2015 第二季度房产市场

2015第二季度房产市场调研报告2015年6月目录1调研背景....................................................................................................32报告主要成果...........................................................................................42.1购房需求调研报告：.....................................................................42.1.1目前房产市场普遍特性.......................................................42.1.2不同需求人群特征..............................................................102.1.3不同年龄层次需求特征.....................................................142.1.4五大城市购房特点..............................................................162.2租房需求调研报告：...................................................................222.2.1房屋租赁市场总体特性.....................................................222.2.2五大城市房屋租赁偏好.....................................................271调研背景今年以来楼市回暖已成为不争的事实，随着楼市大环境的好转，市场也愈发多样化、复杂化，市场在总体越发理性的大趋势下，购房人行为模式和特征不断发生着转变，这其中有个体的差异化，同时又有着群体的共通性。本次，58同城就针对房地产市场进行了深入的调研，以买房人群和租房人群为调研蓝本，通过线上，线下以及电话采样等多种方式，试图解开2015年楼市新政后，首个季度的市场表现。作为中国最大的生活信息平台，58同城基于购房人大数据连续发布季度房产市场报告，已多次反映和验证市场出现的新特征与新趋势，成为深度解读房产市场复杂现象的重要坐标。2报告主要成果2.1购房需求调研报告：2.1.1目前房产市场普遍特性市场继续回归居住属性，自住型购房成为绝对主体数据显示，购房目的中，改善日常住房条件已经成为第一大项，占比57.8%。消费者购房目的来源于自住需求，楼市的去投资化趋势进一步加深。调查时间：2015年6月调查方式：线上调研调查样本数量：8990三居替代二居成为首选大平米改善型购房需求攀升从最新的数据中发现，三室一厅的大户、大平米型悄然跃居消费者购房偏好的第一位。虽然以一居、二居为最典型体现的刚需型市场依然庞大，但三居类房屋攀升至首位，也意味着改善型住房成为当前和未来购房需求的首要市场。小高层/高层成都市新秀，最受购房者青睐随着近年来小高层/高层楼体质量更高、采光较好、视野广阔、有电梯代步等优势逐步被人们认可，消费者对其的青睐度也随之飙升。在众多房屋类型中独占鳌头，成都市人新宠。观念转变购房者更倾向选择精装房毛坯房曾是交房市场的绝对主体。购房人、行业内均对精装房充斥着质疑与不满。如今精装房已成为消费者的最爱。精装修房成为主流市场，既节省了购房者的人力和时间，也满足提高购房、居住品质的需求。中国式购房思维新房依然是首选，特殊性质房产二手接受率较高我国消费者向来偏爱买新物品，房产自然也不例外。新房因首次居住，房屋状况更明朗，同时新社区环境也更为优质，消费者更愿选择。但对于入学方便、社区便利等特殊需求来讲，部分二手房更容易满足，因此得到消费者的认可。一套房不足填充市场需要，购房套数需求在增长消费者二套房购房需求过半，一套房购置不再是市场主力军。从消费者年龄层次上看，因生活需求及财富逐渐积累，20-40岁购房者二套房需求随年龄增长直线上升。房屋信息获取途径向互联网渠道大步迈进互联网房产信息的普及率及认可度一路彪升。互联网平台信息量大、时间灵活等绝对优势是消费者选择其的首要因素。如今70后、60后互联网找房概率几乎赶超年轻人。通过互联网渠道获取房屋信息逐步成为消费者习惯。2.1.2不同需求人群特征居住型需求人群居住型需求人群35岁以下比例超8成，收入大多在10000-15999区间。居住型需求人群中，首次购房者占比近7成，人群居住需求迫切，希望选择现房达购房者达60％以上。婚房需求人群主要以20-30岁的年轻客群为主，学历程度普遍较高，目前以普通职员和企业中层为主婚房需求人群在线搜索倾向于户型特征，其次是房屋类型特征。改善型住房人群30-40岁人群占比超过6成，本科学历占主流，职业以企业中高层企业管理人员居多，收入普遍在16000以上。投资购房人群主主要为有一定经济实力的中年人，其中40岁以上人群显著高于总体水平。置办房产用途选择中：女性更加务实，男性更易享受。女性将不动产投资作为财务收入的热情高于男性，而男性置备休闲度假房产的意愿高于女性一倍之多。