合肥万达政务新区地块取地可行性研究

合肥万达政务新区地块取地可行性研究谨呈：合肥万达广场投资有限公司A-2106-GW-2010-00112010-09-03本报告是严格保密的。2项目研究切入点——报告所解决的核心问题项目开发背景研究——城市宏观经济研究分物业市场研究及方向性建议——写字楼\公寓\住宅\商铺本报告是严格保密的。3报告研究的切入点始自对万达合肥政务区项目整体开发运营及盈利模式的理解关于物业增值及品牌落地关于物业增值及品牌落地关于项目的整体盈利平衡关于项目的整体盈利平衡p通过项目的可销售物业：写字楼、商务公寓、商铺、住宅（备选物业）的前期销售回款实现项目整体开发投入及盈利的平衡。p通过万达主体商业的经营带来项目品牌的落地；p通过经营性商业的带动，弱化其他物业的销售难度，并为其他销售物业带来增值。本次报告研究重点在于万达政务区项目可销售物业的开发方本次报告研究重点在于万达政务区项目可销售物业的开发方案建议，以期项目快速资金平衡并达成整体开发盈利最大化。案建议，以期项目快速资金平衡并达成整体开发盈利最大化。项目切入点报告所需解决的核心问题项目切入点报告所需解决的核心问题►对于万达政务区项目，世联的理解可分解为两个方向：本报告是严格保密的。4对项目整体及分物业指标的解读——深入地看待开发目标下各物业的定位选择方向项目切入点报告所需解决的核心问题项目切入点报告所需解决的核心问题►项目规划总用地面积96.2亩；►总建筑面积32.1万平方米，其中地上建筑面积24.5万平方米，地下建筑面积7.6万平方米。标准写字楼，商业上盖物业标准写字楼，商业上盖物业2727层，标准层层，标准层12001200㎡㎡，层高，层高3.63.6米米——写字楼硬件配置标准直接决定其定位的高度，以及对应的目标客户群，在项目先天的优质基础下，是否有打造更高端办公物业的可能？小型办公楼，实际意义上的商办公寓小型办公楼，实际意义上的商办公寓2929层，标准层层，标准层900900㎡㎡，层高，层高3.13.1米米——小型办公的物业定位下，产品的规划和打造更多考虑的是保障销售的灵活性和高单价的实现。万达模式下的特色商业街区万达模式下的特色商业街区总体量总体量3.53.5万平方米，地上万平方米，地上22层层——选择2层联体销售或分隔销售，取决于市场实现度及企业对现金流的需求。在项目各销售物业指标的深入解读下，需要从在项目各销售物业指标的深入解读下，需要从市场实现这一基本前提出发，研判各物业最适市场实现这一基本前提出发，研判各物业最适宜的定位方向。宜的定位方向。本报告是严格保密的。5项目研究切入点——报告所解决的核心问题项目开发背景研究——城市宏观经济研究分物业市场研究及方向性建议——写字楼\公寓\住宅\商铺本报告是严格保密的。6合肥作为安徽省会城市，在中国中部崛起战略中扮演着重要的角色项目宏观背景全国现象合肥概况面临着中部崛起的发展机遇，合肥的城市定位及行政面临着中部崛起的发展机遇，合肥的城市定位及行政定位决定其即将迎来新一轮的大发展。定位决定其即将迎来新一轮的大发展。p发展机遇——在中国总体发展战略中起着“承东（沿海）启西”的作用，并利用自身的区域优势、资源实现城市发展、推动中国经济发展。p城市定位——合肥都市圈基本圈层半径为300公里，到2020年，合肥市将成为华东第二大城市，全国八大城市之一，全国金融中心。p行政定位——合肥位于安徽省中部，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是全国重要的科研教育基地。本报告是严格保密的。7合肥正在构筑“一主城、四中心、一新城”的现代化滨湖大城市空间结构格局项目宏观背景全国现象城市空间结构合肥市整体空间格局正在从单核单中心向双核多中心合肥市整体空间格局正在从单核单中心向双核多中心均衡发展，均衡发展，凸现出保护旧城、发展东西两端、促进合凸现出保护旧城、发展东西两端、促进合肥－巢湖－芜湖经济圈和城市带迅速形成的用意。肥－巢湖－芜湖经济圈和城市带迅速形成的用意。