180027003600幼儿园配建要求应当在地块规划条件中明确，其产权无偿移交，幼儿园建筑面积不计入容积率。原规划条件未明确配建幼儿园的居住项目，其产权不移交，幼儿园建筑面积计入容积率。配建幼儿园应当位于接近公共绿地，便于接送幼儿的地段，服务半径不宜大于300米。托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物背风面,但其主要房间应满足冬至日不小于2小时的日照标准；活动场地应有不少于1/2的面积在标准建筑日照阴影线之外。第十一条用地建设强度指标应当依据控制性详细规划，并结合城市设计（规划策划方案）和专项规划的要求确定。编制控制性详细规划应当参照表2.3并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量。旧城改造区和城市新建区范围由城乡规划主管部门划定（详见附录3），历史文化名城保护范围内的建设容量指标按相关规划执行。单独地块的独立建筑和具有特殊功能要求的独立地块建设项目，相关指标无法满足表2.3要求的，其相关指标根据实际情况论证后确定。表2.3建设容量指标控制表类别城市新建区旧城改造区建筑密度（%）建筑系数（%）容积率绿地率（%）建筑密度(%)容积率绿地率（%）居住用地低层住宅≤40≥1.2≥35≥25多层住宅≤30≤2.0≤30≤2.0高层住宅≤25≤2.5≤25≤3.0商业用地多低层≤45≤3.0≥15≤45≤3.0≥10高层≤40≤4.0≤45≤5.0商住混合用地≤30≤3.0≥30≤40≤4.5≥20办公用地多层≤35≤2.0≥25≤40≤2.5≥20高层≤30≤4.0≤40≤4.0工业用地40-60≥1.010-15仓储用地40-60≥1.08-15第十二条建设项目应当遵循统一规划建设的原则，确因先期还建或者实现建设计划目标等需要分期实施的，在符合下列要求的情况下，统一规划后可分期实施建设：（一）先期建设的计容建筑总面积不得超过已取得土地可建设量的50%；（二）先期建设的各栋建筑应满足建筑退界、出入口开设等管控要求，并同时满足与周边区域现状建筑、规划建筑之间的间距、消防通道等相关要求；（三）满足先期建设部分所需的社区公共服务用房、物业服务用房、体育健身设施、停车泊位及市政基础设施等相关配套要求，优先建设学校、幼儿园、养老等公共服务设施。第十三条同一建设单位取得相邻的两块或者多块用地，在符合下列要求的情况下，可统一规划建设：（一）各地块用地边界相接；（二）各地块规划用地性质满足用地兼容性的要求；（三）建筑密度、容积率等规划控制指标不突破原批准总指标；（四）若各地块规划用地性质或控制要求不同，合并后各使用性质建筑面积的比例应当不变，且符合相关规划控制要求。不同土地权属单位的相邻地块，各单位协商一致统一规划建设的，各地块规划指标不得发生变化。第三章建筑间距第十四条建筑间距应当满足消防、交通、防震、环保、安全、采光、视觉卫生、工程管线敷设、建筑保护以及