2.1.3不同年龄层次需求特征房屋信息关注点由于价值观念及经济实力的差异，青年消费者购房时更期待周边未来发展，关注房屋区域规划，因经济实力相对较弱，对潜力区域相对看好；中年人则更信任目前状态，倚重当前周边环境及开发商实力等元素，因经济实力较为夯实，所以可直接选择发展较为完善的地区。购房目的对于消费者而言，年龄阶段的不同直接决定其购房目的。青年消费者经历最初的积累，希望摆脱租房的奔波，婚姻大事迫在眉睫因此购房主要是满足这两类需求。中年消费者逐步完成财富积累，房屋购置目的集中在满足自身居住外的属性。投资购房需求量当消费者拥有剩余财富后，投资房产成为重要的选择。40岁以上人员是购房投资度假的主力，该年龄段人群超过五分之一有置房投资、度假的经历。20-40岁人群对该类型的房屋购买能力相对较低。学区房需求量学区房需求虽然小众化，但36-40岁年龄段需求表现突出，买学区房让孩子就读优质学校依然是学龄孩子父母的必选之路。2.1.4五大城市购房特点购房价格京沪广深蓉五地房产市场结构数据，直观印证了五城市经济发展水平、购房置业门槛的明显差异。北京、上海两地购房者对价格偏好结构极为相似，两地150万以上房屋价格接近90%，可以大致认为，150万是京沪购房置业的起步线。广深150万以下市场远高于京沪，近三成。五大城市中，成都是唯一一个价格偏好大量集中在150万以下的，且占比将近50%。购房情况五大城市消费者对二套房具有普遍需求，北、上两市二、三套房拥有者显著高于广、深、成。购房目的五大城市消费者购房首要目的均是改善住房条件。在房产投资度假比例中，成都人更愿置房休闲度假，上海人更热衷投资房产。房屋类型满足日常居住及改善的普通住宅商品房为五大城市购房主要类型，北京地区高端住宅需求低于其他城市，对别墅认可度却反超其他城市。居室需求五大城市对二、三居室房屋的需求均超过百分之八十，大居室是市场需求所在。因居住习惯及生活方式的差异，北京、上海喜欢家庭独居因而两居室足以满足多数家庭需求，而成都这类传统的与长辈共同居住则更需要三居房屋来满足。北京上海广州/深圳成都44.70%37.70%31.20%30.20%41.80%47.50%51.60%57.90%两室一厅/两室两厅三室一厅/三室两厅房屋装修五大城市消费者均更倾向于精装房。北京、上海消费者一改大都市领先潮流的习惯对精装房的偏爱程度较弱。广深沿海发达地区，地产事业发展前卫，消费者对精装认可度高毛坯二倍。二手房认可度五大城市消费者对二手房的接受程度虽然都不高，但北京地区对二手房的接受度尤为低，落后其他城市10个百分点。二手房市场的进一步打开，需要购房者心理上的认同。2.2租房需求调研报告：2.2.1房屋租赁市场总体特性出租房屋信息来源租房市场中，租房网站是信息输出的绝对霸主。伴随互联网时代的不断发展，上网找房看房成为人们的习惯选项，传统方式由于受到时间空间的局限而越发处于弱势。但租房APP等新型互联网端口消费者并不对其买账，与老牌租房网站平台的使用率相去甚远。调查时间：2015年6月调查方式：线上调研调查样本数量：1350小居室占据租住市场主流相对于买房用户普遍热衷于多居室大平米，租房用户更青睐于小居室。需要保持生活的私密性、愿意独自整租这一需求就决定了一居二居是房屋租赁市场的主流选择。往往户型越小越好租。影响租赁的因素租房人群往往是无力购房置业的人群，也因此是对居住支出最为敏感的人群。数据显示，房租价格是租房者首要考虑的因素，其次才是距离的远近交通的便利。价格成为是否租住的关键因素。期望佣金金额一半以上的租房者希望承担零佣金，说明在租金的高压下，租房者希望免去佣金的负担，避免额外支出。同时剩余的租房者认为在合理范畴内可以适当支付佣金，消费者的这种心理来源与希望顺利、安心、省事的租到心仪的房屋。信赖的房源在租房者偏好调查中，希望直接租住个人房源的比例高达82.43%，这一压倒性占比说明租房者更信赖直接与房东沟通。侧面说明经纪行业要取得租房者信任、接受还需要努力。租房的困扰房屋信息不真实是房屋租赁市场最大痛点，虚假信息另租房者感到筋疲力尽，假房源扰乱了租赁市场的真实供给。同时优质的房源信息少也造成了一房难求的困境。房屋附加信息关注点与预期不同，租户最关心的不是房屋周边交通及社区配套，而更关注房屋内部装修设施，可见舒适的居住换将是租户更为倚重的。租住方式选择独自整租是主要租住方式，且因女性对居住私密性的要求更高，因而选择独自整租的比例更高。换房原因租户因想提高居住品质而换房的比例很高，但被动换房成更换出租屋的主因，工作地点改变、房租上涨是换房的关键因素。2.2.2五大城市房屋租赁偏好区域、地区偏好五大城市中，除深圳地区住房区域较为平均，其余省市均具有较为明显的偏好，这与地区性职位需求、住房数量、地理位置及租金费用均有一定关联。租金偏好租金偏好范畴是综合地区租金均价及可接受支出相融合的结果。一线城市中，广州和深圳租房压力相对较小，1500以内的租金偏好将近80%，说明在这两地1500元即可租到合适的房子。而在北京、上海两地1500元似乎是租房的一道门槛，房屋租金集中在其以上。户型偏好五大城市中，一居二居是租房的绝对主流。租赁市场大多偏好私密性或者少数熟人同住，因小居室既可以满足居住需求，房租支出又相对低，故广受欢迎。北京、上海、深圳发，一居二局比例更高；越小户型越好租。租赁方式偏好在房屋租赁方式方面偏好整租者占比均超五成以上，合租是重要的主流方式之一。北京、上海两大城市迫于居住压力接受隔断比例最高，群租现象最为严重。