p一核即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。p四组团Ø高新技术开发区为依托，打造以文化教育为主导的城西组团。Ø依托双墩、双凤等园区，打造劳动密集型产业和农副产品加工业，打造北部组团。Ø依托肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流业，打造城东组团。Ø依托经济技术开发区和政务区、发展现代大工业，打造城西南组团。p一新城依托滨湖新区规划，打造滨湖+巢湖的联动发展模式。本报告是严格保密的。8合肥市产业布局——西高、东重、南优、北特，重点布局在外围区县和经开高新两区域制造加工、电子通讯、包装印刷、食品加工省级长丰双凤经济开发区建材、化工、医药、轻纺、机械、印刷、食品加工及商贸服务省级肥西桃花工业园家电、塑料加工业、机械加工、家具、建材、电子、食品、纺织省级肥东经济开发区汽车零部件、印刷包装、机械制造、医药省级合肥包河工业区电子产品、印刷、钢材加工、机械制造省级合肥庐阳工业园电子信息及软件、电力装备、制造加工、日用化工、生物医药、省级合肥蜀山经济开发区电子、电器、化工、纺织、机械省级合肥瑶海经济开发区家电、电子、汽车及工程机械、食品、化工、教育、旅游国家级合肥经济技术开发区家电、电子信息、光机电一体、新材料、生物工程医药、制造业国家级高新技术产业开发区主要产业主要产业行政级别行政级别五大组团产业布局——西高、东重、南优、北特。p“西高”：依托位于城市西部地区的高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，充分发挥科技创新示范区功能，重点发展电子信息及软件、电子通讯设备、新材料，新医药及先进制造业等具有高新技术特征的新兴工业。p“东重”：依托位于城市东部的肥东经济开发区和合肥化学工业集中区，充分发挥“节点”产业功能，大力发展以电力、化工、冶金、起重机械等为代表的重化工业。p“南优”：依托位于南部经济技术开发区、桃花工业园及包河工业区，发挥重点产业的优势企业的龙头带动作用，全力支持汽车、装备机械、新兴家电制造及装备加工、住宅产业化等先进制造业的优势企业的发展，形成优势企业为龙头的产业群。p“北特”：依托瑶海工业区、新站综合开发试验区、庐阳产业园及双凤—岗集开发区，围绕配套经济、现代物流、都市工业和“专、精、特、新”错位和谐发展，形成瑶海电工电器及服装产业、新站区现代物流及新兴产业、庐阳印刷包装及输配电产业、双凤建材及农副食品加工产业、岗集汽车零部件产业。项目宏观背景全国现象城市产业布局本报告是严格保密的。9围绕着“141”城市空间发展战略，合肥的城市交通工程也全面启动，即将迎来新的局面项目宏观背景全国现象城市交通布局合肥市的交通建设紧跟城市空间发展格局，随着轨道合肥市的交通建设紧跟城市空间发展格局，随着轨道交通的实现，各个组团间的距离将无限拉近，最终带交通的实现，各个组团间的距离将无限拉近，最终带动新老城区的均衡发展，实现动新老城区的均衡发展，实现组团间功能互补。组团间功能互补。p随着合肥道路建设的相继改造升级，合肥市将形成9条快速进出城通道，“141”城市空间布局中主城区与各城市组团之间快速连通，“一刻钟交通圈”将最终实现。Ø东部组团店埠六条快速通道直达合肥。Ø北部组团双墩市中心至双墩只需25分钟。Ø西部组团科学城十车道西出口已通车。Ø西南组团上派高架构建绝对快速通道。Ø滨湖新区随着轻轨的规划建设，40分钟直达巢湖指日可待。轨道交通规划本报告是严格保密的。10合肥产业布局正在调整和优化，优化的方向是促进产业的集聚及郊县经济的发展项目宏观背景全国现象产业发展战略合肥产业布局优化逐步走向贸工农一体化的产业化发展道路，大力发展生态农业和观光农业。加快建设进度，促进新区产业园区的集聚发展。p重点支持合肥高新技术产业开发区和合肥经济技术产业开发区的发展；p在新站综合开发试验区建设合肥现代物流园区，促进物流产业规模化发展。积极促进肥东、肥西一体化发展，促进长丰南部和市区一体化发展。