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12013年中国商业地产情况及2014年展望（完整版）2014年3月30日总述2013年是中国房地产行业面临深刻变局的一年。在政策面、经济面等宏观环境持续向好的情况下，市场迅速回暖，交易规模全面增长，各房企业绩攀升、资金改善、融资顺畅、债务下降，土地市场更是风生水起，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企投资增速持续高位，新开工面积有望创历史新高……但是，深刻的行业变革却也暗流潮涌。首先，宏观环境正发生显著变革。房地产市场调控的“去行政化”、调控主体由中央落实到地方的趋势愈发明显。2014年将是中国深化改革元年，转型中的中国经济增长速度必将放缓，国际货币基金组织预计未来五年经济年均增幅在7%，将对房地产业产生深远影响。其次是房地产市场本身、内部需求格局的变化同样见微知著。总体上人口红利效应减弱、城镇化微观进程并不乐观与城市面临资源不足和过度透支风险等三大因素制约未来全国商品房规模难以继续上行；一线及热点二线城市的供需矛盾决定我国房地产市场并不存在全局性泡沫，但一些地方新城新区建设中普遍存在着“数量过多、规模过大、标准过高”等问题，各地新城建设井喷，又为房地产市场带来隐患。行业环境在变、游戏规则在变，深度参与其中的房企的也都在积极应对种种新变化，以期“借势”实现弯道超车，龙头房企同样没有夜郎自大，也在积极顺势而外。万科加快海外扩张，控股徽商银行，运营购物中心；绿地内外并举、借壳上市，投建10多个“产城一体化”项目，加码海外业务至亚、澳、欧、美四大洲。恒大倾力介入一、二线城市，与哈佛大学展开绿色建筑领域合作，开启绿色中高端住宅升级换代……在行业集中度提升、百亿级规模企业大幅增容、“量”的积累到一定阶段后，更多房企必须要追求“质”的增长，做到质与量并驾齐驱。通过对管控模式、产品结构、区域布局、融资渠道等多管齐下的全面优化，企业更注重利润的增长，注重产品的精品化和标准化，树立企业品牌影响力，以此才能在幻象纷繁的房地产行业长期发展。房地产暴利时代成过去时，行业净利率跌至11%近来，国内各地不断爆出的楼盘降价消息让这么多年以来业绩一直高奏凯歌的地产业感受到了“倒春寒”的丝丝寒意，而从210家地产业上市公司的年报来看，利润下滑开始蔓延至各家公司。近来，国内各地不断爆出的楼盘降价消息让这么多年以来业绩一直高奏凯歌的地产业感受到了“倒春寒”的丝丝寒意，而从210家地产业上市公司的年报来看，利润下滑开始蔓延至各家公司，由此看来，2014年的地产业绝不是一个好年景。2截至3月30日，《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国房地产行业分类，沪深两市已经有76家房企公布2013年年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1个百分点；41家主营业务在内地而在港上市的典型房企公布2013年业绩，约占内地房企在港上市总数的60%，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9个百分点。更为值得注意的是，沪深两市已公布年报的76家房企中，42家上市房企利润率同比下滑，占比为55.26%。“所谓暴利，其实已经是过去，只是因为房地产总值高。如果仅看利润率，房地产已属‘中利行业’，而且到2015年很有可能触及‘10%红线’。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，总体来说，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本等越来越高，但因库存量、潜在供应量有增无减，导致售价和利润压力越来越大，这是房价居高不下，而开发利润率却越来越低的根本原因。盈利能力走低据兰德咨询统计，算上在香港上市不久的阳光100和海昌控股，目前全行业共有210家上市公司。据不完全统计，在这210家上市房企中，至少有117家房企已经公布了2013年业绩，总体来说，不少企业都没有逃脱盈利能力下降的命运。据申万报告显示，2013年前三季度A股上市房企结算净利率为12.8%，毛利率为35.3%，较2012年同期分别下降了1个百分点和3个百分点。从2010年开始，房地产行业已进入盈利能力下降周期，行业平均利润率每年降幅都在1个百分点左右。预计，2013年上市房企平均净利率13%左右，全行业则为11%左右。无独有偶，据德勤发布研究报告显示，2012年近60%的上市房企出现了净利润率下滑，权益回报比率从2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%。对此，中海地产主席兼首席执行官郝建民认为，今后房地产毛利率持续达到20%已属及格，而30%为优秀，40%以上则为卓越水平。对于企业毛利率，他认为会根据不同企业的管理水平出现分化。事实上，关于行业未来盈利空间方面，《证券日报》记者获悉，多位房企高层与郝建民基本持有一致观点，其认为，如今不仅一、二线城市和三、四线城市楼市分化加速，甚至一、二线城市本身的楼市分化现象已经凸显出来，且愈发加剧。在此过程中，房企若想提高盈利能力，争的或许是管理能力和周转能力，以此换销售毛利率和销售净利率指标的成长，同时减少资金成本压力。3第一部分房地产市场形势总结一、2013年中国房地产市场形势总结1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高，全国销售创纪录，投资开工上行价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，“金九”为年内高峰，即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2011年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。3.二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳价格方面，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，涨幅超过新房2.5个百分点，三季度以来涨幅渐趋平稳，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。成交方面，受3月成交量激增带动，1-8月十大城市二手住宅总成交量已超过去年全年，之后几个月总体平稳，前11月共成交94.13万套，同比增长64.5%，为近四年最高；上海、北京月均分别成交2.3万套和1.6万套，规模最为突出，占十大城市比重近五成。4.土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出供求方面，2013年1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长17.9%、34.2%，总出让金同比大幅增长69.8%，一线城市成交面积和成交额分别增长73.8%和139.5%，增长最为显著。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨25.9%，溢价率达19.5%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历史新高。5.企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样化销售方面，2013年1-11月，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长32%和26%，均有望超额完成年度目标，千亿俱乐部中新增中海、恒大、碧桂园3家。拿地方面，十大企业拿地规模和金额均大幅增长，分别同比增长47%和87%，品牌房企回归一二线城市，一线城市拿地占比明显提高，拿地金额占比由去年的22%上升至429%，导致企业平均拿地成本提高近30%。资金方面，全行业整体偿付能力有所提升，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。二、2013年房地产行业七大特征1.“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外。在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。2.全国商品房销售规模再创新高，13大城市成交突破千万平米2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。截至11月，北京、广州、上海、天津、重庆、长沙、成都、合肥、青岛、沈阳和武汉等11个城市市场成交量已超过1000万平方米，如果算上南京(前11个月成交906万平方米)和西安(今年数据缺失，但市场规模早在千万级中)，则今年全年将有多达13个城市成交破千万平，而去年的城市数量仅有今年的一半。3.一线及热点二线城市市场持续去库存，合肥消化周期仅4.7个月，北京不足7个月近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，典型如北京，当前新房可售面积依然在历史底部徘徊，上海、深圳消化周期较去年年底呈现下滑，究其原因，今年以来市场的持续回暖，成交量继续走高，而相对应地新增供应却依然不足，以北京为例，前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米；二线城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线，而合肥甚至不足5个月，这部分城市市场目前去库存化特征非常显著，这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。而对于大多数二线城市和三线城市而言，2013年应是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二线城市及三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，近两年以来商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面，部分三线城市甚至已出现供应过剩的风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。54.房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降，改善类产品渐成市场上行主要推动力今年小户型刚需类产品销售热度较去年有小幅下降。重点城市90平米以下房源平均供求比从2012年的1:1.17下降至1:1.1，典型如北京从2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海从1：1.26下降到1：1.13等；在我们看来，其主要原因有二：其