p推进肥东、肥西、长丰等地的城市化进程；p推进郊县的招商引资工作，建设郊县工业园区p加强肥东、肥西新市区的基础设施建设，引导更多的资金、技术投向合肥东西两翼新市区的开发和建设。产业集聚主要通过开发区的建设来实现产业集聚主要通过开发区产业集聚主要通过开发区的建设来实现的建设来实现促进郊县经济发展，合理优化产业布局促进郊县经济发展，合理优促进郊县经济发展，合理优化产业布局化产业布局合肥正在经历新一轮的产业优化调整，通过发展工业园区促进新合肥正在经历新一轮的产业优化调整，通过发展工业园区促进新区产业适当集聚发展，在市场化竞争的基础上带动郊县产业的发区产业适当集聚发展，在市场化竞争的基础上带动郊县产业的发展，最终实现整个大合肥区域的经济产业一体化目标。展，最终实现整个大合肥区域的经济产业一体化目标。本报告是严格保密的。11与其它二三线城市相比，合肥市GDP总量不高，但近两年人均GDP增长趋势猛进项目宏观背景全国现象城市GDP对比合肥市人均合肥市人均GDPGDP增长趋势增长趋势较迅速较迅速通过与其它城市人均GDP年度增长趋势比较可以看出，长沙最高，郑州与武汉其次，合肥尽管起步较低，但2008年已超越西安，排列第四，其发展趋势较为迅速。合肥市合肥市GDPGDP总量相对较低总量相对较低p通过与其它城市的比较可以看出，武汉市的GDP总量最高，郑州、长沙次之，而合肥GDP总量相对较低；p合肥年度GDP增长幅度整体较平稳。合肥市人均合肥市人均GDPGDP迅猛的增长势头，标志着市民的生活水平将迅猛的增长势头，标志着市民的生活水平将进一步提升，进一步提升，购买力将成为实现经济增长的重要推动力。购买力将成为实现经济增长的重要推动力。050010001500200025003000350040004500500020052006200720082009长沙武汉西安合肥郑州近年城市间GDP总量增长趋势对比（亿元）010000200003000040000500006000020052006200720082009长沙武汉西安合肥郑州近年城市间人均GDP增长趋势对比（元）本报告是严格保密的。12近五年，合肥市国内生产总值和人均生产总值持续增长p近五年来，合肥市国民经济保持平稳较快发展，社会生产力和综合经济实力不断提高。p2005年至2009年，全市GDP总量持续保持两位数增长。GDPGDP和人均和人均GDPGDP递进式增长，合肥市正处于产业结构加速调整、递进式增长，合肥市正处于产业结构加速调整、城市经济加速转型的关键时期。城市经济加速转型的关键时期。p数据显示，合肥市人均GDP保持继续较快增长，08年人均GDP接近5,000美元经济转型的重要转折点。pGDP持续高速增长，07，08年受宏观经济影响不大，敏感性一般。项目宏观背景全国现象GDP数据分析050001000015000200002500030000350004000045000200520062007200820092005~2009年合肥人均GDP及增长（元）05001000150020002500200520062007200820092005~2009年合肥GDP总额及增长（亿元）本报告是严格保密的。132005年以来合肥市GDP构成中第二产业比重不断攀升，一三产业比重都有不同程度的下降和其他二三线城市相比，合肥市第三产业的发展还不充分和其他二三线城市相比，合肥市第三产业的发展还不充分，，但但随随着第二产业的逐渐成熟，将为第三产业带来新的机遇。着第二产业的逐渐成熟，将为第三产业带来新的机遇。项目宏观背景全国现象产业结构6.20%5.80%6%5.90%5.20%44.80%47.50%48.80%50%52.60%49%46.70%45.20%44.10%42.20%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%2005年2006年2007年2008年2009年第一产业第二产业第三产业近年合肥GDP三产比重对比合肥市现状下第三产业比重合肥市现状下第三产业比重不高不高p发展规律证明，城市第三产业比重越高，证明城市经济力越